美国REITs下挫连续牛市退潮

http://finance.sina.com.cn 2005年08月20日 17:54 21世纪经济报道

　　REITs布局全球市场已经成为明显事实。数据显示，2004年全球商业房地产投资较上一年增长了12%，达到4570亿美元，投资者将更多的资金投向本国以外的全球房地产市场。

　　以美国为例，2004年美国REITs在海外房地产市场的投资达到了创纪录的80亿美元，而在2000年，该数字还不到15亿美元。可见，在经济日益全球化的过程中，房地产市场也像

证券市场一样成为国际化资本市场的一部分。由于投向房地产市场的许多资金都来自美国，所

以REITs于全球市场迅速发展的背后，人们看到其成长的轨迹与美国市场表现密切相关。

　　REITs行情改变方向

　　自从美国在1961年推出REITs后，由于REITs的高配息特性而深受投资人喜爱。截至到2004年底，美国已有145只REITs，几乎是亚太地区的4倍。

　　2005年以来，美国REITs市场延续去年的升势，继续震荡盘升。从今年3月底到8月初，道琼斯REITs指数连续上扬，涨幅达到21%。不过，市场变化却令人防不胜防。进入今年8月第一周，道琼斯REITs指数疲态尽显，急转直下，最终以连续长阴报收，构成短期头部之势。与此同时，美国10年期国债收益率小幅上涨。一切看起来有利于REITs的市场形势变得日渐微妙，难道数年REITs的牛市行情就此改变方向？

　　不容置疑，REITs是利率敏感性投资标的，过去低利率环境是激励REITs市场不断走高的主要原因。处于历史地位的利率水平直接促进美国住宅市场繁荣，并引导寻求高回报的投资者向高息资产转移，即以REITs为典型代表的投资品种。当然，房地产市场的一路扬升也抬高REITs上市证券的市场价格。

　　因此，REITs也被人们普遍视为较高收益、较低风险的替代型投资良品，特别是与一般性股票投资比较。以过去十年的数据观察，房地产投资包括REITs　和全球股票及债券的相关性只有0.59与0.28；以美元计算，S&P/花旗集团全球房地产指数的波动性为13.9%，虽然高于J.P.摩根全球债券指数的6.4%，却低于MSCI世界指数的14.5%。

　　但此时此刻，没有人会否认REITs市场的利率风险，特别是在美联储将继续执行紧缩政策的宏观背景之中。非常明显，市场短期利率仍呈现上升姿态。今年8月9日，美联储宣布将联邦基金利率再提高0.25%，即从3.25%提高到3.5%，从而实现自去年6月底开始至今连续10次以相同幅度提息。而10年期国债收益率也小幅提升到4.39%。

　　业内预计，若2005年年底之前联邦基金利率上调至4%，则10年期美国国债收益率可能至少上升至4.5%。种种不利迹象显示，REITs的吸引力有可能慢慢退潮。由于REITs的平均租期约为10年，因而10年期国债通常用作比较基准。

　　同时对美国房地产市场泡沫化的质疑也冲击着REITs。近年美国房地产价格大幅走高，有不少“恐高”言论也纷纷涌现。

　　不过，根据美国联邦住房抵押贷款公司编制的CMHPI指数显示，今年第一季较2004年第四季继续增长，其中贡献程度最高的来自于太平洋沿岸区域各州房地产的旺盛需求。业内分析，以目前美联储缓步升息的节奏，估计2005年美国房地产价格最终仍有6%-9%的增长幅度。不管怎样，REITs市场还是有些回头迹象，至少从现在开始呈现横盘震荡。

　　从REITs上市交易的股价来看会更加明显。REITs股票价格已经偏离了房地产的实际价值，而基本面往往是决定REITs股价的实质性因素。在今年6月份后期，债息也开始上升，但在人们对于二季度较高收益的强烈预期之中，REITs市场还是持续攀高。非理性必将带来市场调整。

　　此外，对冲基金也在REITs市场中扮演着非常积极和重要的角色。显然，它们惯用的手段就是做空。为获取更多收益，做空REITs市场是最常见的方式。所有这一切结合起来，对8月份第一周的REITs市场产生了一定的压力，最终导致REITs指数连续大幅下挫。

　　市场短期调整是好事

　　REITs市场曾是阳光灿烂，现在人们对它依然有信心。首先那些专注房地产投资的资金具备非常强的粘性，它们不会在较高收益的市场环境中快速消失。市场的短期调整正是一件好事，因为一定程度上可以吸引始终觊觎REITs市场的资金，为其积极介入提供机会。

　　在债券收益方面，业内人士分析指出，10年期国债的收益率上升幅度只有超过150个基点，即接近6%的水平，才有可能对REITs整体产生比较负面的冲击。现在美国REITs市场平均股息率已经降到4.5%左右，依然拥有大量稳定的支持者。

　　即使美联储仍缓步调升利率水平，甚至最终对贷款利率造成直接影响，但由于美国市场存在花样繁多的贷款方式，例如利率调整型抵押贷款(ARMs)等，令许多人还可以买得起房屋，短期之内对房地产市场仍会产生一定支撑。

　　如果当房屋价格确实开始回落，对于一些特定类别的REITs而言，却有一些附加利好。例如公寓类REITs，它们的股价近期就开始悄悄盘升。主要原因就是市场投机者开始大量出手普通住宅，市场供给迅速增加，并将普通住宅租金价格同步拉低。相反，公寓市场却因供给增加有限，价格依然相对稳定。所以，当普通住宅价格下跌的时候，公寓价格反而会上升，对公寓类REITs将有利。

　　可见，REITs市场实际上也是一种注重择股的市场。值得注意的是，一些资深的择股者已经处于积极入市的状态。在8月初的第一周，地产公司Public Storage出价25亿美元主动投标Shurgard贮藏中心。与此同时，Equity One出价3.79亿美元主动投标Cedar 购物中心。一周之内，在REIT市场内出现两次主动性投标非常罕见，这已经说明部分投资者对该行业前景有良好预期，REITs市场发展的基础并没有动摇。

　　(作者任职于上投摩根富林明基金管理公司)

　　爱问(iAsk.com)

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