世博红线划定 再激上海楼市

　　　　★《中国经济周刊》记者张俊才/上海报道

　　“如果你是开发商，你的眼睛也会盯住几条在建的地铁和轻轨；当然，世博馆区周围仍然是最诱人的地带。”早已“垂涎” 世博板块但苦于无处“下牙”的上海爱建股份公司的一位老总面对《中国经济周刊》自陈心迹。

　　和这位老总有着同样世博“情结”的金田地产的许总和记者一见面就拿出上海地图，指点蕴藏无限辐射价值的梦幻世博“红线区”。

　　“东起南浦大桥，南到浦东南路、耀华路，西、北濒临黄浦江，共涉及周家渡、上钢和南码头路等三个街道。”许总像分析军事地图，“这就是前几天世博局刚划定的2010年世博场址。”

　　金价“规划协调”区

　　开发商眼热的“南浦大桥至卢浦大桥及浦东西南延伸的倒‘S’”就是日前刚刚划定的世博“红线区”。

　　《中国经济周刊》从上海世博会管理局得到准确解释：最后敲定的场馆规划控制总面积为6.68平方公里；规划红线范围总面积约5.28平方公里，浦西和浦东分别占1.35平方公里和3.93平方公里；另外的1.4平方公里则属“规划协调范围”。

　　此“规划协调范围”指的是什么呢？

　　有消息人士透露：“原控制范围中新建的住宅区、部分高层已被列入‘规划协调’范围，面积约1.15平方公里。红线西延，紧邻‘浦钢’的‘后滩’居住房屋犬牙交错，条件差，居民改造呼声很高，也许已纳入红线‘规划协调’。”

　　而专事世博会场址规划红线范围的上海世博土地储备中心规划研究处一位人士告诉《中国经济周刊》：“红线区专指世博场馆建设，不存在房地产开发可能，这对拆迁的市民也是公平的。”

　　这位先生说，最近有媒体对红线范围的相关报道不准确，导致很多“麻烦”，市民询问的电话快打爆了。

　　记者驱车从南浦大桥到浦东上南路一带调查发现，“红线区”多为旧式厂房和低矮民房，均属拆迁对象。

　　不过，没有谁能理解并解释出“规划协调”区域的实属。

　　“原来规划的世博区域，围栏区3.1平方公里，停车场0.6平方公里，世博村0.3平方公里，会场备用地、市政府及其他设施用地，同时，保留部分城市居住用地。”世博网一人士说，“但最后划定的‘红线区’没有特别注解此‘规划协调’用处。”

　　对于“规划协调”区域的界定及开发内容，《中国经济周刊》通过多方面了解，均未得到准确的答案。“但是，可以肯定，如果‘规划协调’染指民用商业房产，其价位决不在陆家嘴金融区的楼盘之下。”世博局给了一个假设。

　　周边房价反应迟缓

　　但是，事实上，市民对世博会场馆的认知与正式公布的“红线图”似乎“出入不大”。

　　“如果你细心研究，原世博园区选址在浦东区域的南浦大桥和卢浦大桥之间，北至中山南路高架，南至浦东南路、耀华路，规划控制范围为5.4平方公里。不含黄浦江水面。” 上海市城市规划管理局一人士接受《中国经济周刊》采访时称。

　　据这位人士解释，最新的信息是，世博园区的规划范围有所调整，其中，浦钢厂在申博规划中一半厂区在红线范围内，如一半拆除一半保留，势必造成无法组织正常生产；所以，纳入红线范围。但整体变动不大。

　　事实上，官方最初的消息“世博园选定在南浦大桥和徐浦大桥之间的黄浦江两岸”也基本上没有大变动。所以，更多楼盘的开发商并没能在这个“红线”谜底揭开的时刻收获更大的“喜悦”。

　　于是，房产市场的反应没那么“波澜壮阔”。

　　上海黄浦区西藏南路1501弄，靠近半淞园路的耀江花园在“红线区”的辐射范围内。经《中国经济周刊》调查了解，该楼盘从开盘10000元到目前13000元，涨幅远远低于与世博无染的上海西部地区的房价和局部地区的二手房。

　　“由于受申博成功利好因素影响，2003年规划区周边楼盘房价平均上涨3000-4000元。这些周边辐射区，提前透支了部分市场购买力；因此，在红线最终划定的时候，房价反应不够强烈。”上海房屋租赁置换有限公司的一位销售总监告诉《中国经济周刊》。

　　分析人士指出，今年以来，随着宏观调控的启动，市场观望气氛较浓，这对世博周边楼盘的影响亦不能低估。

　　和耀江花园同沾世博“利好”的士博汇弘辉名苑的房价涨幅放缓，成交量也有所减少。因注册名和世博会谐音相近，和世博局打了一场官司的“士博汇”并没有得到预期的好收获。

　　有业内分析人士认为，浦东南路“红线图”板块辐射区，房价自世博会成功申办至今，已经上涨了近2倍，上南地区上涨20-30%，最高涨幅达50%。但是，目前，市场消化出现疲软，该板块厂房搬迁还未进入实际操作阶段，并且卢浦大桥通车的影响已经被市场所吸收，明显上涨可能性不大。

　　而中山南路“红线图”板块更远些的住宅已经处于一个较高价位，均价高达13000元，近期上涨的空间似乎没有。

　　只是大同三期“又一城”有一个步行街计划，倒是刺激了打浦桥板块商铺价格上扬，一定程度上支撑了浦西板块房价和商铺价格。

　　辐射价值巨大

　　在中央宏观调控对于上海在建轨道乃至中环建设形成“钳制”的时候，世博会“红线图”的“及时”划定，对于沪上房地产“世博板”带来的影响是明显的。

　　根据计划，龙华东路沿江段江南造船厂等工业厂房将在2005年陆续搬迁，该地段对开发商应该会有不小的刺激。

　　而有关人士透露，在2010年开馆前竣工的M8、M5地铁线将横穿“红线区”，与穿江M7线间，交接、配合外围的L4线、M4线；同时，有关部门正在研究磁浮列车进入世博园区的问题。所以，业内普遍认为，世博红线客观上勾画了未来房地产开发黄金地段，这对于开发商的“诱惑力”十分巨大。

　　上海现代建筑设计(集团)有限公司(后称设计公司)总设计师邢同和在接受《中国经济周刊》采访时透露，位于闵行区浦江镇将建造用于世博会园区建设动迁安置的配套商品房，总面积达100多万平方米。商品房将尊重当地意大利风格。

　　“应该说，红线控制区拆迁，将带动周边房地产开发和改造；同时，中国文化、上海整体风格势必成为世博场馆的设计理念。所以，周边绿色城市、生态城市、数字化城市、园林城市、智能化城市将是开发商重点锁定的目标。这同样意味着世博板块的升值潜力巨大。” 设计公司分析。

　　2003年，上海商品房平均售价上涨24%，今年2季度，又以21.4%的同比涨幅“冠”居全国。而根据统计，房地产产业2003年为上海的GDP贡献了7.3%的份额。这似乎可以判定，有关部门决不会轻视世博红线给房地产业带来的“引擎”力。

　　业内专家也同时指出，世博会和轨道建设、城区改造、深水港建设对房地产业的贡献一样是巨大的。

　　据世博局副局长汪均益介绍，世博会场馆规划方案正在进一步深化中。另据《中国经济周刊》了解，7月下旬世博局邀请了13位国内外专家对10个方案进行专家评审。目前，正组织专家在第一、二名获奖方案的基础上进行规划方案的优化和深化，有望于年底前出台。

　　有关人士向《中国经济周刊》描绘：世博会场馆的建设将为黄浦江两岸增添滨江岸线景观，提升浦东西南部地区的城市功能；同时，可以迅速启动黄浦江两岸地区改造和更新，促进城市的可持续发展。将有50%的游客通过轨道交通方式抵达会场，届时，越江轮渡、水上巴士将成为沪上又一道亮丽风景线。

　　上海世博板块魅力何时能“放量”展现，似乎只能等待时间来回答了。