王女士最近来函咨询，她在北京市城区看上了一处房产，经多方考虑并查看该房屋相关手续后，王女士与开发商签订了购房合同，该合同经房地产部门备案登记后，王女士又同银行签订了贷款合同，并顺利地办理了相关贷款手续。

　　在还款的过程当中，王女士因生意上急需资金，于是想将这套房子转手以换取资金。于是来信咨询，该房屋是否能再交易，如可以应怎样办理相关手续。

　　要解决此问题，先要清楚在购房过程都需要哪些环节，尤其是按揭购房。

　　通常的购房程序是购房者看好房后，与开发商签订购房合同，然后将合同在房屋所在地的房地部门办理购房合同的登记备案手续。合同只有经过房地部门的登记备案后才生效，这时购房者再去与开发商有合作关系的银行办理按揭手续，购房者申请贷款条件经银行审查通过后便会放贷。之后，购房者按照合同约定与银行的贷款协议，按月交纳房款，这样整个购房过程告一段落。直至购房者在规定的年限内或提前将所贷银行的款项偿还完毕之后，从银行换回自己的产权证明，至此整个购房行为才算完成。

　　那么如果购房者在办理完毕贷款手续后或已按月偿还借款后一段时间内，要求退房的话，就要根据退房理由分别情况，分别对待。

　　一、购房人申请退房是具有合法、正当理由的情况下。例如开发商违法销售房屋、房屋不具备合法手续、房屋本身不具备使用条件等等。在这种开发商违法销售的情况下，购房人应根据我国相关房地产管理办法、商品房销售管理办法等规定与开发商进行协商、交涉，如协商交涉不成，购房人可直接根据法律规定或合同约定向房屋所在地的法院提起诉讼，合同约定了仲裁的，向仲裁机关申请仲裁。

　　二、如果对房屋在质量、合法手续等方面没有问题，即开发商在并没有违法违约的情况下，仅仅是购房人自己基于各种原因想将房屋退还给开发商时，从履行合同的角度来讲，根据法律规定：在履行合同的过程，当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利与义务一并转让给第三人，也就是说购房人如果要将自己已交纳了一部分房款的房屋转让给第三人，须与开发商及银行进行协商，如果购房者与开发商、银行能就转让的方式、条件达成一致时，应签订书面协议。根据我国《合同法》规定：法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准登记的，依照其规定。那么购房者、开发商、银行三者转让协议签订后，应由购房者和开发商到房屋所在地的房地部门做合同的变更、登记备案手续。只有经过房屋土地管理部登记备案后，该变更合同才正式生效。这时，购房者在买房过程中的权利、义务转让变更行为才正式完成。

　　在这里律师提醒购房者，如果在还款过程当中，因房屋本身或与房屋有关问题导致购房者与开发商发生纠纷时，应在克制、冷静的基础上分析问题产生的原因，矛盾所在，有无解决的办法。切不可采取盲目的手段，如终止向银行偿还借款等类似不理智的行为。因为根据法律规定，此乃购房者违约。因此出现什么样的问题，要用相应的方法解决，古语云兵来将挡，水来土掩，就是这个道理。

　　惠诚律师事务所陈颖楠律师