旁白：这是一个与每个人一生都有密切关系的产业。

　　(林少洲同期：人的一生中有两个可以说是终生大事的东西，一个是结婚，一个是买房子。这些都是一生中最多干一次两次，不能干太多次的。)

　　旁白：这是一个最能创造财富的产业

　　也是一个最能毁灭财富的产业

　　(炸烂尾楼的同期效果)

　　旁白：这是一个最受资本追逐的产业

　　也是一个最容易被资本遗弃的产业

　　(冯仑同期8：相当于成也萧何，败也萧何，它能让你成，也加速地淘汰你。只要你不符合它的要求了。)

　　旁白：成也资本，败也资本

　　生也资本，死也资本

　　盛也资本，衰也资本

　　这，就是房地产

　　即便如此，它依然要追逐资本

　　(同期：开盘的锣声)

　　(推出片题：房地产：涨大还是长大？)

　　(说明：以上旁白以片头广告语语气)

　　(同期：天鸿上市的现场)

　　旁白+字幕：2001年3月12日，房地产新股——天鸿宝业上市。

　　(同期：金地上市的现场)

　　旁白+字幕：2001年4月12日，房地产新股——金地集团上市。

　　(同期：红马甲1)：房地产版块没有上市，它肯定是死啊。现在国家那个笼头已经开了，想必可以给房地产版块带来一定的机遇。

　　旁白+字幕：解冻了。房地产企业通往股市的大门，终于被打开了。这道大门，整整关了六年……

　　砖头一： 政策回顾

　　1995年7月21日，中国证监会对已上市的房地产公司通过配股再融资的行为开始限制。其中包括：对募集资金用于别墅性质的高档住宅及渡假村，高造价的公寓、写字楼项目，四星级以上的宾馆饭店项目的配股申请不予审批。这表明证监会对已上市房地产公司在股市的融资大门开始关闭

　　1996年12月26号，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定：金融、房地产等行业暂不考虑上市。一个企业的房地产收入超过总收入的20%，就不允许上市。有些兼营房地产的，也不能把房地产这块包装上市。这是关闭房地产企业上市大门的第一道禁令。

　　1997年9月10号，中国证监会《关于做好股票发行工作的通知》，在产业政策方面的规定：对金融、房地产企业暂不受理。这是关闭房地产企业上市大门的第二道禁令。

　　有了这两道门槛，无论是未上市的直接上市，还是已上市的再配股融资，没门了。门以后还能不能开不开，就看表现了。

　　上市心情：好哇！好

　　旁白：北京天鸿宝业上市，募集资金高达四亿 万元。

　　(同期巴峥嵘)：第一直观的可能就是企业的知名度，上市公司一挂牌，全国多少双眼睛都在看着，而且又是这么多年来第一家上市的房地产企业，企业知名度很高了。这是直观感受。实际上最大的好处还是募集资金。

　　旁白：深圳金地集团上市，募集资金更高达八亿两千九百三十万元(同期张华纲2)建设部也好，中国证监会也好，对房地产企业上市有一个质的变化，性质的变化，他们基本上以后不会认为房地产企业是泡沫，是暴发户这些不利的看法。张华纲1：从宏观政策层面来看，这个决定还是很及时、英明的一个决策。

　　金地、天鸿先进了门，后面还有一堆排队等侯的。房地产是资金密集型产业，这种特征就决定了它与金融和资本天然的血缘关系。曾经断了的血管，最终被接上了，能不高兴吗。欣喜之情，益于言表。

　　独白：感谢建设部，

　　感谢证监会，

　　感谢各位领导关怀，

　　感谢众位股民关爱。

　　谢谢大家，谢谢大家。

　　一下拿出这么多钱来，我们就不客气啦！

　　也没什么不好意思的，我们先笑纳，然后好好干就是了。

　　想想别人，还有好多好多想上市的房地产企业没能上市呢；比比自己，居然被股市相中了，多不容易啊！而且还赶上了一趟审批制的末班车。这机会，再没有了。

　　所以我们要对各位领导，各位来宾，各位新闻媒介的朋友们，还有广大股民们再次表达深深的谢意。

　　此时此刻，不由得让我们想起了五年前以及前五年的日子，不堪回首啊！

　　(说明：以上独白模拟酒会发言语气)

　　泡沫时代：狂啊！狂

　　90年代初，那是资本追逐房地产的时代。而实质上，更是资本追逐批文、追逐权力、尤其是追逐土地批租权力的时代。一个个巨大的泡沫，就是由一张张不负责任的批文，以及种种不见阳光的权力寻租行为吹起来的。

　　(同期：蔡鸿岩2：)我搞定一个人，这一系列东西就搞定了。我这一个项目几个亿，我给你打个100万、200万，都不算钱，九牛一毛。但这一个部门的公章就是很重要的问题。

　　(同期林少洲)：当时确实出现了泡沫，而且是非常大的泡沫。全民做房地产，阿猫阿狗都做房地产，确实造成巨大的资源浪费。

　　(同期吴春龙)：当时有这样一个笑话，说有位老兄，在海南买了块地，别人问他那块地在哪，他说在海里，潮水落下去的时候就会露出来了。

　　旁白：这就是当时的疯狂。1992年以前，哪轮得到什么高科技的份，那会儿来钱最快、发得最快的就是房地产。其实根本不去正经八百地盖房子。高档位的吃批文，中档位的吃地皮，低档位的卖傻力气才盖房子。一场钱的游戏就这么玩下去了，砸在谁手里算谁的。

　　(同期孟晓苏[微博])：92年出现的炒地热，有不少是地方政府运用土地所有者行为方面有非理性的行为出现。盲目地以地生财，希望能够为官一任，造福一方。因为过量批租土地，甚至客观上或者变相地鼓励炒地，这样造成在本地的虚假繁荣。而在某一个局部的过热又象癌瘤一样吸收从全国各地积聚来的营养，这样就消耗了国民经济的后劲和发展的内在动力。

　　(林少洲同期)过热是这个意思，是没有需求的供给。没有需求等于投资商之间的一个游戏，上家拿了地，批文卖给下家，下家拿了之后，再卖给别人。击鼓传花嘛，就不断在那传，但没有最终的消费者。

　　旁白：92年，铛地一声响，宏观调控来了，没了下家。泡沫嘭地破灭了。

　　冻结时代： 苦啊！苦

　　旁白：1992年，房地产泡沫破灭，它的后遗症一直持续到今天。

　　背景一空置面积：1988年至1997年的近10年间，海南全省商品房开发建设总规模达2523万平方米，竣工面积仅1158万平方米，不足开发建设总规模的一半。10年来，海南全省销售商品房总面积仅491万平方米，空置面积700多万平方米。销售量同样不足竣工面积的一半。更不足开发建设总规模的1/5。

　　(同期林少洲)：在海南盖的房子，足够海南的城市居民消化几百年了。

　　背景二沉淀资金：

　　据估计，海南积压商品房占用的资金达500亿元。其中，海南本地资金250亿元，外地进海南的资金250亿元。海南省200多亿元银行贷款被深度套牢。(同期：蔡鸿岩：90年代初，大部分是采取在银行套取贷款，最后造成积压房空置房，往回垫的都是银行的钱)

　　(同期吴春龙)：当时银行也是约束机制不强，企业也处于那种情况，就是投资饥渴。匈牙利的经济学家(雅诺什。科尔内)不是写过《短缺经济学》，实际上就是投资饥渴问题。

　　背景三房价跌落：据了解，海口的房价最高时达1万多元1平米，1999年初，最低房价只有600——700元1平米。

　　三(同期吴敬琏：因为用的都是银行的资金，所以发展商赔不赔不着急)

　　(同期吴春龙)：占着那么多资金，经济没法发展，海南省最多的时候人口100多万，现在降到60多万，泡沫的时候，大家都赶到海南去，泡沫破灭以后就流失了。

　　与海南房地产泡沫同时受到波及的还有广西北海、广东珠江三角洲地区以及全国大中城市的房地产。1992年，广西北海房地产炒到最高潮时，全国各地有2900多家房地产公司在这里吞金吐银。据现任市长刘君透露(照片)，目前，北海有107万平方米建好未售出的楼盘，121万平方米烂尾楼，2800多亩有归属的土地在闲置，至少造成160亿元的资金沉淀。而这些资金80%来自银行。

　　(图象：烂尾楼+凄凉的背景音乐)

　　2001年4月19号下午4点，三亚市大东海风景区一座11层的烂尾楼被夷为平地。这是第一起被执行枪决的烂尾楼。楼倒了，象征着房地产泡沫时代的结束。但同时，也意味着财富的被销毁。

　　(字幕：钞票变成砖头，砖头变成瓦砾)

　　据估计，以海南为代表的全国房地产泡沫经济沉淀银行资金4000亿人民币，加上企业自有资金和其他资金，数目就更加惊人。

　　此外，由于受到泡沫破灭的后续效应影响，深、沪两市房地产上市公司业绩不断下滑，很多公司进入微利状态，还不时有亏损公司的出现。到1998年，房地产上市公司的亏损面达到1/3以上。

　　砖头：1998年部分房地产上市公司亏损榜：(表图)

　　深深房亏损10。44亿元

　　深物业亏损5。16亿元

　　深宝安 亏损4，87亿元

　　深金田 亏损2，73亿元

　　琼珠江 亏损1。98亿元

　　港澳实业 亏损1。90亿元

　　ST网点 亏损1。40亿元

　　琼能源 亏损1。28亿元

　　辽房天 亏损1。01亿元

　　(同期冯仑)：国内有将近35家企业是房地产企业上市，我们曾经做过这35家公司的财务结构和报表的研究发现，这35家企业平均的净资产收益率比所有上市公司的平均情况低30%。股价以万科最高，到现在没超过20块，可是任何一个ST、PT都不止这个股价，而且这个股价这么多年一直这样。

　　旁白：泡沫的鼎盛时期，必然伴随着暴利。随着暴利时代结束了，利润空间自然缩小。靠权力寻租降低成本的可能性也就随之缩小。水落石出之后，有人干不下去了，干脆撤退，干别的去。

　　砖头：房地产上市公司改嫁名录

　　原房地产公司中天企业变成了世纪中天，主营网络通讯、风险投资

　　原房地产公司琼能源依然叫琼能源，但新的主营业务是旅游和观光农业

　　原房地产公司ST港澳，变成了赛迪传媒，主营业务电子传媒

　　股市上圈不了钱，只好回来找银行，可银行抠得不行。

　　(同期巴峥嵘)：实际上，还有一段是国家限制对房地产贷款。95年至96年，那时侯房地产企业贷款很难，所以那阵房地产企业就生存特别不容易。

　　(同期吴春龙)：已经上市的公司可能会难受一些，(万科的)王石说过几次，我的企业为什么和人家的不公平，受到不公平的待遇，他本身经营得很好，但配股更难些。

　　虽然贷款难，配股难，想上市，没门儿！但是，房地产对资本的追逐是本能的。因此，一些房地产企业，在不能直接进入资本市场的背景下，只好采取间接手段——买壳上市，曲线救国。

　　砖头：地产公司绕道上市名录

　　最著名的要属华远房地产有限公司在海外间接融资。1996年 11月8日，华润北京置地在香港上市，华远借桥华润融资4亿美圆。

　　(同期声任志强)：我们本来是同一个水平的，就是大家都没有上市条件，但是我们想了一个合资和借桥上市的办法，我企业想了另外一条路，而你没有想出来。万科已经是0002号上市公司，他88年就上市，我是96年才上市。我在境外上市拿了4亿美圆回来，比88年上市的万科融资量都高。

　　同时，许多受房地产泡沫冲击较小的北京地产公司，也纷纷买壳上市，其中有：北京阳光地产综合开发公司，买下广西虎威的壳，变成了现在的阳光股份。

　　光彩建设投资集团，买下南油物业的壳，变成了现在光彩建设。

　　北京金融街建设集团，买下重庆华亚的壳，变成了现在的金融街，从事金融街房地产的开发。

　　北京万发房地产公司，买下琼珠江的壳，变成了现在的珠江控股。

　　北京世纪兴业投资公司，控股中天企业，成为一支房地产股。

　　中关村集团，入主琼民源，变成了现在的中关村，新的主业中包括了房地产开发

　　深圳沙河地产控股ST深华源，变成了现在沙河地产

　　上海中远置业有限公司，买下众城实业，变成了现在的中远发展

　　门关对了吗？

　　(吴春龙同期)：我觉得现在解冻都有点晚了。主要是比较当时冻结的原因，当时是针对地产泡沫冻结的，96年全国已经出现了通货紧缩的情况。当时是反通胀，现在是反紧缩，所以时间上还应该更早一些。

　　(林少洲同期)：当时的宏观调控等于对市场起了个壮士断臂的作用。这几年，这个市场一直在消化，一直在调整，实际上经过七、八年的时间，这个行业已经调整得比较到位了。

　　(同期任兴洲)：我们证券市场本身的发展还不是很规范化的情况下，冻结了一些行业的上市，如果说不是市场化的手段，也是当时不得已而为之的办法。我们要暂时限制这些行业的上市，事实上体现了我们国家对一个行业发展的政策取向。从我国证券市场的发展现状来看，恐怕体现一些政府的政策色彩也是非常正常的。因为股民还是在不断的发育过程之中，股民对这些事情包括信息披露、信息不对称，股民没办法了解这个行业本身会怎么样，也没有办法预测它未来的发展会怎么样，那么，政府的取向在这里面应该起到一定的作用。

　　旁白：90年代初的房地产泡沫，以最直观的后果给中国的资本市场提供了一个个教训深刻的样品。同样，它也使人们最直观地感受到了两个字：泡沫——以及这两个字后面所蕴涵着的资本的双重属性：它既可以迅速膨胀，也可以迅速消亡。

　　房地产上市的禁令，局部地看，可能阻止了一些优秀的企业发展壮大，招来一些埋怨。但宏观地看，也为经济的着陆打下了一定基础。同时，也使一些房地产企业的经营者头脑冷静下来。

　　难怪万科的王石在一段时间里，见了缺钱的企业就调侃：恭喜你呀，犯不了大错误。“。因为按他的推理，钱多了也麻烦，而缺钱的好处就是不允许你盲目投资。在这些调侃中，我们看到了两个字：理性。