1997-2002：总有些新闻让你难忘

　　-新闻回放-

　　《走近生态住宅》

　　前年，本报记者采写、编辑的专题新闻《走近生态住宅》获得了第十届北京建设好新闻一等奖。

　　当时，随着北京住宅市场的消费主体由集团消费逐渐转向个人消费，人们更加全面地关注居住环境，消费者对更高层次健康舒适住宅的要求也在增加，北京房地产市场中，“生态住宅”也成为发展商推广项目的最新卖点。本报在对专家、发展商、购房者等多方进行采访调查，并结合丰富详实的背景资料，刊发了一组关于生态住宅的专题新闻，包括：专家眼中的生态住宅、发展商打造生态住宅、市民关注生态住宅、国外的生态住宅、生态住宅的发展趋势。全面介绍了生态住宅。

　　从近两年住宅市场的发展来看，住宅的可持续发展问题得到了政府、房地产开发商、住宅消费者和科研机构的重视。加强保温、改善通风，采用更加高效的能源系统等更为生态的做法也更多地在市场上出现。

　　主题词

　　如果五年前，在北京拥有一套商品房，无疑会被许多人看做是富人中的一员。但现在这种情况得到了根本的转变，个人已经成为商品住宅的绝对消费主力，住房已成为老百姓最为关注的话题。

　　这种变化开始于1998年。停止住房实物分配，逐步实行住房货币分配的房改政策，个人住房消费贷款与住房公积金政策实施，使几十年来以单位分配为唯一住房途径的北京人的住房观念有了根本改变；同时，经济适用房的开发建设、危旧房改造的大规模进行、廉租房制度的试点等多项举措并行，在保障低收入者“居有其屋”的同时也为购房人带来了更多的实惠。作为国民经济支柱产业的住宅产业呈现出良好的态势，北京住房个人消费时代真正来临。

　　房改政策带动了危改百姓迁出陋室举家搬入新居

　　2000年12月27日上午，本市采取“房改加危改”政策实施的第一个城市危旧房改造项目——龙潭西里危改小区竣工。70岁高龄的冯希志大爷原来一家八口挤在一间半房里。现在他们按照安置政策，花了不到20万元，回迁了两套二居室。冯大爷家居住条件的改善，得益于市政府提出了“房改加危改”的新思路，当年3月《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》开始在崇文、宣武、丰台三个区五个危改片进行试点。当年全市危改仅三区五片已拆除危旧房13000多户，约37.59万平方米。

　　“房改加危改”是危改区居民以就地安置为主，拆危房建新楼，社会住房平均水平(人均15平方米)内的面积，居民按房改价购买，享受经济适用住房的产权，相当于负担建房的费用，政府负责市政投资，并给予21项费用减收或免收的扶持政策，以降低建房成本。同时，对异地安置的居民适当增加安置面积，并按安置补偿标准给予货币补偿。对就地安置和异地安置均有困难的家庭实行换房安置，安置方式自己选择，使经济最困难的家庭也有房住和承受得起。龙潭西里的居民平均用每平方米1700元就购买了市场价每平方米达6000元的新房。

　　2001年是北京危旧房改造进度最快的一年，数据表明，当年共拆迁危旧房114万平方米，动迁居民9.3万户，分别是2000年的3倍和7倍。崇文区金鱼池危改区2000余户居民告别蜗居陋室回迁，昔日龙须沟的居民可在家里凭窗眺望户外阳光下波光粼粼的水面。短短3年里，北京市有12.76万户危改区居民住上了新房，接近1990年到1998年9年的总和。

　　“十五”期间，北京市危房改造工作以旧城区和关厢地区为重点，到2005年基本完成城区现有的303万平方米危旧房的改造任务，危改将使更多中低收入者圆了住房梦。

　　同时，为解决最低收入、无房家庭的居住问题，2001年10月，北京市开始在城八区的部分地区进行试点推行廉租住房制度，去年年底前举行了两次廉租住房摇号配租，共有398个“双低家庭”入住了廉租房。

　　个人购房催热了楼市福利分房退去住房消费涌来

　　1999年8月24日，《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》出台，紧接着9月1日，《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》也在市民的期盼中正式出台。延续了几十年的福利分房寿终正寝，北京开始住房货币化的新历程。

　　方案规定，从1998年年底开始，北京停止住房实物分配，逐步实行住房货币分配。这项和每个人息息相关的房改政策，核心内容是停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制度，建立住房补贴，逐步实行住房分配货币化。确定每平方米建筑面积基准补贴额为1265元，无房职工可以按照补贴标准，1998年底之前的一次性发放，1999年之后的按月发放。无房和住房未达标的机关职工，按经济适用住房价格或市场价格购买住房时，可向所在单位申请住房补贴。同时，方案对事业、企业单位的住房补贴作出了相应规定。

　　与此相呼应，2001年年底，北京市住房普查工作全面开始，有关部门将在此次住房普查的基础上，建立职工个人住房档案，制定住房补贴发放计划，安排全市住宅建设计划。

　　伴随着住房制度的改革，北京房地产市场也开始走上发展道路，呈现产销两旺的局面。目前京城地产开发投资处于高速发展、高速增长阶段，投资占固定资产比例首次超过50%，在政府宏观调控政策的引导下，房地产开发投资继续向商品住宅倾斜；个人购买已经成为商品住宅的绝对消费主力；商品住宅价格保持平稳；商品房销售总量稳步增长，2001年北京商品房累计销售1205万平方米，其中住宅销售1127.5万平方米，分别比上年增长25.9%和25.5%，个人购买比例由上年的86%上升到93.1%。

　　住宅项目提升了品质设计打开国门房子丰富多彩

　　虽然生态、绿色、可持续发展等等真正融入寻常百姓家还处在期待阶段，但对此问题的关注说明，人们对居住的要求正在从形式走向本原——居住质量。

　　若干年前先定面积、套用标准图纸而造就的住宅，目的是满足居者有其屋的基本要求，住宅产品类型难免单一。随着生活条件的改善，商品住宅时代的到来给了人们更多的选择，出现在我们面前的房子在外在形态、内在空间等方面各显神通。复式、错层、SOHO、TOWNHOUSE，住宅形式变化不断；高尚、纯粹、时尚、住宅试图引领潮流；预应力、钢结构、工厂化生产，技术进步挑战传统；本土设计丰富了，洋设计带着新鲜思路来了，住宅设计的多样性应对着人们对个性居住的要求。

　　同时，许多住宅项目把着眼点从浅层次形式主义转移到对品质的塑造上，趋向于生态和可持续发展的尝试逐渐出现，对居住质量的务实探索越来越受到市场欢迎。

　　古城保护推进了建设传统风貌恢复居住环境改善

　　随着南城“长安街”——广安大街竣工通车，其沿线及周边地区成为本市住宅开发的又一热点地区。目前，已经有多个住宅项目扎堆广安大街地区。

　　去年，本市继续推进以交通和能源为重点的基础设施建设。城市建设步伐的加快，使本市住宅产业得到快速发展。去年，全市完成住宅投资372.5亿元，比上年增长5.3%，已经成为拉动本市经济增长的支柱产业。去年，全市竣工住宅1804.9万平方米，城镇居民人均住房使用面积达到17.6平方米。

　　在加速城市基础设施建设，改善居民居住环境的同时，1999年，北京市规委、北京市文物局等部门联合制定了25片历史文化保护街区，力求在原有基础上，整治和逐步恢复传统风貌。

　　保留民居并不意味着让百姓沿用不便的生活方式，“新建民居在外观上与周围环境相协调的前提下，内部引入现代化的卫生、采暖设施，改善住宅的生活条件。”

　　在今年初《北京历史文化名城总体保护规划》已制定完成，此次规划将在原有基础上，在旧城内增加4片保护区，并对第一批公布的4个保护区加以扩展，同时在旧城外新开辟10处文化保护区，届时北京旧城的四分之一将受到保护。

　　银行贷款降低了门槛借贷观念改变买房信心提升

　　1997年4月28日，中国人民银行公布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，不仅放宽了贷款的期限、降低了贷款利率，而且对贷款的对象和条件、贷款程序、贷款期限与利率等都作了较为详细的规定，对启动城市商品房市场起到了重大的促进作用。

　　截至去年底，个人消费贷款居第一位的建设银行自营性个人住房贷款余额1866亿元；个人住房贷款余额在四大国有商业银行中的市场占有率为36.8%。2001年，工行北京分行给北京买房人发放了个人住房贷款余额达240亿元。

　　同时，公积金贷款作为政策性住房公积金发放的委托贷款，以其低利率受到购房者的青睐。截止到2001年10月31日，市住房资金管理中心累计发放个人贷款66869笔，金额115.58亿元，个人贷款余额达到101.04亿元。累计支持居民购房面积591万平方米。

　　经济适用房圆了住房梦买房不再贵族限价优惠工薪

　　1999年11月27日，尽管当天寒风料峭，但在经济适用住房项目天通苑的一期入住现场，却是一派热闹景象。当退休老人奚大妈抱着三岁的孙子从市领导手中接过新房的钥匙时，做了多年“新房梦”的奚大妈流下了热泪。作为本市第一个拿到经济适用住房钥匙的购房人，奚大妈和孙子抱着钥匙喜极而泣的样子被本报记者用镜头定格。

　　经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房困难而建的普通住房，由政府限定最高售价。从1998年10月本市首批19个经济适用住房亮相至今，“物美价廉”的经济适用住房帮本市许多工薪阶层圆了“住房梦”。

　　排队认购经济适用住房也成了北京楼市的一景。无论是在城北的回龙观经济文化区、立水桥的天通苑，还是在城南的丰益城市花园、垡头翠城；无论是城东的通惠家园、青年路小区，还是城西的今日家园、长安新城，最高售价4500元/平方米的经济适用住房几乎每开一个新盘，都出现排队认购的热销场面。

　　截止到去年年底，本市经济适用房竣工面积为400万平方米。今年，建设经济适用住房，解决中低收入居民的住房困难，仍然是本市房地产市场的开发重点。据了解，今年北京市计划新开工经济适用住房300万平方米，竣工200万平方米。

　　撰稿／房地产编辑部

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