别担心房产税降不了房价

本周一,湖南湖北正在制定房产税细则引起了广泛关注,这条消息最初来自国土部网站的一条新闻稿。随后,媒体爆料存量房、二套房全面开征等细节,但相关地方政府又否认了“正在制定细则”的说法。但媒体又继续挖出了湖北鄂州、湖南湘潭两个城市进入试点的消息。

消息变来变去,让围观群众觉得很不尽兴;地方政府犹犹豫豫,可能有各种担心;市场人士也争论颇多,到底对降房价有没有用,会不会增加经济下行的风险?

我们认为,关于降房价,房产税肯定是个有用的“大杀器”,而现在时点全面推行房产税,可能让这一政策彻底发挥威力,对促进房价合理回归的效果会非常显著。

房产税如果全面征收,将彻底摧毁房产的投资品属性,持有房产或者说多套房产的人,会源源不断地被政府收钱。现在一年的租房收益率可能2%都不到,如果设1%或1.5%的房产税,或者干脆设到2%的房产税,那么持有房产的现金流收入将大幅度下降或归零,而房贷利率等现金流支出却仍然很高。这种情况下,持有房子的人要么抛售,要么当雷锋,没有其他选择。

另外,考虑当前的时点,本轮中国经济的衰退已经持续三个季度,从企业利润和股市表现来看,企业家层面财富大规模缩水,普通民众的收入增速放缓,部分企业如摩托罗拉裁员,部分外资撤离中国,连我们新浪楼下的咖啡厅都关门了,工作机会或许已经开始减少。从更长的周期来看,因为计划生育政策的有效实施,新生人口数量不断减少,未来房地产市场需求没什么指望,空置房源可能会不断增加。

至于当前部分城市的房价反弹,不过是一小部分人的“惊弓之鸟”行为,看到降息降准之后,自以为政府要跟上轮金融危机一样,要开始大印钞票。事实上,因为热钱外流等因素,就算现在政府有意愿,也没有能力继续大印钞票。

因此,我们认为,在当前时点下,开征房产税,全面开征房产税,对于降房价的效果会是事半功倍,整个楼市下跌30%到50%并非不可能。

还有一种反对声音,主要来自于在高位买了房子的部分民众。但这一小撮人首先是可以安抚的,反正自住涨跌无所谓嘛。如果暴跌到银行让追加贷款抵押或者强制提前还贷,这部分人就悲剧了,但谁让你不听政府的风险提示,非要在房价“不合理”的时候买房呢,低估了风险的人自然要活该承受风险。

别担心土地财政被阉割

很多市场人士想象,如果收了房产税,那么土地出让金就不要收了,否则不合理,涉嫌重复抢钱。

这些人完全是臆测嘛!难道他们看到已经试点的城市不收土地出让金了?上海、重庆的土地出让跟其他城市并没有显著区别,一样照收不误。

而地方政府的真正的担心是,税要收,地可以接着卖,但如果房价暴跌,土地卖不上价了怎么办?尤其是拆迁成本居高不下的情况下,卖地不挣钱,土地财政的根子断了,要人命。

这个确实值得担心,但也不是没有可以弥补的办法。

最直接简单的办法就是多收房产税,税率高,征收的范围大。至于拆迁等成本,完全可以控制的,少补偿一些就是了。另外,还可以把准备被拆迁的,或者拆迁后补偿的房子,强力征税,反正很多人一拆拆出10多套,别人看着眼红,不收没有天理,是吧!

另外,如果政府实在有这种担心,我们觉得,可以进行如下考虑:对于土地卖光的城市,先收房产税,对于仍然有大量土地准备卖的城市,先告诉大家不收,等地卖的差不多了再开始收,这样可以最后套住一波对抗调控的房奴和开发商,也能使得政府利益最大化。

此外,对于很多地方政府来说,房产税的收入是未来若干年的,而土地出让是一次性的,相对于当下面临巨额开支,一次性的收入比潜在的现金流收入要有意思很多。

怎么办,旧社会的办法是提前收。“鹅城的税都收到99年了”,这是旧社会官僚智力缺陷、涸泽而渔的做法。

我们可以出个好主意,证券化嘛!用房产税的未来收入发债,岂不可以把相应的未来的若干年的现金流,变成当期政府可支配的“收入”了?

别担心房产税收不上来

部分市场人士认为,房产税收了也没什么用,收起来可能很不公平,更重要的是根本收不上来。

第一层次担心是政府可能不好好收。有人认为,房产税会成为一个人人皆有逃税意愿,但地方政府部门可能会选择性执法的工具。比如,持有多套房的官员免收,持有多套房的普通居民强行征收;占有多套公租房等保障性住房的免收,买了商品房的强行征收;给税务部门相关工作人员行贿的免收,不行贿的强行征收。

我觉得,这些个担心毫无意义,在中国经济的其他领域,税收歧视的现象比比皆是,凭什么你房地产领域特殊。再考虑到目前地方财政压力巨大,缺钱缺到一定份上,真的重视这个税源,那么选择性征收的可能性或者不公平的范围不会太大。

第二层担心来自于民众的逃税手段。也有不少人担心,一些刁民,可能会用各种招数来应对房产税,比如假离婚,夫妻一人一套,孩子到了18岁,就独立出去一套。

魔高一尺,道高一丈,对应的招数也很简单:第一招,对于单身家庭首套房征税,让这些人偷鸡不成反蚀一把米;第二招,对于离婚、继承等涉及产权变动的按照市场价征收高税率其他税种。

最后更多的担心是,如果刁民就是不交怎么办?

不要担心政府没有招,因为地方政府完全可以把房产税和各种其他“权利”结合,比如养老、医保、子女入学、升学、高考资格、公务员考试资格、甚至准生证等等。拿着房产税的完税证明过来,否则啥事都不给你干,看你怎么办?

另外,还有一种担心,如果经济实在太糟糕了怎么办?我觉得,征收房产税给未来政府拯救经济提供了一个工具。如果经济实在糟糕,衰退严重,大规模失业出现,热钱纷纷外流,正好可以再用“免征房产税”作为刺激政策嘛!

反正,房地产这个行业政策的不稳定性本身,已经成为一种稳定的市场预期,如果政策稳定了才让人不习惯,无法预期了呢。

撰稿:杨宇

房地产这个行业就是一张卫生纸,现在到了擦完屁股该扔掉的时候啦! 【我来评论】 转发到微博