本周一，湖南湖北正在制定房产税细则引起了广泛关注，这条消息最初来自国土部网站的一条新闻稿。随后，媒体爆料存量房、二套房全面开征等细节，但相关地方政府又否认了“正在制定细则”的说法。但媒体又继续挖出了湖北鄂州、湖南湘潭两个城市进入试点的消息。

消息变来变去，让围观群众觉得很不尽兴；地方政府犹犹豫豫，可能有各种担心；市场人士也争论颇多，到底对降房价有没有用，会不会增加经济下行的风险？

我们认为，关于降房价，房产税肯定是个有用的“大杀器”，而现在时点全面推行房产税，可能让这一政策彻底发挥威力，对促进房价合理回归的效果会非常显著。

房产税如果全面征收，将彻底摧毁房产的投资品属性，持有房产或者说多套房产的人，会源源不断地被政府收钱。现在一年的租房收益率可能2%都不到，如果设1%或1.5%的房产税，或者干脆设到2%的房产税，那么持有房产的现金流收入将大幅度下降或归零，而房贷利率等现金流支出却仍然很高。这种情况下，持有房子的人要么抛售，要么当雷锋，没有其他选择。

另外，考虑当前的时点，本轮中国经济的衰退已经持续三个季度，从企业利润和股市表现来看，企业家层面财富大规模缩水，普通民众的收入增速放缓，部分企业如摩托罗拉裁员，部分外资撤离中国，连我们新浪楼下的咖啡厅都关门了，工作机会或许已经开始减少。从更长的周期来看，因为计划生育政策的有效实施，新生人口数量不断减少，未来房地产市场需求没什么指望，空置房源可能会不断增加。

至于当前部分城市的房价反弹，不过是一小部分人的“惊弓之鸟”行为，看到降息降准之后，自以为政府要跟上轮金融危机一样，要开始大印钞票。事实上，因为热钱外流等因素，就算现在政府有意愿，也没有能力继续大印钞票。

因此，我们认为，在当前时点下，开征房产税，全面开征房产税，对于降房价的效果会是事半功倍，整个楼市下跌30%到50%并非不可能。

还有一种反对声音，主要来自于在高位买了房子的部分民众。但这一小撮人首先是可以安抚的，反正自住涨跌无所谓嘛。如果暴跌到银行让追加贷款抵押或者强制提前还贷，这部分人就悲剧了，但谁让你不听政府的风险提示，非要在房价“不合理”的时候买房呢，低估了风险的人自然要活该承受风险。

很多市场人士想象，如果收了房产税，那么土地出让金就不要收了，否则不合理，涉嫌重复抢钱。

这些人完全是臆测嘛！难道他们看到已经试点的城市不收土地出让金了？上海、重庆的土地出让跟其他城市并没有显著区别，一样照收不误。

而地方政府的真正的担心是，税要收，地可以接着卖，但如果房价暴跌，土地卖不上价了怎么办？尤其是拆迁成本居高不下的情况下，卖地不挣钱，土地财政的根子断了，要人命。

这个确实值得担心，但也不是没有可以弥补的办法。

最直接简单的办法就是多收房产税，税率高，征收的范围大。至于拆迁等成本，完全可以控制的，少补偿一些就是了。另外，还可以把准备被拆迁的，或者拆迁后补偿的房子，强力征税，反正很多人一拆拆出10多套，别人看着眼红，不收没有天理，是吧！

另外，如果政府实在有这种担心，我们觉得，可以进行如下考虑：对于土地卖光的城市，先收房产税，对于仍然有大量土地准备卖的城市，先告诉大家不收，等地卖的差不多了再开始收，这样可以最后套住一波对抗调控的房奴和开发商，也能使得政府利益最大化。

此外，对于很多地方政府来说，房产税的收入是未来若干年的，而土地出让是一次性的，相对于当下面临巨额开支，一次性的收入比潜在的现金流收入要有意思很多。

怎么办，旧社会的办法是提前收。“鹅城的税都收到99年了”，这是旧社会官僚智力缺陷、涸泽而渔的做法。

我们可以出个好主意，证券化嘛！用房产税的未来收入发债，岂不可以把相应的未来的若干年的现金流，变成当期政府可支配的“收入”了？

部分市场人士认为，房产税收了也没什么用，收起来可能很不公平，更重要的是根本收不上来。

第一层次担心是政府可能不好好收。有人认为，房产税会成为一个人人皆有逃税意愿，但地方政府部门可能会选择性执法的工具。比如，持有多套房的官员免收，持有多套房的普通居民强行征收；占有多套公租房等保障性住房的免收，买了商品房的强行征收；给税务部门相关工作人员行贿的免收，不行贿的强行征收。

我觉得，这些个担心毫无意义，在中国经济的其他领域，税收歧视的现象比比皆是，凭什么你房地产领域特殊。再考虑到目前地方财政压力巨大，缺钱缺到一定份上，真的重视这个税源，那么选择性征收的可能性或者不公平的范围不会太大。

第二层担心来自于民众的逃税手段。也有不少人担心，一些刁民，可能会用各种招数来应对房产税，比如假离婚，夫妻一人一套，孩子到了18岁，就独立出去一套。

魔高一尺，道高一丈，对应的招数也很简单：第一招，对于单身家庭首套房征税，让这些人偷鸡不成反蚀一把米；第二招，对于离婚、继承等涉及产权变动的按照市场价征收高税率其他税种。

最后更多的担心是，如果刁民就是不交怎么办？

不要担心政府没有招，因为地方政府完全可以把房产税和各种其他“权利”结合，比如养老、医保、子女入学、升学、高考资格、公务员考试资格、甚至准生证等等。拿着房产税的完税证明过来，否则啥事都不给你干，看你怎么办？

另外，还有一种担心，如果经济实在太糟糕了怎么办？我觉得，征收房产税给未来政府拯救经济提供了一个工具。如果经济实在糟糕，衰退严重，大规模失业出现，热钱纷纷外流，正好可以再用“免征房产税”作为刺激政策嘛！

反正，房地产这个行业政策的不稳定性本身，已经成为一种稳定的市场预期，如果政策稳定了才让人不习惯，无法预期了呢。

撰稿：杨宇