陶冬：房价再入上涨周期

　　作者： 陶冬

　　储蓄和股市资金流入、新增房源减少、开发商惜售这三大基本面理由，令笔者看好楼市。一次全国性的房价大涨的可能性甚大。

　　5月份住宅价格出现了一次全国性的急涨。深圳、北京房价均呈现双位数上扬，上海又爆连夜排队购房的壮景，而且大批二三线城市楼盘也持续火爆。

　　这是一轮报复性的价格上涨，显现出以“国六条”为代表的房地产新政并未奏效，政府苦心经营的房地产价格防线已有被打破的迹象。

　　笔者认为，新一轮房价上涨周期已在中国形成。持续两年的A股牛市，至少创造出8万亿元新财富，其中一部分正明显地转向楼市。在通货膨胀升温、银行利率却上调不足的时代里，银行储蓄出走是大趋势。而且一旦开始，政府的行政手段很难将其制止。负利率环境下，银行储蓄移向其他资产，是笔者看好楼市的第一个原因。

　　股市是与楼市争夺储蓄资金的竞争对手，而且前一段时间的确吸引到大部分出走的储蓄。但是5月底、6月初的跌市，改变了人们对股市风险的认识，更多的目光开始投向楼市。目前中国A股正处在温和调整期。股市上赚钱不再易如反掌，财富又没有在急跌中被摧毁。市场对股价走势的预期，催生了这一轮楼市的行情。

　　笔者看好楼市的第二个原因，是供应不足。房地产新政、国土整顿、反腐运动，使土地供应出现了戏剧性的减少。如果计入政府收回的未开发土地，2006年新土地供应为负值，这就加深了开发商的惜售心理，也为今后几年房价大涨埋下伏笔。

　　宏观调控下，受政策、信贷、规划等方面的限制，建筑速度放缓的现象比比可见。今年1-4月，全国住宅竣工面积增长9.9%，增幅低于去年同期的46.3%和一季度的11.5%。这必然带来可售面积的下降，造成房源的紧张。

　　在中国绝大多数城市，房屋供应还谈不上真正短缺。笔者相信，如果开发商敞开供应，供大于求的可能性更大。但是开发商的现金流已得到明显改善，它们已经有了捂盘不卖的本钱。这是相信楼价会升的第三个原因。

　　房地产调控的撒手锏是银行对开发商贷款的釜底抽薪。过去两年中，确实有相当一批财力不足的开发商陷入现金流困境。银行停止贷款，售房回款速度放慢，资金链开始绷紧。那时是政府调整房价的大好时机，不过这个窗口机会十分短暂。部分开发商缺钱，但是社会整体并不缺钱；国内不缺钱，国外也不缺钱。股市IPO、发行海外债、兼并收购、向海外土地基金售卖股权，一系列资本运作之后，房地产行业整体现金流已无大恙，政府也从此失去了运用经济手段影响开发商的一条缰绳。

　　储蓄与股市资金流入、新增房源减少、开发商惜售，是笔者看好楼市的三大基本面理由。以目前的负利率、股市表现、开发商现金流、楼盘数量来看，出现一次全国性的房价大涨的可能性甚大。

　　政府干预，是人民币资产升值的最大不确定因素。政府对稳定房价的决心远大过稳定股价，因为这干系到国计民生、和谐社会。温家宝总理今年的政府报告中，对股市一笔带过，而对楼市则作了连篇阐述。政府对房地产市场的重视程度，由此可窥一斑。

　　不过近年稳定房地产价格的政策中，帮倒忙的多。收紧土地供应、切断对开发商的信贷、限定中小户型、强征营业税、清算土地增值税，政府做得十分努力，但是不少措施是反市场原则的，更多政策则起到反效果。

　　深圳在全国率先对居住不满5年的二手房转让强征个人所得税，本意是加大投机成本，抑制房价上涨。但是在供求关系没有理顺、热钱横流的大环境下，交易成本由买方承担几乎成为惯例，无形中进一步拉高了房价，也滋生出低报成交价的弊端。

　　打压房价，政府并非一筹莫展。韩国对5年内买卖的住房课征最高50%的利得税，政府还可以制止银行贷款给炒家，这些措施一夜之间将炽热的汉城楼市打至冰点。面对房价急涨，新一轮调控相信很快会出台。不过笔者认为，中国政府非不得已不会痛下杀手，压垮房价。社会和谐，是新一届政府的执政基石。政府真正想干预的是房价上涨的速度和幅度，不是房价上涨的大趋势。

　　流动性过剩、房价急升，其实是全球性现象。笔者曾在内部会议上引述中国70个大城市5月份房价上涨6.4%，试图说明出现泡沫的可能性。一位欧洲同事当即指出，中国的经济增长是西欧的3倍，收入增长是西欧的7倍，房价升幅低过GDP，与不少西欧城市接近。

　　换一个角度看问题，也许会得出不同的结论。中国的经济增长甚为强劲，收入增长和生产力的提高远超过世界平均水平。

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