亦仁

　　评估对于老百姓来说曾是个遥远而陌生的事儿，近年来随着私房二级市场的开放，特别是散户购房浪潮的掀起，房产评估开始走进百姓生活，无论是公积金、按揭购房，还是二手房交易都离不开它。时下，公房上市成为京城楼市的最大热点，相应的，二手房房价如何评估，谁说了算，谁来监督这些评估机构等问题，也成为人们备加关注的细节。

　　评估走近百姓

　　在公房上市之前，私房二级市场便已开放多年。北京市的私房置换活动几乎每年都有，一些私房交易市场、房产评估事务所或联手或单独推出房产评估业务。咨询内容也不限于贷款买房了，开始涉及到私房转让、抵押、租赁等方面。房地产评估已经悄然步入百姓的生活。

　　二手房成难点

　　日前，在一些城市的城建工程开发公司同房地产交易市场联手推出了“补齐差价，以旧换新”的差价换房业务。但最让登记者关心的问题是，他们的旧房到底值多少钱？一些人对评估的权威性、纯洁性心存疑虑。差价换房的评价缺乏政策法规的规范，成为北京历届换房活动的操作难点。

　　机构好成热点

　　进行房地产抵押贷款的评估，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，一定要委托具有该地房屋土地管理局颁发的房地产评估资质证书的机构。由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质也有一定差异，因此委托信誉较好的机构为好。

　　评估业待规范

　　房地产系统内的机构，还有众多审计师事务所、资产评估事务所、银行及其他咨询中介机构也都推出评估业务。由于其归属系统不同，评估标准也有所差别，随着一系列管理法规的颁布，目前分级管理的格局已逐步形成。

　　价格仗找政府

　　已购公有住房和经济适用住房进入市场的买卖成交价格，由买卖双方当事人协商确定。

　　买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日之内，向市房屋土地管理局申请复核，市房地局应当自接到复核申请书之日起10日内作出复核决定。

　　旧房价优新房

　　从目前上市交易的旧房看，优势是基本上都在三环以内，交通方便，购物方便，地理位置好，缺点是房子旧，户型基本都比较小，设计也比较落后，物业不健全。经过初步调查，登记出售和购买二手房的人员结构以普通市民居多。对出售旧房价位占同位置商品房的2／3左右这一参考数据，买房人表示出的接受程度比卖房人要好。

　　资料

　　二手房税费：

　　卖方：

　　营业税：合同价的5%；城建维护税：合同价的0.05%；土地增值费：土地增值额的20%；单位所得税：所得额的15%；个人所得税：所得额的20%；印花税：合同价的0.05%

　　买方：

　　印花税：合同价0.05%；登记费：登记价0.1%(登记价＝售价＋土地增值费)；契税：合同价1%

　　公证费：

　　公证费：合同价0.3%

　　注：居住超过一年的个人普通住宅(不包括别墅、高级公寓)免征营业税；不足一年的，按销售价减去购入原价的差额，计征营业税。

　　所得额＝现购入价-原购入价-营业税-城建税-土地增值费-印花税-登记费

　　土地增值额＝现购入价(售价)-原购入价，现购入价低于估价值(由国土局统一规定)时，取估价值

　　二手楼买卖过程：

　　1、卖方向代理机构提供房地产产权证明文件

　　2、与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。卖方明确销售条件，在可能的情况下，提供该物业的钥匙

　　3、代理机构核实并确保待售楼宇的真实性、合法性

　　4、代理机构免费替楼宇做广告，带买家看楼

　　5、代理机构寻找合适的买家，收取买主定金

　　6、卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等

　　7、卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取定金

　　8、买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行)

　　9、买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》，向产权部门递交过户所需的资料

　　10、产权部门出具税单后，交纳税费

　　11、代理机构付全款的50%给卖方

　　12、产权部门办理《房地产证》

　　13、卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明资料

　　14、代理机构付清全部余款给卖方，交付《房地产证》给买方