伤口上又撒了把盐

　　对近年来已经持续低迷的香港楼市而言，2001年9月11日的纽约世贸中心恐怖事件，就好像是在伤口上又撒上了一把盐。

　　9·１1事发之后，香港汇丰银行将香港的GDP增长预测值调低，由原预计增长0.4%，改 为负增长0.5%。中银则将预测值由1%降低至0%。多家银行鉴于市场环境的恶化，把对香港经济的预测值纷纷下调。

　　作为香港经济非常重要的晴雨表，香港楼市受累于恐怖事件的效应也立时显现出来。

　　香港楼市在整个今年暑期，没有任何大型新盘发售，市场上气氛比较冷清。这一平淡的局面，本来有望在9月之后可以改观。

　　9月初，由房协发展的某个项目推出市场之后，取得了不俗的销售成绩，起到良好的示范效应；同时，香港政府还宣布暂停出售居屋等利好措施。各大发展商当然不原意放弃这些利好消息，纷纷表示准备把握良机推售新盘。但是9·１1突然发生的恐怖事件将这些计划一一打散。再好的利好消息也瞬间被恐怖所淹没，市场上不明朗因素阴云笼罩，香港地产发展商不得不却步，放松推出新盘的步伐，即使原来已经部署好的开盘计划也暂时搁置推迟。

　　香港恒基集团在9·１1事发后就宣布，旗下新发展的两个楼盘，将顺延至10月才开售。而新世界与恒基合作发展的元朗蝶翠峰，本计划于9月获批预售楼花同意书之后，随即在月底即开售，也将发展计划推迟到10月再发售。

　　新盘市场上由于发展商谨慎动作，暂时看不出楼市成交价走势，然而继续有成交的楼市二手市场则是惨淡一片。

　　由于恐怖事件影响，各大发展商暂缓推盘，市场成交以二手楼为主，但由各大代理行搜集的资料可见，成交多以低价盘为主，个别下跌幅度更是惊人。

　　据香港媒体报道，如香港黄埔花园某单位，面积588平方尺，9·１1前叫价150万港币，9·１1后仅以126万成交，每平方尺价格2258港元，为近10年最低价格。原业主是在1997年以373万港元的价格买进的，如此账面损失已经为247万港元。

　　而一向被视为香港楼市龙头大盘的太古城，此次遭遇9·１1之后，比其他楼盘跌得更快，成交价格新低不断被突破。香港太古城某单位，面积641平方尺，现时成交价153万港币，每平方尺2387港币，本被认为已经创下太古城10年成交新低；孰料不过一周，又有高层单位以超低价138万港币成交，每平方尺的价格为1991港元，再创新低。而整个太古城的平均房价，在9·１1后一周之内暴跌1000港元，由平均价格4000港元下跌到3000港元。而普遍的二手楼价格则在9·１1前后下跌近8%。

　　新盘大战一触即发

　　随着9.11恐怖事件的阴霾减退，加上国庆长假，以及市场预期美国有机会再次减息，香港楼市的僵持冷清的局面在10月初得以初步被打破。

　　十一长假期间，发展商本来以为新盘市场会持续冷清，却发现仍然有很多客户前来实地看房，再加上美联储宣布减息半厘，银行在短短三周内共减息1厘，这些都极大地刺激了开发商的信心。

　　10月4日，长江实业宣布以每平方尺2140港元价格推出旗下东涌映湾园24个低层单位，并于10月6日正式进行内部认购。

　　在长实正式宣布公开发售详情之时，已有其他发展商趁势跟进。另一发展商信和集团也在10月6日，推出旗下御庭轩公开发售。嘉华集团也加入了新盘大战，在10月6日公开发售旗下屯门嘉悦半岛第2座8个全新单位。

　　而由新鸿基、恒基、南农、华懋四大发展商共同发展的将军澳中心，虽然尚未取得预售楼花同意书，也迫不及待开展一连串的宣传攻势，希望借此大势东风有所作为。

　　地产市场人士认为发展商制造首批低价楼，可以加强入市者的信心，同时可以令初始的买家在账面上出现涨价的机会大增，也有利于下一步推出单位的吸引力更大。

　　但是由于各大发展商的新盘开售价都较低，投资界似乎对开发商的此番行为持看淡态度。

　　高盛证券执行董事丁竹筠认为，如果长实采取的低价策略能够吸引买家，市场又容许长实加价推出第二批楼花，才意味着楼市在这个价位找到支撑。如果上述假设不能成功的话，地产商可能需要再低价出货，对本已疲软的楼市将是雪上加霜。

　　高盛还表示，本来发展商在年初并不急于推售新盘，原因是期望减息及政府推出利好，但随着楼市的持续转坏，发展商只有面对现实减价。

　　也有投资银行认为，在持续减息下，市民的置业能力上升，况且楼市已经降到低点，再度大跌机会不大，所以展望未来12个月，楼价上升的可能性高于下跌。

　　政府出招救市

　　9·１1事发后，香港楼市先是应声大跌，跌破历史价位。既而又有多家发展商在本月初低价开盘，引发新盘混战。香港地产界人士认为，在楼市多空双方的争持之际，楼市能否扭转乾坤，还尚需要一剂强心剂，看10月10日的香港政府的新一届施政报告。

　　10月10日，特区行政长官董建华在任内第五份《施政报告》中，重点提出了要大力投资教育，提升人力资源素质，优化生活，纾解民困，创造就业机会等等措施。

　　主要涉及楼市的有两项纾困措施，即明年减免每户差饷最高2000港元，以及在未来两个财政年度，供楼贷款利息税有所减免，贷款利息扣除额上限由10万港元提高至15万港元。

　　虽然没有在施政报告中明确提及，但是政府也在同时出招搭救饱受楼价下跌之苦的负资产人士。继香港财政司司长梁锦松会见多位银行界代表，要求银行向负资产业主提供较低利率后，在施政报告出台同时，香港金管局也向各银行发出指引，放宽可为负资产业主提供按揭服务，由七成提升到十成按揭服务。此外，豪宅(楼价在1200万港元以上)的按揭指数也由六成放宽至七成。

　　相关政策出台之后，发展商认为对楼市有正面的作用，有助于纾解民困，并即时做出行动。

　　新鸿基地产副主席郭炳江表示，措施可纾解民困及减轻负资产人士的供楼负担，而新世界发展主席郑裕彤也认为，措施会对楼市有正面帮助。

　　事实上，由于受到有关消息的刺激，买家的入市步伐开始加快，其中新鸿基地产的元朗朗庭园，在施政报告发布当日就有300多位买家参与内购，较此前增加约一倍，累积的优先登记人数已经达到1100人。而长实集团提前开售的东涌映湾园，当日参观示范单位的人数也急升约两成。

　　鸿基地产董事总经理田国强认为，近日一手楼成交量急增25%-30%，算是一个小型置业潮。而未来一至两个月，市场预计平均每月能吸纳1000至1500个。

　　二手市场上，楼市也显升温迹象。施政报告出台之后，即有一名投资者购入太古城一个大单位收租，均价已达4527港元。而红堪黄埔花园部分业主憧憬楼市好转，施政报告出台两日放盘量急增近30个单位。

　　即便短期出现繁华现象，也有市场人士认为，当前的房屋政策还欠清晰，经济前景也未明朗，未来楼市走向还有待观察。对于楼市中长期投资者而言，买楼收租的关键是要有租客，而租客的来源又源于香港经济本身的吸引力，也就是说楼市未来发展关键在于香港能否提供足够的工作和商机。只有努力开拓香港的机会，只要香港成为人才聚集之地，楼市自然能获得有力支撑，得到健康的发展。记者杨熙／文

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