王京

　　在房屋产权的界定和转移中，买卖双方都希望在保护自己权益的同时，从一系列复杂的程序和手续中解脱出来。对此，我们买二手房时应注意：

　　继承和析产协议公证。如果您想出售的房屋是通过继承或赠与等方式继受得来的，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您应该将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字，这样您才能真正拥有房屋的产权。要办理产权变更，您必须先办理继承公证，证明您的继承人身份和所应继承的财产份额后，持继承公证书到房屋登记部门办理产权变更登记。另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋，对此，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售。

　　声明书公证。由于房屋产权和居住使用权可以分离，二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用，“同意书”便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。这里面会涉及他们是有条件放弃还是无条件放弃，如果是有条件放弃，具体是什么条件？在什么时候需要您履行？他们在什么时候实际搬出，甚至包括什么时候迁移户口。如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。

　　委托书公证。委托书公证包括产权共有人对您全权处分其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。

　　买卖合同公证和贷款担保合同公证。目前，由于尚无制式的二手房买卖合同文本，这就需要具备法律专门知识的公证员对合同进行起草、完善和把关。在购房过程中，您可能还会与银行发生借贷关系，这期间，您购置的房屋也许会发生再转让、赠予、继承、变卖等，这些变化都会影响到您和银行之间签订的借款抵押合同的变更和履行。银行会要求您做这方面的合同公证，以保证银行的权利不因上述变化而受到损失。

　　提存公证。二手房买卖合同在实际履行中，房屋的交付是一个突出的问题。配合买卖合同公证，您可以办提存公证，将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务；若双方均按合同履行了自己的义务，则公证处会根据双方的指示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者；您可以在条款中约定：移交房款之日为入住之日，在公证员监督下完成交接手续。