购买地产是另一种套现方式海外基金为谁掏腰包

http://finance.sina.com.cn 2005年09月07日 13:25 21世纪经济报道

　　本报记者吴迪上海报道

　　8月16日，上海徐汇区的一位房地产资金中介将手指向窗外，“看见对面的大楼么，一个海外基金刚刚把它拿下，2.3个亿。”

　　在他们的口中，海外基金永远是那么慷慨，动辄百亿，到处寻觅需要钱的人。只是，

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开发商的感受却并非如此，在经过无数次的谈判却依旧一无所获的情况下，他们最大的疑问在于，“调控之后，面临大量的需求，海外基金究竟在为谁‘掏腰包’？”

　　为谁“掏腰包”？

　　由于入市时机不同，企业在调控收紧时的遭遇大相径庭。

　　在

上海楼市交易量持续低迷，且部分地区开始出现降价苗头的区域，仅隔一条马路的两个楼盘，会出现非常强烈的差异对比。在市场好的时候，这两个楼盘的均价是一样的，品质好的一个稍贵。市场一旦出现滑坡趋势，品质差的房子可能因为入市早而有更大的降价空间，那么，这些高位进入，且质量较高的楼盘该走怎样的销售路线？

　　“基金购买是另一种迅速套现的模式。”一位港资企业的负责人告诉记者，在香港，一些好的楼盘受到基金关注，并有大量购买是非常普遍的事情。“在香港的报纸上，除了对政策与市场方向的关注外，单体楼盘的收购消息也占了很大篇幅。由基金买入几十套甚至几幢物业的消息几乎每天都有。”

　　如其所言，在香港楼市一片红火之时，几乎所有的港人都在投资房产，然而当市场不好，普通投资者信心不足的情况下，基金购买成了高档楼盘的一个重要支撑。而另外更重要的一点是，这些购买力具有催化作用。

　　“基金的购买，并不等同于普通买房，对于很多投资者而言它象征着一种市场信心，能够带来市场活力，激发几倍于其本身的购买力。”台湾房地产专家蔡为民如是指出。那么，长期以来就将香港作为发展标杆的上海，海外基金所起的作用又是否相同？

　　事实上，就像两地楼价的本质性差异一样，由于市场成熟度的不同，海外基金的表现也可谓天差地别。戴德梁行副董事长叶建成就坦承，尽管这是一个发展方向，而上海最近海外基金的进入也非常踊跃，但要起到在香港房地产市场中一样的作用，远非近期可能。

　　叶的判断还建立在另一个层面。在香港，绝大多数的市场都集中在几个巨头企业手中，他们所制造的产品在一定程度上就代表了优质。与此不同的内地市场，资源分配非常分散，最好的物业不一定就由最好的企业来打造，换而言之，优势资源所产生的好项目数量要远远大于够档次的企业数目。而对于这些项目，残酷的事实在于，即使你够优秀，依然无法让海外投资机构为你“掏腰包”。

　　企业与项目的选择

　　在面对是投资好项目还是好企业的选择时，荷兰ING不动产中国区投资总监蔡丽丽毫不犹豫地选择了后者，而她的判断，在海外投资机构中具有普遍意义。

　　“就当前的市场而言，我们更担心的是风险，而不是回报。理所当然，更倾向于与信得过的伙伴合作。”

　　8月15日，上海最大的房地产开发企业之一复地集团　股份有限公司宣布，集团与全球三大房地产投资管理公司之一的荷兰国际房地产在上海再度签约合作。同时，复地集团与荷兰国际房地产还签定了旨在促进双方今后进一步加强合作的战略合作框架协议

　　这已经是ING和复地的第二次联手，此前双方曾于2004年签约共同开发上海松江区的复地香堤苑项目，并且此项目也于2004年年底前提前完成销售目标。而在遇到复地之前，ING在上海的投资可称作“蜻蜓点水”，并无实际意义。

　　不仅是ING，海外投资机构在上海住宅市场的整个表现几乎都沿用了这一模式，即基金与企业的捆绑合作。如大摩与上海永业的合作，又如嘉德置地投资开发与基金购买的内部循环。

　　在国内舆论为海外基金青睐国内房地产企业而大造声势的同时，宏观调控的不断收紧让众多国内中小房企对此充满期待。所有人都在计算着，海外投资机构所掌握的资金数额是多么庞大，每年投资都在翻倍增长。这其中只要有一部分落在自己的企业里，那么就不仅仅是起死回生，更可能取得长足进步。况且自己的项目回报率那么高，基金一来，一切都迎刃而解——难道不是么？

　　但实际情况却并没有给他们满意的答复，海外基金总是兴致勃勃赶来，又与无数企业洽谈后，告诉你，“对不起，你的企业还无法满足我们的合作要求”。

　　这就又回到一个老问题上来：有资格获得海外基金青睐并且拥有有效途径的企业，往往是那些本身抵御风险能力就比较强的，而在问题严重，甚至面对生死存亡的开发企业面前，他们所要面对的，依旧没有任何改变——持续紧缩的银行信贷、不确定的调控走向，不透明的市场信息，以及尚未开始就已经不对称的谈判地位。

　　在很多人掰着指头算又有多少企业获得了基金帮助的同时，其中的大多数都忽略了一个事实，就是国内房地产企业的模式本质决定了它不仅发展缓慢，而且难以获得强援。

　　“国内的

开发商更像一个总承包商，它承接了从融资开发到企划销售的全过程，而这种什么都做的模式，不仅削减了专业性成分，更导致其埋头发展的劣根性。”

　　一位专家指出，国内企业过于执着于自我发展，在“银行—政府—消费者”这种单线模式中往返，局限了视野，而短期的暴利也始终处于风险之中，一旦出现波折就血本无归。更重要的一点是，他们在面对投资基金的时候往往存在一种心态，“只要你把钱给我，什么都不用管，保证可以获得高回报。”

　　而这样的态度，却是任何一个海外投资者都不能够接受的。或许只有等到国内的房地产企业全部静下心来，花大把的时间对企业架构进行改造后，海外投资者才真正乐意把钱交到他们的手中。

　　那么这个时间究竟有多长？3年？5年？能有多少企业有耐心去完成？所以，与大多数资金中介所鼓吹的不同，海外投资机构明白，他们腰包里的钱，对多数国内开发商而言，只能是镜中花水中月。

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