一香港基金欲接手东海商都 整体转让价8至9亿元

　　市场人士猜测，整体转让价在8亿～9亿元

　　王芳艳　每日经济新闻

　　《每日经济新闻》获悉，被称为南京东路“百慕大”的东海商都，其整体转让事宜终于有了下文。知情人士透露，东海商都的投资方上海华通机电集团已经与澳大利亚、美国等 多个基金接洽，目前很有可能成交的是一家香港基金，估计双方已经签订初步的框架性协议，整个转让手续将在今年年底完成。市场人士猜测，其转让价在8亿～9亿元。

　　东海商都整体转让的传言已经流传达半年多，但之前因为种种原因进展缓慢。

　　“现在和几家客户已经谈得比较深入。”上海华通机电集团董事长黄正定近日向《每日经济新闻》证实其最新进展。一位接近黄正定的温州人士描述，近日黄正定告诉他：悬在心头的转让事情已经基本没有问题。而在去年黄正定收购该大楼时，他曾经为黄正定捏了一把汗。

　　“资产运作得好回报率高，但是运作不好，风险很大。”该人士说。

　　温州资本遭遇“禁止分割出售”

　　东海商都位于寸土寸金的南京路步行街，眼下内部整修改造还未结束，靠近山东路一段还围着尼龙帷幔。自2003年3月该大楼经营的日向百货停业以来，歇业至今，在热闹的步行街上略显寂静。

　　据东海商都筹建处的一位工作人员介绍，东海商都历史曲折，原是上海商业一局和商业二局的办公大楼，从1995年改造成“东海商都”至今的10年内，商厦经历了四次“变脸”，最近一次就是温州人黄正定旗下的上海华通机电集团投资5.5亿元，从上海友谊集团购得40年产权，这也是南京路步行街国退民进的典型案例。

　　“温州人拿下商场后的经营思路通常是买大炒小。”上海商业网点管理办公室主任浦祖建分析。

　　对此，上海华通机电集团总经理李振林坦承，“最初是准备进行产权分割，然后拿出部分单位出售，估算可以回收20亿元。”

　　早先在南京路上收购圣德娜商场的温州另一企业家就是先例。2002年温州资本背景的上海华东电器集团有限公司以3亿元购入现今的圣德娜购物中心有限公司，之后分割出售部分以回笼资金。

　　但是，也想走分割出售之路的东海商都却遭遇了意想不到的政策变化。

　　2004年2月2日，上海市房地资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，要求不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。这也就意味着禁止分割出售商铺和办公楼，对企业的现金流影响很大。

　　5亿元的融资并不轻松。公开资料显示，上海华通机电(集团)专为此项目筹建公司，总投资5.2亿元，其中4.5亿元为转让款，5000万元为土地出让金及契税，2000万元为装修款。

　　“这个大楼之后被抵押，向爱建信托和工商银行融资3亿多元，其中爱建信托7000万元。”一位中介人士透露。事实上，如果长时间内大楼转让不出去，投资方承受的财务压力会加大。

　　东海商都筹建处的工作人员表示，投资方一方面决定将东海商都改造为“上海笆赛尔国际珠宝交易中心”，另一方面，从去年年底开始对外放出整体转让的消息。

　　《每日经济新闻》了解到，去年12月份，上海华通机电在香港召开了记者会，宣布东海商都公开整体发售。

　　黄金地段与先天不足

　　然而转让消息放出后的半年内，东海商都的买家迟迟未定。

　　一位曾经带美国基金前去查看的国际物业公司人士近日告诉《每日经济新闻》，东海商都对于基金来说，的确很“诱人”，地段好，升值空间大。但很快，他们就发现了一些问题。

　　从1995年的东海商都到1999年的友谊欧洲商城，从2001年的友谊百货，再到2002年韩资打造的日向百货，东海商都几次变脸都没成功，成了黄金地段南京路上不能得到黄金效益的少数地方之一。

　　“人们常戏称这里风水不好，其实是有客观原因。”上述人士分析说，最大的问题是历史遗留问题：东海商都原为国有资产，由于历史沿革形成了多业主现状，尽管产权归华通集团，但对于商业大厦最重要的门面却有部分使用权归上海书城所有。

　　在面向南京路步行街一侧，可以看到不光是东海商都的门面，还有上海书城南京东路店、眼镜店；而山东路一侧还有上海长江计算机公司、味千拉面等众多租户。

　　上海书城南京东路分店店长陆永表示，上海书城的面积估计在2000平方米左右。

　　对于华通机电来说，拥有产权却没有使用权的部分难以回收高额租金，比如上海书城的租金，因为合同较早签订，其租金远低于目前市场价。

　　“这分割了百货商厦的整体性。”黄浦区经贸委一人士评论说，而这也是10年来东海商都几经变脸却难以成功的重要原因之一。

　　上述黄浦区经贸委人士还分析，由于该大楼原为办公大楼，它的建筑外观和内在结构并不适合经营零售业，做零售存在一些先天不足。

　　“欧美基金对这些历史遗留问题，通常不愿意插手。”中介人士说。

　　不过，东海商都筹建处人士表示，此前准备把东海广场包装成珠宝广场，为此他们曾与上海书城商谈过“回租”的构想，也就是上海书城的门店交给东海商都统一经营，上海书城收取市场价的租金。

　　“但目前双方谈判还没有结果，因为珠宝中心的构想要重新调整。”东海商都筹建处人士说。

　　东海商都“珠宝航母梦”破灭

　　“大楼要卖了，所以招商也就停止了。”东海商都一楼原招商处一位工作人员感叹。

　　而黄正定近日也向《每日经济新闻》证实，已经无意继续经营笆赛尔国际珠宝交易中心。

　　事实上，大楼整体转让只不过是表面原因。业内认为，珠宝中心构想的市场前景不被看好才是真正原因。

　　“取名‘笆赛尔’，是因为巴赛尔是瑞士的珠宝之都，投资商也希望东海商都能成为上海的珠宝中心。”东海商都筹建处人士说，华通机电收购该大楼后，决定将其改造为国际珠宝交易中心，当时的依据是，南京路步行街已经形成一个珠宝商圈，老庙黄金、老凤祥、周大福等品牌齐聚。具体的构想是，1楼至4楼，将成为珠宝销售、批发中心，吸引国内外珠宝商，经营面积为2.5万平方米；而5、6楼将是珠宝鉴定、设计及餐饮、休闲中心。

　　东海商都想做上海最大的珠宝

航空母舰。但事实上，内部人士坦言，招商开始后吸引了近20个知名品牌，原来打算去年年底营业，但考虑到未来市场前景堪忧，就开始调整珠宝航空母舰的设想。

　　“他们曾经咨询过我们，我们对这个想法提出了质疑。”黄浦区经贸委负责人说，考虑到该地段的珠宝供求关系，他们认为不适合再投入大体量的珠宝店铺。

　　而一位中介人士认为，东海商都有3万多平方米面积，这么大体量不适合全部做珠宝店铺。事实上，国际高档品牌并不愿意在大卖场经营，因为会造成身价降低的影响。

　　“我们现在的想法是要形成多种业态，尤其是要适合南京路步行街的特色。”东海商都筹建处人士说，但他们现在仍然没有具体思路，做百货，高档路线难做，中档又难以与华联、一百等老品牌竞争。“不管如何，反正要出售了，这个问题也就不重要了。”

　　第一太平(资讯 行情 论坛)戴维斯研究数据显示，南京东路沿街店铺日租金为5～7美元/平方米，购物中心租金为3.5～5.5美元/平方米，在上海属于中等偏上水平。