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北京北辰A股筹备不顺 旗下物业拟组成REITs上市


http://finance.sina.com.cn 2005年09月07日 13:33 21世纪经济报道

  特约记者 洪馥怡

  [编者按]

  去年,圈地运动大行其道。

  今年,融资成为热门话题。

  万科与海外基金的秋波频送,武捷思领导下合生的“强强合并”,中国海外成功发行海外债券融资3亿美元,北京北辰设下REITS与发债15亿元的“双保险”,恒基地产私有化恒基中国(资讯 行情 论坛)扩充资金链条……

  地产市场开始形成一个强大的磁场,围绕其逐渐扩大的边缘,是众多海外基金的虎视眈眈,是各路地产英雄的“资本转盘”和“资本游戏”。系列令人眼花缭乱的倒手、并购、重组、私有化后面,一个地产资本时代,已然到来。

  有投资专家说:海外基金不会雪中送炭,只会锦上添花。拥有透明运作机制、成熟操作流程、强大实力背景的“游戏”参与者,才能伸出足够有力的手臂,而不是仅感叹,“我们明天的钱在哪里”?

  近日,众多上市地产公司纷纷公布2005年中期业绩,成绩喜忧参半。从各位掌舵人言语中不难发现,A股上市受阻、开辟REITS融资新路径、发行债券等,已成为热点话题。

  香港报道

  距

北京奥运还有3年时间,负责兴建奥运国家会议中心的北京北辰实业(资讯 行情 论坛)股份有限公司(0588.HK)开始进入备战状态,资金是打赢这场仗的关键。

  北辰的对策是,一方面继续筹备A股上市事宜,另一方面准备发债15亿元,同时,开始商讨把旗下投资物业组成房地产投资信托基金(REITs)到海外上市。

  等待A股上市

  筹备A股上市,北辰进行得不太顺利。

  8月24日,经国务院批准,证监会、国资委等五部委联合发布《关于上市公司股权分置改革的指导意见》,标志着股权分置改革试点已结束。这意味着往后所有公司再发A股,已再没有股权分置的问题,所有股份均全流通。而H股和B股公司要再融资的时候,必须由A股股东签字。再融资企业必须先解决股权分置问题。

  北辰副总经理阴秀生指出,北辰最关注的是什么时候才可进行新的股市再融资,这个问题仍未得到解决。

  “我们两年以来一直争取在A股上市,也经过证监会批准,但是受到今年推出股权分置改革的影响,上市计划再次推迟。如果今年年内有合适时间同时A股市场好转,政府开始恢复证券市场融资功能时,我们会尽快发行A股。”阴秀生仍坚持走A股上市融资的大道。

  不过,对于A股上市计划搁浅,北辰显然是做了充分的准备。为筹备兴建奥运项目的资金,北辰已经开始计划发行长期低息企业债券。阴透露,今年上半年内地的发债情况非常良好,10年期的债券票面利率在5%以下;另外,他们正与有关的政策性银行如国家开发银行探讨长期低息贷款。

  走REITs路?

  “融资方案创新,如成立房地产投资信托基金亦在北辰考虑之列。”阴秀生强调,即使不能发A股,北辰的融资方法也能保证应付开发新项目的需求。

  走REITs路对北辰而言其实并不困难,目前,北辰旗下有价值30亿元的投资物业,已足够组成REITs到海外上市。虽然还未选定上市地点,北辰总经理贺江川强调:“REITs在内地是一个热点,但尚未有成熟模式,证券界和产业界都处于探讨阶段。我们关注REITs,是因为公司在形态上洽好具备了这样的基础。”

  贺江川透露,可能会把公司的投资物业如酒店、公寓、写字楼和购物中心,包括奥运中心区所开发的会议中心区、酒店和写字楼等打包,也不排除将分类打包写字楼、酒店和公寓。

  北辰满怀信心走REITs路径有其支撑点。

  6月中,香港证监会发布有关放宽房地产投资信托基金的投资限制,由本来只能投资本地房地产项目,放宽至可以投资海外物业,而借贷比率亦由35%提升至45%。这样看来,北辰可以在打包旗下物业到香港以REITs上市后,又反收购其在内地的物业。很好的例证是,李嘉诚旗下在新加坡上市的Fortune REITs本年3月以34亿港元收购长实?0001.HK?旗下6个位于香港各区的商场,扩大基金规模之余,为集团获得了更多的流动资金。

  贺江川表示,若成立REITs会同时考虑在香港和新加坡上市,“哪个市场上市对公司和股东最有利便会到哪里上。”

  A股上市受阻后,走REITs路似乎已成为北辰最迫切的需求。

  北辰需要大量的资金支撑其庞大的投资计划。从整体项目如绿色家园、长岛澜桥、北辰大厦和奥运村等项目的施工情况来看,未来5年,北辰需要140亿元资金,2005年及2006年,新增的资金需求达60亿元。

  贺江川坦言,今年内必须解决30亿元以上的资金需求,明年也有满足这个数额的资金需要。

  除了执意发行A股和REITs外,北辰还在密谋发行企业债券。虽然公司近日在香港交易所(资讯 行情 论坛)的网站上澄清了有关发行15亿元债券的消息,但是管理层在公布半年业绩时已明确提到,上半年内地发债情况乐观,若发债的话,规模会在10亿元至15亿元左右。

  另外,与海外基金合作也在北辰的考虑之内。贺江川透露,已有基金找北辰接触,其中包括全球最大的投资基金,现在正进行项目融资的洽谈工作。

  瓶颈

  自去年以来政府在土地、信贷和税收三方面采取一系列调控手段,地根、银根和税根三方面都有紧缩的状态,受影响的行业中房地产首当其冲。

  统计数据显示,北京上半年投资增长较去年同期回落,该市上半年房地产开发投资为530亿元,较去年同期增长8.1%,可是增幅低于上年同期的16.1%,商品房销售额为531亿元,比去年同期增加48%。

  贺江川说:“由于商品房需求非常强劲,北京今年的商品

房价和销售面积比去年同期增幅更大,房价有进一步的上升趋势。”他指出,政府收紧土地供应方面对北辰影响较大。以往,
开发商
可从不同的渠道拿地,可是现在必须通过土地拍卖。“由于北京市土地供应不足,发展商遇到优质的土地,都会一拥而上,最终推高买地成本和直接影响将来的房价。”

  贺分析,土地转让税、转让营业税和转让所得税等对二级市场的打压也很大。在这些税项公布实施以后,北辰7月份的物业销售量较6月份减少了20%。

  如何突破瓶颈,依旧是令北辰头痛的问题。

  近期发布的2005年中期公报显示,北辰今年上半年营业额为13亿元,比去年同期增长8%,营业额增长是因为物业销售和酒店营业额大幅增加;纯利1.23亿元,比去年同期上升1.6%;受香港新会计准则影响,税后利润比去年同期减少1,074万。


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