夏业良：面对疯涨楼价政府且慢承诺

　　⊙夏业良 　北京大学外国经济学院研究中心副主任

　　近几个月来全国部分城市房价上涨势头迅猛，远远超过普通居民心理预期水准，已经引发部分城市居民的心理恐慌，并由此产生生活压力增大、过度焦虑、非理性置业冲动等一系列连锁反应。其中深圳房价上涨势头最甚，已经成为国内一、二线城市房价继续疯涨的领头羊与风向标。

　　根据国家发改委、国家统计局最新调查数据，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比前月高1.0个百分点，其中北京房价同比上涨9.6%，排在深圳、蚌埠和北海之后，列全国第四位。

　　从新建商品房的地区划分来看，70个大中城市新建商品住房销售价格同比值均有明显上涨，涨幅较大的主要城市包括:北海(15.1%)、深圳(12.3%)、温州(10.9%)、北京(10.3%)、蚌埠(10.2%)和南京(9.2%)等。 从

二手房来看，70个城市销售价格同比上涨6.8%，同比涨幅较高的领先城市包括:北海(15.1%)、深圳(13.9%)、蚌埠(10.9%)、北京和郑州(9.7%)，大连(8.2%)等。

　　从2002年到2005年，深圳

房价虽逐年上升，但上升的速率还不算特别突出，但从去年下半年开始，深圳房价进入迅速攀升的快车道。从

房地产资金来源上看，去年深圳房地产贷款余额达到3000亿元，其中购房贷款2128亿元，二手房贷款同比也增长了123%。

　　由此可见，深圳本地企业过剩资本和银行借贷资本是深圳房地产市场突飞猛进的主因，而香港和内地其他地方的大量资本涌入只是次因，海外资本则充其量只是起到推波助澜的作用。如果把房价看作是房地产函数式中的因变量，那么无论主因、次因，还是其他附加因素都是自变量。它们共同发生作用，促成了既定的房价水平。

　　笔者认为，深圳房价快速上升的根本原因，在于深圳土地未来拓展空间有限，区位优势独特，局部需求相对集中和旺盛等因素，而非外来资本的冲击。

　　作为毗邻香港、最具发展活力的年轻城市，与内地许多相同人口规模的大都市相比，深圳市区面积偏小，大约只是广州市土地面积的八分之一，而常住人口实际上已经突破1000万，超高的人口密度和毗邻香港的区位优势，促使国内外投资者的目光聚焦在这片发展潜力巨大的土地上。

　　根据新近的可靠数据，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源相对稀缺，拓展空间有限，致使土地供应持续紧张。尽管每年深圳市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求。

　　深圳人口的年龄结构相对年轻化，许多踌躇满志的青年人只身来到深圳安家立业，自住需求与投资需求相互交织，进而发生互动聚变作用，不断拉升房价。

　　今年7月1日，深港大桥通车，使得香港与深圳的交通和生活便利程度进一步提高，而深港两地的房价差异依然较大，为香港的过剩资本涌入深圳提供了较为充足的理由和逐利动机。去年，深圳职工平均年收入大约为32476元人民币，而香港人的平均收入约合203440元人民币，是深圳的6倍左右。旺盛的需求与乐观的投资回报预期，客观上促使更多的香港人加入到持续购买深圳市房地产的行列之中。

　　近期深圳市政府公开表示：政府在房地产市场调控中的首要责任是加快住房保障体系建设，解决普通市民尤其是困难群众、低收入家庭的住房。房价上涨直接关系到老百姓的切身利益，政府不能坐视不理、不能无所作为、不能无动于衷。

　　政府解决低收入群体住房问题的承诺固然可以赢得人心，但问题在于，政府的政策反应与干预措施是否符合市场经济的内在需求？是否有可能破坏房地产市场正在建立的有限秩序与运行规则？是否能够切实有效地解决低收入群体的住房需求，并且进而满足他们源源不断的置业投资欲望？假如未来的希望落空，可能使政府的代言人失去人心。

　　从更加长久和理性的目标层面上说，政府的市场“救急”行动不在于其决心有多大，更不在出发点和情感诉求多么值得赞赏，而在于其目标是否合乎市场经济的内在逻辑和长远机制效应，程序与步骤是否合乎市场理性并切实可行，最终结果是否能够达到预期目标并且不会促使被帮助者产生依赖政府的心理和滥用公共资源来满足利己需求的机会主义行为。

　　靠政府还是靠市场。似乎是个始终无法解决的悖论，审慎的政府承诺和理性的辅助行为当然是公民的福音，但我们不能忘记更多的问题需要依靠市场机制去解决。有时，所谓“市场失灵”，恰恰是市场化程度不够或者现存制度限制的结果。

　　对深圳来说，与其在短期内去集中打压或者“调控”房价，不如尽快扩大深圳行政区划范围，大幅度增加土地供给，给予更多在深圳工作、生活的外来人口以深圳市民的正式认定。如果并不打算回归到计划经济体制，那么政府的直接干预就总是非常态，并且是有限度的。当然政府可以通过减税、发放补贴和低价出让土地的方式来帮助低收入群体实现低端产权房的梦想，这才是真正符合市场经济法则的政府行为。