北京北辰A股筹备不顺 旗下物业拟组成REITs上市

　　特约记者 洪馥怡

　　[编者按]

　　去年，圈地运动大行其道。

　　今年，融资成为热门话题。

　　万科与海外基金的秋波频送，武捷思领导下合生的“强强合并”，中国海外成功发行海外债券融资3亿美元，北京北辰设下REITS与发债15亿元的“双保险”，恒基地产私有化恒基中国(资讯 行情 论坛)扩充资金链条……

　　地产市场开始形成一个强大的磁场，围绕其逐渐扩大的边缘，是众多海外基金的虎视眈眈，是各路地产英雄的“资本转盘”和“资本游戏”。系列令人眼花缭乱的倒手、并购、重组、私有化后面，一个地产资本时代，已然到来。

　　有投资专家说：海外基金不会雪中送炭，只会锦上添花。拥有透明运作机制、成熟操作流程、强大实力背景的“游戏”参与者，才能伸出足够有力的手臂，而不是仅感叹，“我们明天的钱在哪里”？

　　近日，众多上市地产公司纷纷公布2005年中期业绩，成绩喜忧参半。从各位掌舵人言语中不难发现，A股上市受阻、开辟REITS融资新路径、发行债券等，已成为热点话题。

　　香港报道

　　距

北京奥运还有3年时间，负责兴建奥运国家会议中心的北京北辰实业(资讯 行情 论坛)股份有限公司(0588.HK)开始进入备战状态，资金是打赢这场仗的关键。

　　北辰的对策是，一方面继续筹备A股上市事宜，另一方面准备发债15亿元，同时，开始商讨把旗下投资物业组成房地产投资信托基金(REITs)到海外上市。

　　等待A股上市

　　筹备A股上市，北辰进行得不太顺利。

　　8月24日，经国务院批准，证监会、国资委等五部委联合发布《关于上市公司股权分置改革的指导意见》，标志着股权分置改革试点已结束。这意味着往后所有公司再发A股，已再没有股权分置的问题，所有股份均全流通。而H股和B股公司要再融资的时候，必须由A股股东签字。再融资企业必须先解决股权分置问题。

　　北辰副总经理阴秀生指出，北辰最关注的是什么时候才可进行新的股市再融资，这个问题仍未得到解决。

　　“我们两年以来一直争取在A股上市，也经过证监会批准，但是受到今年推出股权分置改革的影响，上市计划再次推迟。如果今年年内有合适时间同时A股市场好转，政府开始恢复证券市场融资功能时，我们会尽快发行A股。”阴秀生仍坚持走A股上市融资的大道。

　　不过，对于A股上市计划搁浅，北辰显然是做了充分的准备。为筹备兴建奥运项目的资金，北辰已经开始计划发行长期低息企业债券。阴透露，今年上半年内地的发债情况非常良好，10年期的债券票面利率在5%以下；另外，他们正与有关的政策性银行如国家开发银行探讨长期低息贷款。

　　走REITs路？

　　“融资方案创新，如成立房地产投资信托基金亦在北辰考虑之列。”阴秀生强调，即使不能发A股，北辰的融资方法也能保证应付开发新项目的需求。

　　走REITs路对北辰而言其实并不困难，目前，北辰旗下有价值30亿元的投资物业，已足够组成REITs到海外上市。虽然还未选定上市地点，北辰总经理贺江川强调：“REITs在内地是一个热点，但尚未有成熟模式，证券界和产业界都处于探讨阶段。我们关注REITs，是因为公司在形态上洽好具备了这样的基础。”

　　贺江川透露，可能会把公司的投资物业如酒店、公寓、写字楼和购物中心，包括奥运中心区所开发的会议中心区、酒店和写字楼等打包，也不排除将分类打包写字楼、酒店和公寓。

　　北辰满怀信心走REITs路径有其支撑点。

　　6月中，香港证监会发布有关放宽房地产投资信托基金的投资限制，由本来只能投资本地房地产项目，放宽至可以投资海外物业，而借贷比率亦由35%提升至45%。这样看来，北辰可以在打包旗下物业到香港以REITs上市后，又反收购其在内地的物业。很好的例证是，李嘉诚旗下在新加坡上市的Fortune REITs本年3月以34亿港元收购长实?0001.HK?旗下6个位于香港各区的商场，扩大基金规模之余，为集团获得了更多的流动资金。

　　贺江川表示，若成立REITs会同时考虑在香港和新加坡上市，“哪个市场上市对公司和股东最有利便会到哪里上。”

　　A股上市受阻后，走REITs路似乎已成为北辰最迫切的需求。

　　北辰需要大量的资金支撑其庞大的投资计划。从整体项目如绿色家园、长岛澜桥、北辰大厦和奥运村等项目的施工情况来看，未来5年，北辰需要140亿元资金，2005年及2006年，新增的资金需求达60亿元。

　　贺江川坦言，今年内必须解决30亿元以上的资金需求，明年也有满足这个数额的资金需要。

　　除了执意发行A股和REITs外，北辰还在密谋发行企业债券。虽然公司近日在香港交易所(资讯 行情 论坛)的网站上澄清了有关发行15亿元债券的消息，但是管理层在公布半年业绩时已明确提到，上半年内地发债情况乐观，若发债的话，规模会在10亿元至15亿元左右。

　　另外，与海外基金合作也在北辰的考虑之内。贺江川透露，已有基金找北辰接触，其中包括全球最大的投资基金，现在正进行项目融资的洽谈工作。

　　瓶颈

　　自去年以来政府在土地、信贷和税收三方面采取一系列调控手段，地根、银根和税根三方面都有紧缩的状态，受影响的行业中房地产首当其冲。

　　统计数据显示，北京上半年投资增长较去年同期回落，该市上半年房地产开发投资为530亿元，较去年同期增长8.1%，可是增幅低于上年同期的16.1%，商品房销售额为531亿元，比去年同期增加48%。

　　贺江川说：“由于商品房需求非常强劲，北京今年的商品

房价和销售面积比去年同期增幅更大，房价有进一步的上升趋势。”他指出，政府收紧土地供应方面对北辰影响较大。以往，

开发商可从不同的渠道拿地，可是现在必须通过土地拍卖。“由于北京市土地供应不足，发展商遇到优质的土地，都会一拥而上，最终推高买地成本和直接影响将来的房价。”

　　贺分析，土地转让税、转让营业税和转让所得税等对二级市场的打压也很大。在这些税项公布实施以后，北辰7月份的物业销售量较6月份减少了20%。

　　如何突破瓶颈，依旧是令北辰头痛的问题。

　　近期发布的2005年中期公报显示，北辰今年上半年营业额为13亿元，比去年同期增长8%，营业额增长是因为物业销售和酒店营业额大幅增加；纯利1.23亿元，比去年同期上升1.6%；受香港新会计准则影响，税后利润比去年同期减少1，074万。