刘桓：我为什么主张物业税三步走

　　本报记者 商灏 北京报道

　　国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓最近关于物业税可以分步走的言论，被认为是开征物业税下一步的重要动向。刘桓的观点是否具有独特背景？2月4日，《华夏时报》记者采访了他。

　　再不采取措施已说不过去

　　《华夏时报》：许多人怀疑此时抛出物业税问题是某些部门有意混淆视听而施放的烟幕。您如何看这个问题？

　　刘桓：物业税要解决的问题，也就是物业税的两大功能，一个是要规范地方政府的财政行为，使其彻底脱离依靠卖地为生的局面，要给地方财政造成一个长久的健康的可持续的血源。这是开征物业税的根本目的。

　　实际上在2003年中央提出开征物业税的时候，内地房价并不高。所以我们在当时写的文章，都是在论证这个过程。当然，税收有派生作用，那就是调节社会经济生活。物业税这个税种的调节目的，其实严格说起来，还是因为当前房地产市场出现了一些反常现象。我不说房价高还是低，因为这个问题百姓自有公论。谁要是认为现在房价不高的话，那请你算一算你的工资和你的房价之比。这已经属于常识类问题了。

　　但如何让大家对于买房问题能有一个客观的或冷静的态度呢？

　　我们说买房的人现在多少还是为了要住，但也有为数相当多的人是为了投资。而以这种方式投资也未必不好，但过度投资就变成投机，投机炒房和买房居住者，大家在一个价格平台上竞争购买。但后者为多，前者为少，但房价却被前者的投机行为炒上去了。对这样一种现象，老百姓是很不满意的。中央政府和地方政府已经多次明确表态，誓言要抑制市场过热和投机过度现象。政府各部门正为此寻找各种办法。但比如为什么目前房贷首付比例要提高，大家不提意见？为什么政府要建经济适用房，大家不提意见？为什么拥有多套房子而又在拥有期间不居住要付费，大家会有意见？这其中，我觉得很有意思。房地产投资是一个非常复杂的过程，而开征物业税，是为了端正人们对于房地产投资的态度。回到原点来看，房地产开发的初衷，是为了满足人们的居住需求，而并不是为了满足人们的投资需求。如果最初的目标已经受到妨碍，却还不敢采取措施，这确实说不过去。

　　《华夏时报》：根据历史经验，往往是税征得越多，房价则越高，这是为什么？

　　刘桓：以往通过各种税收加以调节的手段很多，从2005年的国八条，到现在的国十一条，短短五年多时间里，出台的相关政策大概有数十个了，可为什么税收征得越多，房价却越高呢？看起来并非政府喜欢让房价高，而是因为已有的征税手段多是在交易环节实现，所以在一个卖方市场的情形之下，当然是出台任何政策最终都会成为买房者对于房价的负担。因此，要改变现状，就要把税收环节后移到拥有环节。任何投资都要计算成本收益。如果买房人投资获利需要负担税收的话，就要考虑这个投资是否值得。如果税收抵掉收益，甚至超过投资成本，投资者对于房地产的投资偏好必然转移，这样就有可能造成一种基本公平的房地产市场环境。当炒房资金退出房地产市场，房地产市场的价格才会由真正的居住需求所推动。

　　而现在，我们搞不清楚沉渣泡沫泛滥的房地产市场到底是由什么样的需求来推动的，我们需要在水落石出之际澄清认识，看一看到底是什么可以真正决定房地产的市场价格。

　　政府须下定决心迈出步伐

　　《华夏时报》：只有征收物业税才能降低房价，才能稳定房地产市场吗？

　　刘桓：我曾一再强调，解决国内房地产市场问题，不是单纯依靠税收能行的。税收调节功能所占比例其实很小，最主要的还是看政府对于房地产市场能否有正确的调控态度和手段。而手段可以分为行政的、金融的和税务的。我注意到这次国十一条内容，觉得很好。其中一个核心内容谈到改变房屋供给结构，使之由公房、廉租房、经济适用房、商品房等构成；另一个核心内容是强调通过各种经济手段，调节过度投机的房地产市场，使之健康发展。而对于从供给到需求这两个方面的调节，也正是强调物业税调节功能的最基本理由。

　　《华夏时报》：分步走如何可行？

　　刘桓：物业税分步走毫无疑问是可行的，就看政府能否下决心迈出步伐了，关键难点是对百姓征税的问题如何解决。而如果分步走的第一步是把商业地产的房产税等税种放在一块征收，应该没什么技术上或税负增加上的障碍。目前商业地产在征的是房产税、土地使用税等。但有些开发商不同意，认为是增加税负。这个说法是不准确的。我们并不想增加税负，而是要把税负取消，换个新的名字。这样做也不是所谓玩文字游戏，而是要在一种新的税收体制下运行。这样做还可以为今后税务行政的流程顺畅摸索经验和创造条件。

　　随着内地房地产市场的不断完善，产权登记制度不断精细，可以再展开分步走的第二步第三步。这样既使得房地产税制改革稳步推进，又不会因为仓促开征而造成百姓的税收负担。分步走积少成多，由易到难，这个办法应该是不错的和可行的。

　　至于分步走何时开始的问题，这应该与政策研究者没有关系，因为我们该做的已经都做了。之后是决策者如何抉择和如何通过立法程序等问题了。而立法程序问题，估计还需要耗费一定时间，其最终结果也不是我们所能预测到的。

　　《华夏时报》：分步走的障碍何在？

　　刘桓：物业税设计目前碰到的困难，首先是在产权登记中，找不着房主。但现在问题在于并非所有房子都找不到房主，而是多数房子能找到房主。随着地产登记制度和各种信息化手段的不断完善，不断积累摸索经验，这个问题将逐渐得到解决。如果因为只有少数房子找不到房主而不能开征物业税，恐怕这物业税将永远也开征不了。因此，我认为，只要大部分条件都具备的话，那就可以开征了。物业税分步走的想法，第一步，应是商业地产开征。商业地产目前征的是房产税和土地使用税，今后将考虑不增加税负，而是平抑购买，大约房产税是0.84%吧，加上土地使用税，不到1%。征这个税以后平抑购买，对目前商业地产不会产生影响。大城市的房地产市场，我们测算过，商业地产占50%左右，剩下的民宅再逐一清理。清理当中可以分成两部分。首先是豪宅。豪宅的标准是什么？很多人认为不好定标准。我可以明确告诉大家，豪宅的标准是早就定了的。建设部关于什么是豪宅说得很清楚，第一，容积率小于1，第二，房屋价格超过当地房屋均价20%以上。这个意思就是说，比如上海房价每平米卖3万，一个房子却卖每平米3.6万，那就算豪宅。如果在边远农村，房屋均价是每平米5000，一个房子卖每平米7000，那也算豪宅。是否豪宅，与容积率，与房屋均价关系密切。因此，对于那些特征极为明显的豪宅征税，大家应该没有意见。多占资源就应多付费，这是天经地义的，没什么好说的。这是第二步。第三步，征税逐渐向普通民宅过渡。普通民宅是用于居住还是投资？若是投资，那就可以缴点税。投资民宅很多而又不住，那就是侵占别人资源，并且往往促使房价走高，因此应该付费。这是我们社会基本的公德和公理。而若回到这一点上看问题，很多问题就都能看得很清楚了。

　　所以，开征物业税，技术上已没有难题。目前唯一要考虑的，是稳妥推进，不要伤害百姓利益。因为多数百姓购房是以居住为目的，而不是以投资为主。

　　高举的鞭子信号明确

　　《华夏时报》：物业税目前被认为只是一种方向，这是否另有深意？

　　刘桓：这个含义，首先在于，政府对于房地产市场现状的基本分析和判断已和社会达成一致。我的理解，中央政府的认识包括胡锦涛总书记在中央经济工作会议上的讲话，包括出台国十一条，所体现的基本精神，都是认为目前的房地产市场是一个已经到了需要规范的市场。那就是，要确实解决百姓住房问题，而不能因为住房价格过高引起百姓对政府政策的过多怀疑与不满。这个态度是很明确的，信号也是很明确的。第二，和目前一些地方政府过多依靠土地财政也有很大关系。第三，国内经济之所以能维持现有的增长速度，很大程度上也得益于房地产，但房地产拉动经济的作用能否持久，如果大量资金流入房地产市场，并对其他重要产业投资不足，这将成为国家竞争力下降的一个阴影。说到底，从经济学原理上看，这个问题其实非常简单。但说到具体问题，比如税收问题，却往往是麻烦事。而任何税收在征管过程中，都会受到这样那样的主观和客观的阻碍。

　　物业税的鞭子已高高举起，我相信，只要发挥大家智慧，也能够有听证，并让百姓知道其中意义，物业税的推进是会很快的。 

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。