易宪容：政府对房市的可为与不可为

　　易宪容：著名学者，中国社会科学院金融研究所研究员，国际航空报专栏作者。

　　在过去一年半的时间里，深圳的平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129%，仅2007年前6个月，房价就上涨了50%。在这样的高房价下，深圳的一个楼盘的市值可买下整个伊 利集团。

　　从这些信息可以看到，首先，近几年深圳的房地产市场已经不是一个居民住房消费的市场，而是一个房地产投机炒作的市场。深圳房地产投机炒作盛行，香港居民的功劳不少。有深圳官员称，香港居民在深圳购房所占比例达到7%。如果这7%的投资者一直预期深圳的房价会上涨，那么整个房地产市场的价格就会随着这种预期上涨推高。因此，政府如何来遏制住这7%推高当地房价快速上涨的预期，是调整当前深圳房价上涨的重要方面。

　　其次，深圳

房价在短期内的快速飚升，不仅使深圳各楼盘的市值膨胀，也使各楼盘利润成倍上涨。面对突然间从天上掉下来的暴利，房地产开发商和房地产中介机构会以惜售、捂盘等非市场的方式来对这个市场的投机炒作推波助澜。在这个过程中，深圳的银行为了分到一杯羹，会突破种种信贷政策的限制，让银行的资金大量流入房地产市场。

　　第三，尽管当前深圳房地产市场的价格快速飚升，但深圳房地产投资者心里明白，这个市场已经炒作得很离谱，如果不能在一个确定的时间内退出，那么这个市场的投资所面临的风险是巨大的。

　　面对深圳快速飚升的房价在全国引起的诸多争议，深圳政府开始推出一系列调控政策。“明确方案、现场监管”的新盘销售监管模式和境外人士只能购买一套房产等政策相继出台，推行统一格式的

二手房交易合同文本以及建立二手房市场价格评估体系等工作也在进行中。在这种情况下，深圳的房价上周(7月4日-7月10日)终于下降了。据最新的统计数据，深圳上周新房成交单位均价1.3万元，较上周1.47万元下降了12.3%。当然，这些政策效果如何还得继续观察。

　　对于政府对房地产市场的作为，今年以来广州、南京等地都陆续推出了不少政策。这些政策对当地房地产市场产生的作用不一。至于结果如何，我们还得拭目以待。

　　在中国特殊的土地国有制下，政府对房地产市场有绝对的主导作用。但是，政府对房地产市场具有可为与不可为的地方。如果把握不好，政府的宏观调控不仅无法改变目前国内房地产市场的这种乱象，反而可能成为导致房地产市场不能够健康持续发展的根源。

　　对房地产市场价格的管制或限制，政府是不可为的。在市场运作中，政府不能直接调控或管制房地产市场的价格，而只能通过调整市场的供求关系来改变房地产市场的价格，否则，只会让整个房地产市场面临更多的问题。

　　政府可为的，是确定房地产市场的发展模式与宗旨，用市场工具来调整房地产供求关系。比如美国的《住宅法》就明确规定，房地产的发展就是要生产舒适安全、让绝大多数有支付能力的人进入市场购买的住房。在这种明确的宗旨下，所有的房地产市场政策都围绕着这个宗旨而制定。在一些市场经济发达的国家，政府能够通过信贷政策、税收政策对房地产市场炒作进行严格的限制，因此炒作房地产是无利可图的。

　　中国政府应该对房地产市场的发展宗旨有一个明确的规定，把中国房地产市场的发展确立为如何提高整个中国居民住房福利水平的市场而不是炒作投机的市场。如果中国的房地产市场被界定为一个全体居民住房消费的市场，那么目前中国房地产市场的一切基本问题就迎刃而解了。在这点上，政府对房地产市场是大有作为的。