央行拉响红色警报 京城房地产开始大洗牌
贷款难办了？“零首付”封杀了？购房个贷银行不玩了？不同的报道各有不同的说法，在经过近两个月的猜测之后，银行终于打破沉寂——不是不玩了，而是重新摆正游戏规则，任何一个项目，多层盖到封顶，高层塔楼盖到2／3才可开办个人购房贷款。
画一个漂亮的蓝图，在工地上挖出一个坑，建个售楼处，开卖，买房者蜂涌而至，办理购房合同、个人按揭贷款，银行直接把贷款打到开发商账户上，用此款再把楼盖起来——从1998年以来风行的“以小搏大”的传奇故事行将不再。
北京房地产市场，资源重新组合、产品精确细致的风尚很快将会流行起来。
资源重组洗牌在即
“资金”与“专业”唱楼市主角
草台班子加一块关系地皮，然后低价倾销的做法看来得歇歇了。
随着央行政策的执行，房地产业的进入门槛变高。这个局面，对于规模较大的开发商是值得欣喜的，因为这些“大佬”规模虽大，但没有小企业的游击攻势。因此，游击队的减少对于规模较大的企业而言，无论从土地资源，还是市场竞争的纯粹性，都可表现出较大优势。南城珠江骏景一次完工17幢塔楼的做法，在年初曾受到对本地市场熟悉的业内人士的置疑，认为这种做法有点过分，显示了实力，但占用资金太多。此次央行的规定出台，使得珠江骏景峰回路转，顿然显示了自己的市场位势。
有资金，又有专业固然最理想。但这种理想状态，对于尚在发展中的北京地产来说太不现实。简单说，专业极强的可能缺钱，有资金实力的可能专业性又欠缺，这就需要资金与专业之间的良性互动。如果一个项目投资商，不仅投了土地的钱，而且已经动用资金，把楼盖到封顶，这时，他大概不会再抱着耍出什么“四渡赤水”的奇招怪想，而是要找真正专业的代理商。
反过来也一样，专业的代理商也要找到真正具备资金实力的投资商才能合二为一，树楼立传。
如此正反互推，可以想象未来两年的北京地产市场，必是大宗“资金”与真正的专业团体唱主角的时代。吕尚春
“红色警报”拉响
地产市场格局重演前奏
率先施行了地产入市门槛的广州，多层不到封顶，塔楼不到2／3不许销售，靠此规则，广州的房地产公司从1675家锐减400余家，但减员的速度并未停止，还在进行中。
据有关数据，北京的房地产开发公司达到4000余家，如果央行新的贷款壁垒开始施行，北京房地产公司又有多少会掉队呢？
不少人是怀着到房地产圈掘大桶金的梦想而来的。说“大桶金”，就必然要说到房地产的投资回报率，有几千万现金，如果操作水准高明，靠着几千万的启动资金就可圈地买马，操练起来。这样的项目，如果声称毛利率也就20%或更小，那是按产品总体成本与商品市场价之间的差价而言的，盖楼的材料、可以缓付的土地出让金等大头成本，实际上都是靠个人贷款的回收资金滚动开发的。如果按自有资金计算的话，掏了几千万就要卖几个亿，除掉成本，其利润率怎么可能是20%呢？100%、200%都算是稀松平常的。
央行的新政策，使得依靠个贷滚动开发成为过去地产市场新的生命力将由“资金”与“专业”两个主角构成。
您买房踏实了看的是现房
开发商难办了盖错了怎么办
对于购房者而言，央行新的贷款政策无疑成了巨大的保护伞。因为，大家可以把这个楼看清楚再买——有两点起码可以踏实，一是公司没有一定实力，这楼是立不起来的；二是户型怎么样，可以看个究竟。
但对于发展商而言，这就是最大的问题。
如果户型定位不对怎么办？该大的小了，该小的大了，该多的少了，该少的多了——那问题就大了。
时下，业内流行“三边工程”的说法，边盖，边改，边卖。这是一种很实际、很有效的卖楼方法，因为开发商可以根据客户的反映，不断地修正错误的户型，及种种细微的功能，以达到适应市场的目的。
但楼盘要盖到2／3才允许办理个人贷款，这意味着“三边工程”的灵活性降低了。顶多是盖完一期的两幢楼，发现了不足，在二期中修正，但毕竟不如三边工程的那么改来改去的方便。
由于建筑成本不同，个人贷款受限的政策对——
多层住宅的影响小而高层塔楼要吃劲
由于多层住宅多为砖混结构，工程进度快，成本要低。即便央行没有推出到封顶再卖的新政策，实际上有不少多层项目就是到现房时才卖的。因此，央行虽限令多层盖到封顶，再准许项目开办个人贷款，但此举对于多层项目影响不大。
那么从大的方向看，郊区住宅发展的压力要小一些。但郊区开发项目，一个显而易见的条件，在郊区开发项目，由于城市机能相对脆弱，因此，社区规模相对要大些。也就是说，虽然多层建安成本低，工期快，但郊区住宅规模要大，因此对前期资金也有相当的要求，并不是可以“人人得而开之”。
说到城区，其地块成本过高，所以楼不得不往高做，而塔楼的建安成本要大大高于多层。这样楼盘前期启动的成本就必然不低。期望靠个人贷款滚动开发的小型企业，将不得不面对出局的窘迫境地，仅一两幢单体楼盘，打一枪换一个地方的做法，行将结束。