分析：住房贷款发展的“瓶颈”在哪里？
陈淮[微博]/文
目前在房贷规模扩大的潜在制约因素中，反映最强烈的仍是二级市场不发达，银行在遇到还贷风险时实际上没有处置抵押物的通畅市场渠道。为了规避风险，目前的普遍作法是要求购房者除将所购新房作为抵押外，还要提供一定的现金收入来源作为还款担保。例如，通常要求拆迁购房者必须把“货币拆迁”的补偿款等作为还款保证。这种作法实际是在要求客户提供双重抵押。这不仅加大了房贷业务开展的难度，实际上也造成了可用于房贷的信用资源的极大浪费。
作为政策对策，房贷要普遍推开，一个不可缺少的外部条件是要有足够规模、足够活跃的二级市场存在。这不仅是保证银行信贷资产权益的基础，而且也是降低交易费用、优化信用资源配置和改善购房者公平预期的基础。从目前看，在我国住房二级市场的发育过程中，除制定交易规则、推进公房上市等措施外，可能还需要以政策性职能为主的中介企业作为市场主体参与其中。这些企业的职能不仅要包括住房的市场价格评估、交易信息传递与撮合，而且还应包括一定规模的收购与出售等商业运作。
其政策性职能则可主要体现在四个方面：
一是在市场价格风险评估的基础上为特定购房群体(例如安居房的购买者)和银行发放房贷提供回购担保(即出现还贷风险时以预置的合同价格保证收购)；
二是在低收入者出现短期还款困难时提供部分产权的短期融资援助(例如购房者用已经偿还了贷款部分的产权短期抵押融资)；
三是为欲购新房者在原住旧房尚未售出时以部分预付款的形式提供融资支持；
四是利用所掌握的二手房资源调控市场价格。从目前看，这类企业的最重要职能是在二手房市场发育不足时为银行在房贷规模扩大过程中提供一个低成本、有效率的实物变现渠道。