李翀：如何看待资产泡沫(2)

　　记者：对于我国的房地产市场，您又是怎么看的呢？

　　李翀：按照国家统计局的统计，我国商品房价格的上升幅度并不快。2003～2006年，全国商品房价格的上升幅度分别为4.8%、9.7%、7.6%、5.5%。2005年，全国35个大中城市商品房价格上涨最快的5个城市分别是：呼和浩特11.8%、青岛10.9%、成都9.8%、上海9.7%、杭州9.7%。2006年中国35个大中城市商品房价格上涨最快的5个城市分别是：深圳123%、大连10.9%、呼和浩特9.5%、北京8.8%、成都7.1%。另外，据中国房地产信息网报道，2007年1～8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%。

　　应该注意的是，国家统计局关于大中城市商品房价格的统计数据是对整个城市而言的。在一个城市里，不同地区商品房价格的上升幅度却有很大的差异。以北京为例，北京除了中心城区以外，还包括昌平、延庆、怀柔、密云、平谷、顺义、通州、大兴、房山、门头沟等郊区和郊县。北京城区的商品房价格上升幅度要比北京郊区和郊县大得多。

　　由于没有北京城区商品房价格的统计资料，据我的观察和保守估计，北京城区三环路附近新建商品房的一般价格在2004年是每平方米8000元，2005年是每平方米9000元，2006年是每平方米11000元，2007年达到每平方米15000元；五环路附近的新建商品房的一般价格2004年是每平方米4000元，2005年是每平方米6000元，2006年是每平方米8000元，2007年达到每平方米10000元。这意味着北京城区三环路附近新建商品房价格4年上升了87.5%，平均每年上升21.9%；五环路附近的新建商品房价格4年上升了150.0%，平均每年上升37.5%。据2007年11月9日《京华时报》报道，在北京城区10月出售的商品房中，均价15000元以上的项目有25个，10000～15000元的项目有17个，四环路以内的商品房均价达到每平方米18498元。

　　一方面商品房价格迅速上升，另一方面商品房大量空置。据国家统计局网站的分析资料，2007年8月，全国商品房空置面积分类指数为108.17，比7月份上升1.38点，比2006年7月上升7.50点，商品房空置面积为11900万平方米，商品住宅空置面积6029万平方米。2007年9月，全国商品房空置面积分类指数为109.47，比8月份上升1.30点，比2006年8月上升7.53点，全国商品房空置面积为11800万平方米，商品住宅空置面积5823万平方米。商品房的大量空置表明，房地产商宁愿让商品房空置，仍然要维持着高的价格。

　　一方面房地产商待价而沽，另一方面又形成投机热潮。随着房产价格的不断上升，房产成为了高收益的投机资产。在我国近几年利率水平偏低的情况下，人们利用自有资金或银行住房抵押贷款购买房产，拥有两套或以上商品房的大有人在。这样，就形成了能够在一定时期自我维持的房产价格螺旋形上升：房产价格的上升导致人们对房产的投机，人们对房产的投机刺激了房产的需求，又进一步导致房产价格的上升。可以认为，我国的房产市场也存在泡沫。

　　记者：为了控制商品房价格上升过快的情况，中央出台了一系列的政策，您觉得效果如何？

　　李翀：2005年5月，建设部、发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等7个部门提出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，简称“国八条”。其中第三条规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外，为了控制价格水平的上升，也为了抑制房产价格的投机行为，2007年以来，中国人民银行已经5次提高了存款和贷款利率。由于营业税不高，利率水平也不高，各大城市的商品房价格上升趋势没有明显的减缓。

　　2007年9月，为了进一步抑制房产投机行为，银行监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产年信贷管理的通知》，规定“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同挡次基准利率的1.1倍”。2007年10月，为了控制房地产商囤积土地，国土资源部提出了4项措施：第一，要求出售的土地必须已经形成较为完备的基础设施的“净地”；第二，控制出售的单宗土地面积；第三，规定土地开发时间；第四，加大闲置土地的处置力度。可以预料，这些措施将比前面的措施能更有效地抑制房产的投机。

　　记者：如您所说，我国股票市场已经形成了严重的泡沫，那么泡沫一旦破裂，会对宏观经济造成什么影响？

　　李翀：我国股票市场泡沫破裂是否可能导致我国金融危机的发生以及是否可能对我国的宏观经济造成破坏性影响，取决于股票市场泡沫消散或破裂的方式。如果股票市场泡沫以价格向下缓慢震荡调整的方式消散，对我国宏观经济的不利影响较小。如果股票市场泡沫以价格暴跌的方式破裂，将对我国宏观经济造成严重的不利影响。

　　在这个问题上，有两种现象值得注意：第一，大量国际投机性资本进入到我国的股票市场。它们一方面进行股票的投机，另一方面进行汇率的投机，试图获得股票价格上升和人民币汇率升值的利益。这种投机性资本飘忽不定，一旦发生大规模撤离的情况，就有可能导致我国股票价格大幅度下跌。第二，大量的银行资金以各种方式进入股票市场。在股票价格不断上升的情况下，部分投资者以房屋抵押等方式取得贷款进行股票的投机。另外，银行部门也以各种方法投资和持有股票。一旦股票价格暴跌，银行的不良资产将会大量增加，有可能导致银行危机的发生。

　　进入2007年10月以后，我国股票市场的不稳定性开始出现。以上海证券交易所综合指数为例，当它于2007年10月17日到达6036点以后，发生了两次较大幅度的向下调整。一次是在10月，综合指数从17日的6036点下降到25日的5562点，下降幅度为7.9%。另一次是在11月，综合指数从2日的5794点下降到8日的5330点，下降幅度为8.0%。这意味着机构投资者正酝酿着是不是把在较低价格买进的股票现在卖出去的时候了。当然，未来的股票价格的变化仍然难以预料。如果投资者的热情没有消减，股票价格继续上升是有可能的，但是在股票价格上升的同时也意味着金融风险在继续积累。

　　记者：按照您的观点，我国股票市场存在严重的泡沫，政府还应采取哪些措施？

　　李翀：我国政府实际上已经意识到我国股票市场存在泡沫。2007年5月30日，财政部决定将股票交易印花税税率从1‰提高到3‰，就表明了政府的态度。目前，政府总结了过去股票市场管理的经验和教训，主要采用经济的而不是行政的方式压抑股票市场的泡沫。例如，不断地增加股票的供给，就是一种缓和但又有一定效果的方法。既然难以抑制强烈的投机需求，那么就不断地推动股票上市，大量增加供给以减缓股票价格的上升。

　　现在，政府需要考虑的是如何进一步完善股票市场的机制。例如，股票指数期货的推出和股票“卖空”机制的建立，就是值得考虑的制度。如果没有股票指数期货和股票“卖空”机制，只有“买涨”才能获得收益，这样很容易形成泡沫。如果有了股票价格指数期货和股票“卖空”机制，“卖跌”也能够获得收益，这将有利于维持股票市场的均衡。当然，股票指数期货和股票“卖空”机制的推出，也增加了机构投资者操纵市场的可能性，从而对于政府的监督管理能力提出了更高的要求。

　　我国政府2006年就提出准备建立股票指数期货市场，从长期来看这对于完善我国股票市场机制具有意义。但是，是否应该现在推出则需要认真斟酌。从理论上说，股票指数期货应该在股票市场既不是严重低迷也不是严重泡沫的时候推出是比较合适的。如果在目前的情况下推出股票指数期货，假如机构投资者预期股票价格难以继续上升，它们有可能一方面卖出股票指数期货，另一方面卖出以前以较低价格买进的主要成分股，以同时在现货市场和期货市场获利。一旦这种情况发生，有可能导致股票价格的暴跌。因此，政府应该继续大规模地推动股票上市，使股票市场的泡沫得到一定程度的消散以后，再推出股票指数期货。

　　记者：对于房地产泡沫，您又是怎么看的呢？

　　李翀：我认为，房产市场的泡沫没有股票市场的泡沫严重。从长期来看，城市土地的供给是有限的，而居住是人们最基本的需求，中国人历来又有购置房产的传统，在供给相对有限而需求又相对旺盛的情况下，商品房价格必然趋向于上升的。因此，即使我国房产市场存在泡沫，房产市场崩溃的可能性不大。

　　目前需要注意的是，一方面防止房地产商囤积土地，哄抬价格，另一方面要严格住房信贷条件，抑制投机活动。值得注意的是，有的银行推出了“个人住房循环授信”与“按揭开放账户”业务。所谓“个人住房循环授信”是指自然人以其所购住房作最高额抵押向银行申请个人授信额度，授信额度根据房屋评估现值确定，最高可达80%和30年，客户在房产升值后，将可享受到更高的授信额度。在不超过授信有效期限和可用额度的条件下，授信额度可循环多次使用，已经归还的贷款部分还可以再次借出来。所谓“按揭开放账户”是指将客户的按揭贷款账户与存款账户相关联，当存款账户中的余额高于约定的额度时，客户便可以委托银行全部或部分归还贷款。当客户有新的资金需求时，也可以在贷款额度内随时取得贷款。上述贷款的手续的简化和信贷条件的放宽有可能被投机者利用银行贷款来进行房产的投机。在我国房产市场出现泡沫的情况下，应该控制类似这样的“金融创新”。否则，一旦房产价格发生下降或利率趋向上升，借款者无力偿还贷款，将导致住房信贷危机的发生。

　　目前政府已经采取了多种方法抑制房产价格的上升，如增加土地的供给，禁止房地产商囤积土地，提高贷款购买第二套住房的首付款等。如果这些措施仍然不能抑制房产价格的过快上升，值得考虑的是，对拥有第二套住房开征房产税。