方方：房地产是对资金成本依赖度很高的行业

　　

    2006宏观经济预测春季年会于2006年2月24日在北京举行，新浪财经独家网络图文直播。图为摩根大通中国投资银行董事总经理方方。(图片来源：新浪财经)

    2006宏观经济预测春季年会于2006年2月24日在北京举行，新浪财经独家网络图文直播。以下为摩根大通中国投资银行董事总经理方方的精彩演讲：

　 刚才主持人要求我做一个自我介绍，实际上我的名字很简单。我是93年开始做投资银行的业务，这些年一直没有离开这个行业。但是我在买方和卖方都做过。

　　刚才我看到今天来主持这个会议的冯先生很有感触，为什么呢？因为12年前我刚刚做这个业务的时候，有一个很资深的前辈跟我谈话，他说方方你做这个行业很有前途，我给你两条线。

　　第一，

房地产不能放。

　　第二，海南不能放。

　　现在中国的房地产也成为中国最新的投资热潮，所以今天有机会在这里分享一下我在中国房地产投资12年的观察。我今天的题目是：“房地产和国际资本的互动”。如果房地产这个行业不能够和资本市场密切的结合的话，房地产这个行业永远不能发展成为一个主流行业。因为房地产本身是一个产业，应该说18个月或者说更近的12月，应该说国际资本和中国方面越来越密切，双方的互相渗透也非常深入。

　　我记得去年的4月份开始，我们帮中国一个房地产开发公司做信用评级，刚开始做的时候就赶上了宏观调控，宏观调控股价一声而跌，在六月份跌到4.2毛钱。这应该说是一个惩罚性的反弹。我的感觉对于投资者突然的醒悟起来，认识到中国的房地产行业，已经成为一个参与到中国经济非常重要的投资渠道和手段。

　　分析其原因，今天上午很多经济学家都谈到了很多深刻的分析。从我个人来分析，不外乎这么几个方面。

　　第一，中国大规模的文化。

　　第二，房地产行业其规则越来越明晰。这些实际上都是对这个行业巨大的推动。

　　第三，中国房地产行业本身企业规模也越来越具有投资价值。因为这个行业在国外无外乎发展也就十年的时间，从早年的单个项目，到今天像万通真正具有管理和长久的发展能力的企业。他是一个有管理、有规则、有资本、有市场、有潜力、有眼光的一个企业。它形成了具有分析发展轨迹的一个行业。

　　第四，目前在中国的资本市场上，对于资本运行的房地产企业，在融资渠道上毕竟没有完全的打通。有这样一些国际资本提供了很好的机会。大家知道人民币的升值，这是一个很及时的事情，使得大家认为投资中国的房地产，享受最直接、最稳妥、回报较高的方式。

　　(幻灯片)房地产在发展的不同阶段需要不同形式的融资方式。就好像是上小学有小学的营养，上中学有中学的营养，大学有大学的营养。作为一个房地产开发公司，在它的成长阶段过程当中对资本的需求也是不一样的。早期的房地产开发公司不外乎参与一个项目，如果这个公司做的不好，它的楼成为了烂尾楼。当扩大之后，在上市前有上市的股本投资，可以把

股票和债券绑在一起。包括上市前的投资，这些都是在上市前可以发生的。现在国际资本这些都已经在中国不同类似的房地产做到了，然后上市了。这就像考大学一样要走对路，因为房地产公司是一个资本密集的公司，要想做成一个产业，做成一个企业。

　　再往上上市以后，创始人都有钱了，就不管理了，这个企业本身并购了业务、并购了市场，是资本市场并购的必不可少的渠道。目前在中国的房地产企业当中并购是经常发生的，已经有很经典的案例发生。再往后是股票及债券增发，这是房地产开发公司它的成长周期，不同阶段的融资渠道。房地产是一个对资金成本依赖度更高的行业。它的投资和收益是固定的，7%的固定回报率，资金成本降到5.5%。里面已经包括了房地产信托，是目前从房地产投资公司的角度最有效、最直接的融资方式。后面还有按揭、担保的融资、财务管理。后面也有信托类似这样的行为是降低风险的方式。这是从投资公司的角度来说，在不同的阶段可以利用不同的融资渠道。

　　从某种角度讲，我们把所有的我们能够参与到的融资渠道，房地产上市公司做股票、债券、并购等等。包括上市前的合并，我们把它作为境内和境外。后面在上市前已经做到，上市前的股本等等。上市包括后面的配售等等。可以看到在一个初步有效的环境里面，由于目前在中国的监管环境和资本市场的发展过程当中，将来无论从房地产公司或者从资本市场监管者的角度来讲都可以打勾的地方。

　　(幻灯片)下面我们讲几个具体的案例，这个地方列举了我们用不同的方式给在不同的发展阶段的公司所做的融资渠道。这个做法实际上就是把它正在做和已经做成的项目拿出来，把上海新天地的股权，杭州的等等不同开发阶段的资产拿过来，做一个评估，然后再加上一亿五千万的股本，我们带了四个亿投资资金进来，这样组成一个股本公司。这里面有5亿的现金，有现成的，还有正在开发阶段的，还有前期规划的，这是典型的上市前的私募。

　　现在这个公司进入到上市阶段，这就是我们做一个上市前的评估。也包括信托的上市，也包括做的房地产公司的上市。或者是以中国资产为主的房地产，包括

不良资产投资，我们也做了一些。

　　摩根大通主要做的是中介的业务，但是我们地方的钱都是机构出的。他们已经从上市前、上市、上市后不同的阶段，都在见证中国的房地产地势。使得在过去十二个月或者是十个月到十八个月当中，中国的房地产经历一个脱胎换骨的做法，这是从资本市场的角度来看。

　　(幻灯片)这也是我12年前做这个行业看到的，后面都是一些广告，列举了我们做的一些具体的项目。这个是我们完成的一些在不同阶段的融资份额。

　　房地产信托投资和投资市场如果不在中国打通的话，是中国资本市场巨大的损失。这个产品最早的是日本推出来的，因为日本是比较封闭的。新加坡看到了，现在整个新加坡资本市场超过10%—15%完全是信托资本公司。很多香港公司包括李嘉诚他们都要到那个市场投资，因为资本市场是一个互动的过程。你有好的投资平台，就有好的投资人来投资。广东的越秀集团第一个到香港投资上市。我希望在这个方面尽快的实现资本市场的突破，对于中国的投资者、房地产市场等等都有益。谢谢大家！