没有房产证的住房

　　新疆昌吉市市中心有条延安北路，路边有一栋4层高的旧楼，该楼是1980年由昌吉州政府建的第1栋住宅楼，故名“801”楼，产权原归属州政府公产管理处(以下简称公产处)。

　　这栋旧楼总共住了32户人家，其中有8家人住在一楼，一楼临街。这8户人家大多是上世纪八十年代住进去的，该房建筑面积仅53平方米，使用面积不足40平方米。

　　1993年，昌吉州第一次房改，这8户人家响应政府号召，分别拿出自己多年的积蓄，交纳了购房款，取得了67%的产权。住户同公产处签订了《房地产买卖契约》，办理了产权过户手续。1995年10月15日，昌吉市房地产管理局给这8户人家核发了部分产权所有证书。

　　1998年，昌吉州实行第二次房改，这8家住房又同公产处签订了《购买公有住房补充协议书》，公产处同意将其与8家住房共有的33%房产权出售给8家住户。协议签订后，经昌吉州房改部门同意，公产处向昌吉市房地产管理局申请办理了剩余产权过户手续，并由市房地产管理局核发了8家住户拥有100%产权的产权所有证书。然而，当8家住户向公产处索要产权证时，公产处却拒绝归还。

　　这究竟是怎么回事呢？州政府要拍卖8住户住房

　　原来，早在1998年5月13日，公产处就向“州领导”打了这样一份报告：《关于对三种不发证住户的处理意见》，其中第二条是：“对于沿街改变住房性质的住户，将现住户调整住房，由产权单位统一收回，作为小区服务网点，其收入作为小区维修费或按照商品商业房的价格重新办理私房权证后再发给个人。”

　　对公产处向“州领导”提交的这份报告，那8家住房户自然一无所知，而这份意见的第二条，实际就是针对他们8家。直到1999年1月13日，州政府办公室以红头文件形式，向公产处下发《对州公产处关于对部分旧楼房进行公开拍卖问题的批复》，“同意将延安北路801楼一层原住房改变住房性质的8套公有住宅收回并向社会公开拍卖”，8户人家才闻风大惊！

　　这里得插叙一点“来龙去脉”——

　　延安北路原来比较冷清，可随着城市的发展，已经成为相当繁华的地段。住在801楼一楼的8户人家，有干部、职工，也有下岗人员和残疾人，收入都很微薄，有的生活相当困难。他们中有市场意识和经济头脑的人，心想何不沿街开个门，利用房子挣钱呢？率先朝街开了房门的是个没有生活来源的残疾人，他将房间改造成铺面，开了个小商店，生意不错，这户人家因此而使过去窘迫的生活有了起色。其他7户人家也茅塞顿开，相继朝街打开了房门，有的自己经营，有的出租，随着这“额外”收入的增加，日子也红火起来。

　　政府办公会给的“四条路”

　　正常的商业活动为什么招来政府公产处的干涉呢？公产处在法庭上答辩中称：一、7户人家(1户未参加诉讼)未交够67%的购房款，更未交纳100%的产权差价。二、7家住户违反法律、法规规定，擅自改变房屋结构和用途，利用房改房出租营利。

　　8家住户起初并未敢想着与政府打什么官司，只向公产处试探口风：房子拍卖也行，但能不能优先考虑他们？可惜，没人答复。

　　直到2000年2月17日，州政府才由一位秘书长主持召开了一个办公会议，“专题研究801楼一层原住户擅自改变住房用途牟取个人利益的问题”。参加会议的除了政府有关人员，还有801楼一层住户郭刚、韩德刚、陈晓华、周云海等7人。

　　这位秘书长代表州政府主持会议，态度很强硬，会议对8家住户提出了四条“路”供其选择：1.由公产处将原住房收回并向社会公开拍卖；2.不公开拍卖，由公产处提出全额售房底价，同住户磋商；3.原住户如既不愿将原住房拍卖，也不愿全额购买，则可保留原住房产权不变，但必须将原住房恢复原状仅做住房用，并将原住房出租所得上缴州财政；4.如对以上3种方案均不接受，可提出诉讼，由人民法院依法裁决。

　　当这4个方案公布时，8家住户认为政府是在侵犯他们的合法权益，有的住户当场哭出声来！会后，又有风声传出来，如果不执行州政府的“命令”，春节前将强行封门！

　　法律为百姓撑腰

　　事已至此，8家住户开始了紧急上访和申诉，他们联名向国务院信访办、自治区房改办等有关单位反映情况，在州人大会期间，他们还向人大代表递材料，求得同情和声援，然而这一切均无济于事。他们又推选代表前往自治区高级人民法院咨询。2000年3月1日，8家住户中有7家，联名向昌吉市人民法院起诉，状告州公产处无理扣发产权证书，请求人民法院依法维护原告的合法利益。

　　昌吉市人民法院经过审理后认为：

　　“被告在7名原告未交足房款的情况下，与7名原告签订协议将7名原告参加房改的房屋出售给原告并办理了100%产权的私房产权证，被告办理房产证又不予发放的行为不符合我国的房改政策，应及时予以发放，未交纳房款可另案起诉。但7名原告擅自改变住房结构和使用性能，违反了新疆维吾尔自治区实施《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》细则第13条第1款、第5款之规定，即：“住房所有人爱护并合理使用房屋及设施，不得损害他人的合法权益，禁止下列行为：1.擅自改变住房结构和外观造型……5.擅自改变住房的使用性质，此行为应予以纠正。被告辩解其不具有诉讼主资格体，因被告可以其他组织名义应诉，故此辩解本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第117条第1款之规定，判决如下：被告昌吉州人民政府公产管理处在7名原告恢复房屋原状后十日内，向7原告发放私有房屋产权证书。

　　昌吉州公产处不服判决，遂于2000年9月5日向昌吉州中级人民法院提起上诉，请求“撤销昌吉市人民法院的判决，驳回7原告的诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。”

　　2000年12月8日，昌吉州中级人民法院在经过认真审理后，认为：

　　根据中华人民共和国房地产管理法有关规定，房产买卖关系的有效成立是以过户登记为生效依据。本案中，7名住户与公产处自签订两份《房屋买卖契约》后，7名住房依照有关公房改革政策，向上诉人公产处缴纳了首次房改规定的购房款，取得了部分产权，此后，上诉人公产处亦按房改政策在房产管理部门依法将产权过户登记给7名上诉人，虽然尚有部分购房款未缴，是因上诉人公产处拒收房款造成，责任不在7名上诉人，现7名上诉人诉请发放房产证理由正当合法，应予支持。上诉人公产处扣押他人房产证继而诉请收回房产的上诉请求，既无事实根据亦无法律依据，应予以驳回。2.7名上诉人在经房产管理部门依法办理房屋产权登记过户手续后，作为房屋的所有权人，其有权占有使用处分归其所有的房产，况且，变更房屋结构及使用性质，亦取得了城建规划部门核发的“建设规划许可证”，其行使处分的行为并非房改政策所界定的“擅自改变……结构”的违法行为。原审判决7名上诉人恢复房屋原状显属不当，应予以纠正。至于上诉人公产处以7名上诉人因改变住房结构，影响损害相邻权益的上诉主张，因其并未提起反诉，其上诉主体本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国民法通则》第117条及《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项之规定，遂作出终审判决：

　　一、撤销昌吉市人民法院(2000)昌民初字第506号民事判决中“7名原告恢复房屋原状”部分，维持判决中“被告昌吉州人民政府公产处十日内向7原告发放私有房屋产权证书”部分。

　　二、二审案件受理费200元，均由昌吉州人民政府公产处负担。王裕台