2001年一季度，北京新开盘35个，比去年同期增长25个，淡季不淡，表现出的投资力度令人吃惊。刚刚结束的春季房展会上，人潮如流，买气很旺。投资与销售双双走高，北京房地产进入又一轮经济周期的高点。

　　从2000年总体形势看，住宅销售额400亿，同比增长75%，销售面积达900万平米，同比增长85%。以年10%增长速度计算，5年内销售额将达到600亿，销售面积达到1500万平米。市场总量扩大的过程，也是市场洗牌的过程，京城房地产进入全面竞争阶段。从产品竞争到企业品牌，从单纯的价格竞争到性能价格比竞争，从单纯的概念竞争到全面的营销竞争，从区域产品同质化竞争到市场差异化竞争，城区危旧房改造提供的城内开发空间与城市郊区化的低密度扩张同时加速，产品趋同和创新也在同时加速。核心竞争力从诸如土地储备、资金等硬件资源转向人才、品牌等软件资源。万科曾说，让更多的人花更少的钱住更好的房子，理由很简单，较低的价格是大多数人的要求，较高的品质同样是消费者普遍的心理。同时也应注意到，消费者愿意为更好的产品付出更高的价格。一个成熟的市场，不是看房子价格涨了还是降了，而是不同的消费者都可以买到他们支付得起的价位的房子。

　　北京住宅项目，由于开发销售成本上升，建安中新技术、新材料的使用，成品精装渐成趋势，加上推广费用的加大投入以及建筑周期中的逐步提价和新盘的低开高走，以及发展商保留一定的利润空间，使得成本成刚性态势，整体房价在未来相当长时间不会大起大落。

　　从北京典指项目看，住宅价格随着建设周期的加快，单价在小步提升，如御景园、荣宁园、国展家园、风林绿洲、紫竹花园、圣馨大地。部分项目的二期因从规划、设计等方面加大投入，价位也不同程度稳步趋升，如天赐良园二期定位于中产白领的德国风格建筑、郁花园二里在社区里与加拿大圣尼嘉学院合作建校、龙泽苑东区作为与中美合作示范小区将正式启动，从而抬高售价，均价均高于周边项目。如龙泽苑地处回龙观700万平米经济适用房大社区，但以高出周边项目近50%价位售磬，天赐良园因靠近物资学院，营造的社区文化迎合了年轻白领的口味，尽管单价高出周边项目15%以上，但在春季展会上，受到潜在客户的大力追捧。另一方面，新盘低开高走，南城天天家园提倡现代实用主义，强调户型面积与功能配比，够用，好用，3月初面市后以低于周边1000-2000元受到广泛认可。

　　林少洲认为，在现阶段，产品品质高于品牌认同度。所以在产品上下工夫是第一位，使产品具有抗跌性。万科星园、龙泽苑、国展家园在充分利用区位优势时，加大产品科技含量。“上帝活在细节中”。万科星园在中空玻璃、直引水、地面采暖、外墙保温、浮筑隔音楼板方面有所突破；国展家园在集中供暖、分户制冷等方面属京城首创。龙泽苑东区将在建筑结构体系(短肢剪力墙)、住宅生态体系、厨卫体系、管线体系、智能化体系、住宅产业CIMS系统为京城地产界作出示范。

　　在产品趋同和创新同时加速的不断更迭过程中，为寻找新的定位，多种营销手段同时使用。紫竹花园、御景园、安贞雅园在不同销售阶段，为重塑形象，重做样板间；阳光100聘请洋大师为其促销，紧随其后，郭峰推销乐澜宝邸的音乐主题，而御景园的广告中，著名模特程俊则频频亮相。而在众多楼盘的联谊活动中，各路明星也出场亮相，如徐帆在紫竹花园的联谊活动中出任特邀嘉宾。利用明星效应进行广告宣传，在北京地产界，这种做法并不多见。

　　北京房地产在疯狂扩张，华远郭均认为，未来5年最具发展潜力的区域是：四环至四环以内的高密度中心区；公路一环至二环的低密度住宅；公路二环以外的更低密度住宅。今天的市场，距离远近、户型大小、价格高低、规模大小、板塔及TOWNHOUSE或别墅等产品类型同时发生作用。在如此高压市场下，万通集团冯仑主席说，对于企业而言，要具有反周期能力；对于企业的产品，要具有抗跌能力。只有这样，才能象冲浪运动员那样，在浪尖上向更高的目标冲刺。唐美华