作为市场中介机构执业人员的房地产估价师有权力吗？他们有腐败的条件吗？今天，一位已于不久前改行的房地产估价师愿意以他的真实经历，为我们掀开房地产评估神秘面纱的一角。

　　我是1993年考的土地估价师，基本上是我国土地估价业务开始时最早的估价师之一，由当时的国家土地局(现在是国土资源部)组织统考，后来又考了建设部的房地产估价师，现在这两个资格证在业务上有一些重合的地方，但前者的重点是土地，后者是房地产。

　　在此很诚实地聊一聊我的一段经历，从中大家可能会稍稍了解一点这个专业的某些东西。

　　估价师也想以“价”谋私

　　1997年，我在一个地方城市的土地局工作，做的是土地估价业务。当时要结婚，我决定在市场上买一套商品房。

　　经过近两个月的搜寻，终于看中了某开发商的一个在建项目，几个月后封顶，半年后的现房。说来也巧，我正准备与他们谈价，那个开发商却成了我估价业务的委托客户，估价目的就是我那套房所在的宗地的出让地价提供依据(因为受拆迁改造过程中一些争议问题的影响，他们拖延了办土地使用权出让手续的时间)，也就是说，我的估价结果对他们交土地出让金的多少有关键影响。

　　一场不能公开的洽谈在他们的邀请下开始，他们希望尽可能少交土地出让金，而且知道我想低价得到那套房子(还不可能是白送，我还年轻，也没那么大胆子)。

　　国有资产流失远高于个人非法私利

　　每个城市都建立了城区基准地价，分等级和用途，并且要求定期调整、公布。那宗地所在区域属于我们市的二类地，但与三类地交接处相邻，当时二、三类住宅用地的基准地价每平方米相差近200元。而当时我们的宗地估价结果必须以基准地价为参考，在一个合理的范围内向上修正或向下修正，一份报告还要求用市场比较法、成本法等多种方法估价，将结果进行综合处理，而且结果报告连同技术报告都必须经估价师本人签字、机构盖章，再拿到评估委员会审核确认才算最终完成。

　　一宗地的价格受许多因素的影响，如交通、环境、城市规划、商业设施、公共服务设施、宗地形状、面积、地质条件等等，共十多项，商业、工业、住宅等用地的影响因素也不完全一样。严格说来，对这宗地的现场勘察和资料分析可以将其判定为二类住宅用地的标准宗地，以科学、严谨的测算过程来做，它的出让价格应该与基准地价差不多。但由于这宗地的面积较大，近1万平方米，所以给我的谋私留下了空间。

　　因为我只需要将某一两项因素的修正系数往下做一点，在其他方法上也做一些配合，每个平方米就会下降几十块，而宗地总地价就会下来几十万，如果审核不仔细，我估计不会出问题。

　　一周以后，我的评估报告顺利通过，我与开发商的购房合同也于不久后签订。他们给政府的出让金少交了几十万，而我的实际房款少交了近十万(当然，办房产证时，提交的合同不是这个价，因为房管局必须按他们认可的评估价格收取税费)。按政府的话说，“流失的国有资产远远高于谋私人所得到的非法利益”。

　　不义之财灰飞烟灭

　　可惜，我命中注定得不到这笔“灰色收入”。不久，由于个人原因，我决定长期留在外地工作，这房子得卖掉。

　　但时势已转，房地产市场供过于求，我那套房子的市场价已经缩水不少。

　　由于那片小区由开发商与港商合资，受金融危机的影响，港商想把资金全部抽回，于是将他们新开发的楼盘和剩余的尾房全部以成本价“倾销”，相比之下，我的房子成了烂房。令人着急的是，我需要钱用，房子必须马上卖掉。

　　在这种情况下，我开始给自己的房子做评估。由于负面的影响因素，我不得不在本已下降许多的市场价的基础上，再下调了15%，当二手房卖，买主依然寥寥。急于赶往外地工作的我最终以当初“受贿”时的买价找人接了，买主还不满意，我却白白损失了两年的利息和办房产证及按揭贷款的所有税费近2万元。

　　-千万别跟我学

　　这就是我这个房地产估价师与买房和卖房相关的两次估价，一次是地价，一次是房价，虽然其他的评估业务做过不少，但这两次会一辈子都记住。前面一种情况可能要被同行所不耻，后面一种情况可能要被同行说“活该”。

　　我没在北京做过评估，但我想北京的管理要严一些，而且现在地方城市也逐渐规范了，一份评估报告需要两名以上的估价师签字，房地产评估机构与主管部门已经脱钩，实行企业化运作，参与市场竞争。我国的房地产评估业还不到十年历史，但规范化管理是必须的，审核、监督要严格，估价师的自律也是至关重要的。如果一个估价师和评估机构不遵守职业道德和法律，破坏评估业科学、客观、公正的原则，最终应受到法律的惩处。

　　-文字整理/高涵

　　词解

　　房地产估价师是指由建设部和人事部组织，经过全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并经过注册登记取得《房地产估价师注册证》后，从事房地产估价活动的人员。主要从事房地产转让、租赁、抵押、课税、征地、房屋拆迁补偿、房地产合并或分割、司法仲裁、拍卖及其他经济活动中涉及的房地产评估。

　　中国土地估价师是指由国土资源部组织，经过全国统一考试，取得土地估价师《执业资格证书》，从事土地估价活动的人员。主要从事出让或国家收回土地、转让、出租、抵押、作价入股、上市、企业兼并、破产、清产核资、司法仲裁、征收土地税费及其他经济活动中涉及的土地价格评估、基准地价评估等。