易宪容：房地产市场讨论三大前提不可动摇

　　当前国内房地产市场的繁荣与发展开始于1998年的住房制度货币化改革，在银行的金融创新与金融支持下，由此掀起了一场轰轰烈烈的“造城运动”。房地产市场的问题已经不是一个纯粹经济问题了，而早就转化为社会问题。因为，这场绝无仅有的“造城运动”使得国内房价快速飚升，房地产市场利益越来越不平衡，目前国内房地产市场所聚积的风险不断上升。如果对这些风险与危机不能够深入反思，找到问题症结所在，那么未来中国社会所面临的最大问题，可能就是房地产市场所引发的风险与危机了。

　　中国

房地产市场为什么会出现这样一些矛盾与冲突？最根本的原因在于我们房地产市场发展与讨论忽视了中国已经存在的三个基本前提：即个人居住权的天赋性；中国社会主义国家的人民性；中国土地的国有性。如果在这三个基本的前提下来制订国内房地产市场的发展政策、来发展国内房地产市场，那么房地产市场的问题就会迎刃而解。

　　首先，我们可以看到，目前房地产市场面对的许多问题，归纳到一点就是，房地产并非仅是一个纯粹的市场问题，而且还是一个公共性的问题；房地产并非仅是一个纯粹的私人品市场，而且具有相当程度的公共属性。房地产的公共性，就是指每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的法则，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。

　　其次，中国的经济发展比如房地产的发展，并非是追求GDP高低，追求房地产增加多少产值，而是要看是否符合绝大多数人的利益，是否放在广大人民利益的基点上。

　　目前国内房地产市场由于钱权交易严重、政策不力，从而使房地产市场宏观调控成为了“空调”，使国有的土地资源成为少数人谋利的工具，使快速飚升的

房价把80%以上中低收入民众推到了房地产市场外。正如有房地产研究者所指出的那样，目前中国的人均收入只有美国的几十分之一，却要承担比美国人还高的住房价格。足见，目前中国高房价正在侵害大众的利益，如果中国不能有效控制房地产泡沫，不能遏制过高的房价，那么中国改革近30年积累的民众财富很可能被房地产这个黑洞所侵蚀。

　　第三，中国房地产市场是建立在土地国有的基础上的。土地国有不仅在于中国土地为中国所有的公民所有，而且土地所有权能为全国人民所有。人民有权利来转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附着物的溢价。但是，就目前的情况来看，由于中国的要素市场发展不成熟，由于制度规则对权力界定不清，由于土地管理制度缺陷，国有土地不仅成了少数人谋利的工具，而且也成了少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。在当前中国空前的城市化发展和基础设施的建设过程中，所带的土地及房地产增值将是非常巨大的，如果不对这笔非常巨大的土地及房地产增值以制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富的严重分配不公，也会让非常巨大的国有资产“流失”。

　　公民居住权的天赋性、中国社会主义国家的人民性、中国土地的国有性是所有的房地产市场问题讨论的前提，离开这三个基本前提，既没有理论上依据，也容易损害广大民众的利益。

　　易宪容