北京的房屋银行如今似乎成了风中之烛，有的开打价格战，有的宣布偃旗息鼓。数天前，北京鑫尊地产等几家中介公司决定退出房屋银行业务。

　　房屋银行缘何折戟京城

　　曾经风光无限

　　去年中介市场最热门的话题中就有“房屋银行”。自从贵阳诞生这种租赁形式以来，就迅速在北京、青岛、哈尔滨、太原、济南等地推广开来，被业内称为“房屋租赁业的一次革命”。在有些城市，房屋银行确实为推动住房二三级市场立下不小的功劳。据称，贵阳“房屋银行”推出后的一个月的交易量就达5000多套。“房屋银行”是一种全新的房屋租赁模式，它是指房主将待出租的房屋“存入”房屋置换中心和银行共同设置的“储备库”，然后由房屋置换中心根据房屋的地段、环境、设施等因素测算出房屋出租价格，经房主认可后通过一定渠道对外招租，而房主则通过商业银行收取房租。显然，这种形式有利于降低交易成本。

　　北京市房地产交易中心成立房屋银行之初，用该中心工作人员的话说，每天三部热线电话根本放不下。自热线电话开通后，一天有60至80个电话，加上网上登记、上门来访等，十几天就收集有效信息1000条以上。

　　操之过急

　　据有关方面报道，北京某房屋银行营业不到20天，就已接待现场咨询1500余次，有1000余套住房正式提出存入申请。一时间，房屋银行成了炙手可热的明星，甚至有人还打出了“有房就存房屋银行”的旗号。

　　然而，有这么好的优势，也只是昙花一现。为了改变好景不长的局面，许多公司急功近利，比如北京市某交易中心发起“一个月内免收看房费”活动，将50天空租期减为20天。用相当于降低价格的方式抢占市场，为“房屋银行”的提前衰退埋下了伏笔。

　　据业界资深人士介绍，推广也只是增加存房数量的概念，并不是客户越多越好，如果服务能力跟不上，不但输了产品，可能连品牌也输了。

　　先天不足

　　业内人士认为，“房屋银行”的退出举动可以看做是紧急突围，这似乎不是针对传统中介。北京市三级市场的口头“松动”才使他们闻风而动。一旦房地产三级市场放开，将有大量的只有使用权的存量房产“入市”，这将是中介市场分争“蛋糕”的时候，因此利用价格和服务举措先行一步也就顺理成章了。

　　尽管现在看来房屋银行的模式尚难以取代传统房地产中介，但把自己做大，以迎来市场的大势是房屋银行的真正目的。据介绍，截至目前，“房屋银行”存房交易量屈指可数，成交量不到贵阳市月成交量的10%。成交少的原因主要是房屋出租者对房屋银行这样的新生事物认知度有限，一些房屋出租者认为，把房子存入“银行”手续太繁琐、税费过高。

　　目前，北京市有关住房租赁管理的相关文件有20个以上，其中包括对出租房的审查、房屋办理租赁许可证、到公安机关备案、到房管部门填表等。同时，尽管最近房屋租赁市场税收政策有所调整，但粗略计算，房产税4%，营业税3%，加上个人所得税、安检费、备案手续费、中介委托代理费(包括房屋银行的空租期)等，实际成本应在房租的20%以上。因此地下租赁盛行，房屋银行房源奇缺。在住房三级市场的税费及相关政策上，市场期待着新的进步。

　　鱼龙混杂

　　一中介机构负责人告诉记者，房屋银行业务主要收益点在于每年固定的空置期，将空置期降到了15天以下，对中介公司来说几乎没有盈利空间。

　　据传，一家小中介公司以房屋银行的名义从个人手里收来房子，将出租房的一年租金卷走后，便人去楼空，房屋银行的风险由此显现。

　　据了解，“房屋银行”刚进入北京市场时，有的公司是50天的免租期，后来减少到30天的免租期，再后来发展到有的公司根本没有免租期。业内人士质疑：一个“房屋银行”没有免租期，不知道他们在做什么？

　　相关人士告诉记者，市场的准入门槛太低，造成了目前北京市场上“房屋银行”泛滥成灾。经营房屋银行，没有资金实力根本就没有效益可言，也无法保证存房者的长期稳定收益。而目前对开办“房屋银行”业务的中介公司的条件根本没有约束，任何房屋经纪机构都可以开办，一旦发生不可预测的风险，消费者的利益就得不到充分保障。

　　房屋银行的前途

　　业内专家指出，“房屋银行”这一模式的设计背景是静态的，面临着经营风险，而且任何风险都可能使其业务萎缩。主要有三大风险：其一，最近几年我国国民经济具有超稳定的特点，已经使大家形成了思维惯性，在考虑经济问题的时候，常常都是以国民经济背景一成不变作为前提。一旦大形势出现波动，必将给“房屋银行”经营带来困难；其二，目前各地房地产市场向好，受经济发展周期影响，房地产市场一旦出现逆变，“房屋银行”的经营者可能难以实现原来的承诺；其三，房地产具有使用和投资的双重功能。但是，房地产作为一种投资工具，与股票、古玩字画等其他投资工具有明显的区别，房地产需要出租让别人使用和具体管理，即投资人一定要把作为房屋的投资工具出租并具体管理。由于“房屋银行”产生不久，对其的管理模式也只是在借鉴和探索的阶段，没有一个成熟的有效模式。一旦操作不当，势必走向不测。

　　“房屋银行”要成功运作，专家认为必须具备三个条件。其一，以何种价位收进租赁市场的房源，精确度要非常高。如果仅在数量上有所提高，对租赁的价位没有准确的把握度，房屋在短期内没有出租，公司就要承受很大的损失，这就需要很多了解市场和区位价格走势的员工；其二，公司要有一套成熟的管理机制；其三，大量的承租客户作基础，如果你收进来的房源有许多客户想租，这样就会缩短免租期，赚取利润；其四，要有足够的人力，并且是低成本的人力资源。侯勇

　　头条纵深

　　房屋银行三大收益点

　　-收益点之一：空置期

　　一般而言，每年固定的空置期成了房屋银行的主要收益点。就北京地区而言，目前开展房屋银行业务的中介公司所规定的空置期从每年15天到60天不等。例如，北京市房地产交易中心，空置期是20天；置业家园，空置期30天；我爱我家，空置期50天，另外还有10天的房屋修整消毒期。

　　虽然空置期的时间有长有短，但是，毫无疑问，做此项业务的公司目的是赚取利润。如果中介公司以收入价将房屋再出租的话，每年15天的空置期所带来的赢利空间少之又少，几乎为零，甚至为负利润。

　　-收益点之二：租金差价

　　实际上，除了空置期外，低价收房、高价出租，赚取租金差价也是房屋银行赢利的一种方式。

　　-收益点之三：附加服务

　　附加服务内容是房屋银行业务竞争的主要手段。包括空置期长短、赠送财产保险、免费维修房屋等。无论免租期多长，买不买房屋银行的账，还是客户自己说了算。在这样的情况下，为了更好地吸引客户投入到这项业务中来，房屋银行的附加服务成了促成这项业务发展的重中之重。在京城开展房屋银行业务的中介公司中，我爱我家要求房屋的空置期最长，每年总共为60天(包括10天整修、消毒期)；同时，提供的附加服务也最多，除了会赠送给房东一份财产保险外，还提供免费的房屋维修整理以及消毒等保护房屋的措施。

　　就房屋银行而言，其业务的最大附加价值体现在了“方便、安全”四个字上。房屋存入房屋银行后，客户所应得房租会定期打到指定的账户上，完全省去了奔波讨要房租的麻烦，也避免了遭遇承租欺诈行为，同时还保证了每年至少能得到10个月的房屋收益，避免一些普通租赁难以规避的风险。而中介公司所提供的附加服务，最终目的也是保证房屋银行的真正价值。世兴

　　相关背景

　　三类人把房子存银行

　　据中介公司的统计表明，近来，房屋银行业务虽然比往年同期有所增长，但是增长并不明显，这是因为政策等原因阻碍了一些房屋的“入市”。在北京由于很多存量房屋没有产权，所以不能收入房屋银行，这为此项业务的开展，造成了一定影响。

　　目前，房屋银行的业务主要集中在东三环、东北三环(即团结湖、呼家楼、左家庄一带)。因为这一带的房源充足，同时具备出租条件的房子也多；中关村区域客户与房源的关系仍处于供不应求状态。存房的客户情况大致分为三类：年龄在30至40岁的“有房阶层”，对旧房无时间照顾，不以出租房屋为生，而以获取稳定的、无风险的收入为主；离开北京，无法照顾房屋者；年龄偏大，没有精力照顾房子者。

　　为了保证业主及承租人的利益，目前，中介公司对入住房屋银行的客户的身份都要进行详细的调查，有的中介公司更是承诺对客户的行为负责，最大限度地降低了业主的风险。世兴

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