北京万柳地块地块吸引众多大型房企竞标，并且成为北京今年的“地王”，我们认为，这一结果并不意外。

首先，这块地本身确实不错。

万柳地块处于北京传统的高档社区腹地，交通十分便利，周边各类配套齐全，环境优越、适宜居住；该地块也是海淀万柳区域仅存的能供开发的纯居住地块，今后土地市场不会再有此类地块推出。可以说，这块地空前绝后加上资源稀缺，具有天然成为地王的潜质。

其次，成交价格也并不离谱。

平均楼面价3.4万/平，扣除回购房可售面积楼面价约4.4万/平，这个价格确实是“地王”，也确实很贵，但相较以往地王已经超过周边房价的“面粉贵过面包”的情形并没有发生。周边相对较老的一些高档项目，现在价格在6-8万，新盘价格会更有竞争力一些，保本的问题不大，再考虑到开发商中赫置地定位极高端，豪宅经验较为丰富，拿下这块地应该是比较正常的商业决策。

中赫置地老总在接受媒体采访时也表示，在竞标之前已作过精细测算，对该项目中赫只追求“合理利润”；其他一些业内人士也表示，万柳地块的价格并不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例而已。事实上，在北京新地王的拍卖过程中，除了最终中标的中赫置地和一直参与竞争的融创之外，其他开发商的报价也都比较谨慎。

我们认为，除非不拿出来拍，只要拿出来拍，这块地就会成为地王，最终成了一个面粉比面包便宜的地王，应该是一个完全正常的结果。哪怕未来楼市会恶化，当前这个时点上，一个民营企业拿自己的钱来博弈未来的风险和收益，也是完全正常的。

如果北京海淀区万柳这块地不成为地王，还能成为什么？我们认为只有以下三个出路：

第一，继续闲置。

开发商囤地，减少了市场上最终的商品房供给，往往遭到大家深深地鄙视，也会引来时重时轻的监管大棒；而政府如果把一块原本能够投向市场的地块闲置，那么同样会减少商品房市场的供给。尽管北京万柳这块地未来的产品是豪宅，但豪宅总有需求，这块地不盖，其他的地也会盖，只要不闲置就能满足部分市场需求，如果闲置最终就会影响到整体的供给。

第二，便宜卖掉。

成为地王太过惹眼，便宜卖了又如何？一个明明能拍卖到26亿的地块，你非要16亿卖了，卖给哪位开发商呢？此前我们倒是经常看到地方政府在卖地时各种内定暗箱操作，便宜卖掉本身就意味着利益输送和国有资产流失的可能性。相对来说，公开竞拍是当前比较合理的方式，只要不是国企领导个人意志拿钱乱赌地，民营企业基于商业判断竞争拿地是较好的选择。

第三，另作他用。

事实上，万柳新地王资金的用途，是给海淀区政府拟通过此次万柳地区居住用地的上市交易来弥补六郎庄重点村搬迁整治的资金缺口。在经济下行的背景下，地方政府财政收入增速锐减，土地财政的途径依赖难以避免，包括保障房、拆迁补偿在内的民生领域需要资金支持，如果这块地另作他用，不进入土地出让市场，减少相关收入，最终受影响的也是对应的民生领域。

综合以上几点，我们认为，这块地不成为新地王也没有更好的出路。

我们刚才提到，这块“绝世好地”成为地王应该是一个完全正常的结果，并不能过度引申出其他含义。然而在很多人看来，北京新地王的出现的时机有些不合适。一方面，近期楼市回暖迹象明显，6月房价出现了小幅反弹，刚性需求集中爆发。另一方面，中央政府刚刚强调，坚持房地产调控不动摇，同时拍灭了地方政府微调放松的一些动作。

于是我们看到一些质疑和担心：比如有人说开发商和调控对着干，也有人担心地方政府再次联合开发商推高房价，也有人认定开发商预期到政策要放松“春江水暖鸭先知”。

这些论调的出现也是政府担心的，实际上我们看到，最先流露出担心的不是媒体，不是网友，不是行业人士，而是政府。在本次拍地之前，政府层面的动作吸引了广泛关注，比如推迟几天拍地和命令央企退出竞拍，清晰地展现了一个姿态，试图尽量减少地王出现对调控的负面影响。

然而，恰恰是这些动作本身，也带来一些的误读。连政府都在担心，其他人会不会更担心？是不是政府做了开发商很多工作，强行压住央企的炒地热情，才导致了这个“新地王”以一个相对合理的价格面世？在楼市回暖的背景下，还压得住吗？还会继续压吗？

尽管我们认为这些担心大多数并不成立，但这些担心的出现是不可避免的。政府层面表露出来过度敏感，也在一定程度上导致了市场行为被异化解读。政府试图降低地王影响的出发点也许有一定道理，但也间接加剧了这一事件的炒作效果。

更本质的原因是，房地产市场在不断调控中走到今天，越来越“去市场化”。几年之内政策急速掉头，价格大起大落，政策本身不断体现其巨大的威力，市场参与各方自然对政策、对政府层面任何微小的动作都极度敏感。