巴曙松：银行松绑 房地产商不要寄予过大希望

　　本报记者 洛涛

　　近日，在北京举办的“2005新财富房地产融资高峰论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松建议，国内房地产商“今后不要对银行在房地产融资中的表现寄予过大希望”，而是要把目光盯在日益增多的“新型融资渠道”上。

　　巴曙松表示，目前房地产行业投资大都严重依赖银行贷款，如果银行在如此短的时间内，提高三个点的资本充足率，无疑会形成严重的信贷紧缩，而这将对今后房地产业的发展乃至整个社会经济的增长形成一种挤压。

　　巴曙松认为，

房地产业要持续发展必须要多元化融资，不能过多依赖银行资金

　　资本充足率仅在4.5%-4.7%间

　　据了解，“中国银行现有资本充足率在4.5%-4.7%间”。2004年3月1日，中国

银监会颁布的《商业银行资本充足率管理办法》开始实施。该办法规定：到2007年1月1日，国内各商业银行资本充足率不得低于8%。而根据惠誉国际评级分析师DavidMarshall等人提供的一份中国银行业报告显示：截至2004年6月底，四大国有商业银行和11家全国性股份制商业银行的资本充足率仅分别为4%和3.1%。

　　“目前，考虑到中行、建行、农行注资之后的状况，中国银行业的平均资本充足率也才达到4.5%-4.7%，”巴曙松对记者表示，“这意味着，无论如何在未来两年之内，中国整个银行业的平均资本充足率要提高至少3个百分点。这是一个非常巨大的数字！”而要实现这个目标，除了海外上市融资扩大资本金规模之外，银行必须把它的很大一部分资产从风险较高的信贷资产转向风险较低的债券资产。”在他看来，国内银行在今后两年内必将紧缩信贷，以进一步实现提高资本充足率的目标。

　　巴曙松说:“近年来，在中国的货币政策决策中，房地产市场的影响力在迅速提高，在2003年以来的宏观调控中，房地产市场的走势一直成为货币政策决策的重要参考指标。从121号文件，一直到2005年3月17日调整商业银行自营性个人住房贷款政策，均是如此。2005年3月17日推出的商业银行自营性个人住房贷款政策的调整，主要是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，提高准入门槛，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。从货币政策的决策看，除了体现出货币政策对于房地产市场的日益提高的敏感性之外，还显现出房地产融资政策的调整。

　　房地产融资政策正在进行调整

　　首先，中国房地产市场的宏观调控政策从2004年的供给导向转向了需求导向。2004年，宏观调控的初衷也许是希望抑制房地产价格的过快上涨，但实际采取的政策却在客观上推动了房地产价格的上升幅度。因为主导性的调控思路是从供给方着手的。由于强调管住土地，减少了房地产商的土地购买量；强调管紧信贷，用于房地产开发的资金也随之减少，从而使市场的房地产供给减少。产生的实际效果是，在宏观调控的作用下，房地产市场的供给下降得更快，需求下降得有限，最后，房价以比原来更快的速度在上涨，对房价的控制力却在下降。

　　其次，中国的房地产贷款利率将会进入一个自主定价，差异化的新时代。2004年10月29日，人行取消了商业银行贷款浮动的上限，2005年3月17日发布的规定里，开始为商业银行在房地产贷款领域进行差别的利率定价提供了可能。这意味着商业银行对不同的项目，不同经济周期的不同阶段，分别可以给出不同的利率水平。可以肯定的是，银行的利率定价在房地产领域会进入一个差异化的时代。不同的房地产项目，不同的房地产商，不同购买人的贷款利率都会有比较大的差异。而随着金融机构自主定价能力的提高，未来的差异化将更趋明显。

　　“我们经常批评房地产投资增长过快、过热，这是一个非常狭隘的统计。”巴曙松认为，实际上长期以来，中国城市居民的住房主要来源渠道是单位自建房，集资建房等，住房商品化程度有限。如果在统计口径中把单位自建房以及其他种种形式的非市场化建房规模，加上目前统计的市场化形式进行房地产市场投资规模的话，近几年来，中国全口径的房地产投资的增幅是有限的。同时，衡量房价是否过高，考虑到中国的收入的不透明性，不能仅看房价和每个月的支付水平之比，要看支付能力的提高和房价的上升之比。如果收入增幅快于房价升速，表明购房者的承担能力在提高。事实证明，中国人在过去10年的收入上升速度快于房价的上升速度。因此，从发展趋势看，在防范局部地区形成流动性房地产泡沫的同时，从全局看，宏观政策应当在积极支持形成有效的房地产供给，来满足不断提高的需求，才是一个根本的政策趋势。

　　必须开辟多元化的融资渠道

　　巴曙松表示,房地产行业必须要从银行之外去想融资办法。他认为,中国的市场体系里面有非常充足的货币,商品贸易吸收不了,必然转向“非贸易部门”,也就是房地产市场、股票市场等。而股票市场不太“争气”,这样就自然而然使这些购买力转向房地产市场。

　　“我碰到很多海外的基金、银行、包括外资银行,他们说中国的房地产商被中国的银行给惯坏了,因为非常容易就能拿到资金,建设成本也比较低。一个主要的原因是没有其他渠道可以吸收富余资金。”巴曙松说。

　　巴曙松表示，中国的融资结构如不做大的调整，房地产市场的大起大落还是很难避免的。比如说中国2004年银行的信贷，人民币贷款是2.2万亿，通过证券市场的融资360亿，通过海外的融资120多亿美元，国内的股票市场如此的滞后。2.2万亿，这是什么的概念，使得整个社会的融资过份的依赖于银行，而银行一收缩经济收缩，而银行一扩张经济就扩张，我们看到经济波动也导致银行的不良资产。银行承担了融资的任务，同时也承担了风险，现在银行开始有严格的监管要求，在2007年之前资本充足率必须达到8%，目前国内银行资本充足率不到5%，就是按照5%来算，还有3%，如果考虑到市场风险，现在银行有两三亿的债券，至少还要再加一个百分点，对银行系统要在未来的两年内，资本充足率平均上4%，这是非常激进的。

　　最近一年来，房地产自筹资金的比重上升很快，其他很多行业都还完全靠银行的贷款，必须要开拓多元化的融资渠道，债券、短期融资券等等，要不然会对中国的经济产生挤压。