李开发：转换思维 实现住房保障政府可以不花钱

　　李开发在体制改革研究会关于房地产政策会议上发言

　　关于保障性住房建设等6个问题的思考

　　李开发

　　谢谢中国经济体制改革研究会，召集这样一个活动让大家一起交流，特别是我们业内的专家坐在一起交流。刚才清华大学李强院长和任志强总裁讲的内容有 很多独到的观点，有些方面我非常赞同。我研究城市经济发展有将近20年，研究房地产也五年以上。早在“国八条”出台之前，我们就在探讨房地产的发展，近三 年一直参加房地产宏观调控调控的讨论。

　　今天，我想扼要地和大家共同交流几个观点。

　　第一,关于目前的

房价的统计数字问题。近几年现在的统计房价这个口径问题太多，主要的原因是把市区、市郊区及远郊区甚至山区的楼盘放在一块算，这种统计其实不能代表北京的楼盘水平，也与人们的实际感受相差太远，也无法反映北京真正的房价。以北京为例，市区的核心区，功能扩展区、远郊区这三大块，市区工作与生活的主要关心的是核心区加上功能扩展区邻近核心区部分。房价是城市的房价，是城市人生活与工作的地方的房价。城市上班族主要有多大的活动范围？正常上下班能走多远，这个地区的房价才是人们关注的。你把怀柔、延庆的房价与市区混到一起，甚至就是顺义与昌平城区的房价，那个关注度低多了。政府关注房价，百姓关注房价，其实主要是城市市区房价。是中低收入阶层的上班族关心的房价。退休了，住到怀柔，那个地方有1500元一平方米的。那么，北京市上班族的生活范围，以五环以内为主，也包括五环外上班族能通过公交方式到达城市中心区上班的范围内。在这个范围内的房价是人们所关注的,也是所谓的北京的房价。硬要用远郊区的房价与市中心区的房价来扯平，有点不伦不类，也没有一个人拿那么远的住房价格作为参照系说事。远郊区如怀柔，应当有怀柔独立的房价公布。远郊区主要是农村户籍，是或者独立的城镇户籍。因此，现在的统计方法与房价范围要切实修正一下。远郊区是远郊区的房价，独立的城镇是独立的城镇房价。用大城市管辖的独立的小城镇的房价来拉低城市中心区的房价，这种做法不改正笑话就闹大了。

　　举个例子说，今年元月统计公布北京房价比去年同期上涨10﹒9%，但今年2月报纸报道朝阳区今年一年当中从去年9235的平均房价上涨到今年2月份的13223元，上涨了42%。人们相信那个数字？有多少人会到延庆、到周口店去买房吗？数量很少。那不是市区工作与生活的人关心的范围。

　　第二，关于中低收入阶层的购房能力。我参加了北京市的部分城市规划，也参加了许多专题研究。我们谈几个统计数字，早在1996年的时候北京市的人均收入是7753人，2005年的时候17653元，2006年北京市人均收入是19758元。我记得2005年的时候我们有一个研究院，研究城市的收入群体的不同梯次，最高的20%和最低的20%相比，最低的20%的总资产是最高20%的4.7%，也就是不足20分之一还少点。从1996年人均收入7753到06年19758这个数字来看，北京市普通的三口之家，累计到2006年为止，所有的现金收入、存款积累，比较合理的不超过11万块钱，并且 并且小孩子们上大学或较大疾病之类的意外事件，就这么多存款。这些人能买得起什么样的房子呢？只能买得起首付八万，月供不超过两千。如果我们把高收入人群的20%的收入问题拿开以后，北京市其它80%的人均收入也就是每人每年大概不超过11000元，上班族每人年收入大约是15000元左右，北京市的户籍人口大约是1392万人，每户平均是2.7人，这80%的家庭每户全年收入约4万元，每年积余不足15000元。因此， 我们要为中低收入阶层提供保障住房就要知道他的消费能力。

　　石小敏：这个数字包括农民工、流动人口吗？

　　李开发：不包括。谈到收入的时候，很多人说有大量的灰色收入人群。我们研究结果除了有一定数量灰色收入人群，但是还有大量的低收入人群，这两大类都没有统计在内。城市计算人均GDP计算都把流动人口划掉了，北京市的户籍人口不到1400万，北京市的流动人口实际上已经有接近450多万。

　　任志强：流动人口460万人口，超过半年以上的计算了一部分。

　　李开发：流动人口的70%没有进入统计。这部分人收入多数是600元、800元，也有一部分是1300、1400元左右，这部分人事实上从来没有进入我们的统计数字参加计算。

　　任志强：我不太同意你的观点，温州在北京常住人口有50万多人，平均投资3600多万，50多万人有8万多家的企业，这些人都是富人，外来人口不等于都是穷人。460万人中有这种投资项目的，山西商会、温州商会估计有120万左右是高收入的商人。

　　李开发：这里面还可以再分类，因为我们研究保障性住房，首先要研究它的收入，研究它的基本情况。

　　第三个，关于住房自有率的问题。

　　我们认为这其实是一个伪命题。用住房自有率来说话，论证，其实中外的情况不具有可比性。事实上，近几年当中我们把世界上一些能找到资料的国家住房制度都进行了一些研究。比如说在美国机会比较多、社会保障体制比较健全，没有什么户籍等二元体制，到那个地方都可以生活，社会的创业机会比较多，那又是一个汽车上的国家，每个成年国民多数都有一辆车。他们在国内寻找好的工作，好的创业机会，到其它城市就业很方便，没有什么障碍，买房对一部分习惯于流动的人群来说，不仅不方便，而且买了也会买出去。北美西欧的许多国家，住房与人均年收入相比，住房相对很便宜，租房也很容易。在纽约，租一个单间加卫浴厨房只要1000美金，那个地方的白领年收入7万8万美金，在美国的小的城市，有300个美元可租到公寓楼的两室一厅。因为，住房对多数人来说，压力不大。在美国无房户第一次购房贷款有许多优惠。这样，他买了住房他也会卖，他很容易迁居到另外一个地方。另外，美国老年人的养老，基本不靠子女，到了65岁，他把房子一出售，然后住进老年公寓，保障性很强，设施与护理都有。因此，他也不强调一直有房。美国的住房持有税是1﹒2%到1﹒8%，持有房产想通过住房增值有很大障碍，炒房不怎么推崇，租房也就很容易。而且在西欧有大量的住房。因此那种经济环境下持有住房并无多少优势，因此，它的体制、习惯与文化使他的住房自有率不高。但是中国存在着户籍体制的分配不是很公平，住房保障和生活福利的迁移，假如说我是江苏人，我到北京来，我的医疗保障、我的福利都在原籍，没有带进来，现在购房入户在许多城市叫得很起劲。另外，收入情况也不一样，在美国，一般的白领阶层七万美金一年，20万美金就可以买一个200多平方的小别墅，我们研究的结果是不要拿住房自有化率对比中国和国外的一些比例，认为我们住房保障制度做的已经很不错了。再说，在大城市租房价格相当贵，加上住房宏观调控总是不到位，房价总是上涨，与其把钱交了房租，不如贷款购房。另外，社会炒房成风，炒房可以有巨大的增值，在这种情况下住房自有率当然高。这个自有率与国外不可比。再说，住房自有率也不等平均自有率，有一部分有多套住房，有许多人一套没有。所以住房自有率说明不了任何问题。

　　第四，关于住房“异化”问题。近些年来，住房市场化商品化以后，住房建设虽然取得了很大发展，但现在最大的问题是住房建设“异化”，这个“异化”是说，住房不是用来住的而是用来炒的。我做了不少调研，发现价格比较高的商品房社区，许多高尚社区晚上是灯火寥落，但是你看小产权房晚上灯火通明。现在的商品房，有钱人才能买得起，买得起的人不住，想住的人又买不起。许多商品房也不出租，因为要出租就要装修，有人住过了就会变成

二手房，因此要持有增值，不是出租增值。市区的商品房炒作的比例太严重，炒房人有的动不动炒的10套，甚至几十套的炒。最近有许多案例。例如，中央电视台《新闻调查》有一节目介绍，有个老板一天从几家银行同时贷出数十套房近亿元贷款，并且还能贷款到位。这说明，炒作住房的人已经跟银行的炒房职员已经勾结起来了。一般普通人住房贷款没有半个月很少能办下来的，可是人家一天之内就可以办下来，而且还能达到几十套住房在几家银行同时办。

　　第五，关于住房现状的普查。我们研究住房制度，研究保障性住房建设，一个重要的基础和前提，就是我们应该对现有国情下住房现状有一套准确的普查资料，对各种数据很清楚。比如多少人有一套房，多少人有二套以上的房，什么价位的房是那些人购买购买去了，多少人没有房。在这个城市，究竟有多少人住出租屋，等等，否则就没有办法制订一个精准的政策，也就等于无的放矢。我们社会的许多投资者，如何选择投资品，包括参不参加炒房，住房的增值空间究竟有多大，取决于我们政府的住房导向政策。在美国英国，为什么住房问题基本不是问题，除了持有税让多数炒房人感觉炒房不划算，还有购第二套及其以上的住房只有贷40%的贷款。象韩国转让增值部分有60%是增值税。我们特别是制定这个政策以后，他是不是需要长期持有第二套、第三套的住房，这都取决于未来出台的政策。一切科学决策应当在深入调查之后。但到目前为止，我们的住房普查的政策老是制定不下来。但我们看看我国的香港地区，看看韩国、新加坡，看看许多国家，对住房的情况了如指掌。甚至住房里的装修情况都特别清楚。没有调查就没有发言权，没有普查就难以做决策。因此，这个工作要尽快做起来。

　　第六，住房保障的实现途径。近几年来，我在与国务院参事、全国政协常委任玉岭先生交流中学习不少。他提出60%-80%建经济适用房，或者说主题部分建设保障性住房，这个观点我是比较赞成的。我几次参加讨论的时候，有人说土地是国有的，那里有那么多土地来保障经济适用房的土地要求。我不同意这个观点，土地是国有的，但国家是谁的？是人民的。怎么样来保障居民的住房权利？在农村，我们是给农民一个宅基地，除了自己建筑费用成本之外没有其它费用。所以整个中国从来没有农民没有住房的问题。我们在城市里的保障性住房，也应当给在城市里生活与工作的人提供一套最基本的成本价的紧凑型的住房。只有拆迁费、配套费与建筑费用三部分，政府不应当在保障性住房上挣钱。就是在北京上海这样的地方，很多地方是建筑面积一平米三千多块钱就可以建起来。政府并不掏钱，但是政府要给政策，并且政府不要在保障性

　　住房上挣钱。我们把住房分成三大块：商品房，市场调节，可能有30%，保障性住房，我们认为可能有50—60%左右，总之是应保尽保。另外廉租房20%左右。在保障性住房这方面，紧凑型的，功能比较齐备的成本价住房，如果不是位置特别好的地段，只要仅限于拆迁、配套及建筑成本，就是北京市这个地区三千多一平方是可以拿下来的。

　　对于廉租房的提供我们也进行了一些探讨。按照它的成本价建设保障性住房，如果建每户30平米，有

卫生间和厨房的很小的格局，如果用来出租每月700元，外来打工人群、农民工如果4个人住一间，每月每人不足200元。如果确实是贫困人口，可以采用政府补贴一半或三分之二等办法来解决。这一块有一办法可能很实用。我们测算，组建一个廉租房基金会在社会筹集资金，大概投资回报率可以达到7%左右，比银行利息高得多。只要筹集资金建设廉租房，政府可以基本不出钱，给政策也是可以解决。因此并不是像很多专家认为的那样，一定要政府要拿许多钱才能解决这个问题。事实上不收土地出让金，就成本价，按照市场模式出租，政府的极少数人稍微贴一点儿。只要要政府给政策，成立基金会，投资的回报率大概可以达到7%，筹钱的问题不是问题。而30平方米的房租大概600-700块钱，相当于目前租房租金的50%不到，流动人口、农民工有这个的承受能力，这样这个政策可以达到较好的效果。

　　谢谢大家