红湾半岛的教训

　　周其仁

　　“红湾半岛”是香港的一个住宅建筑群，去年突然闹出了大新闻。故事一波三折，不但引起香港各界人士议论纷纷，而且大陆媒体也报道了相关消息，并有专家言论见诸报端。本专栏愿意讨论这个案例，是因为看到这个事件为政府对房地产市场的调控，提供了有益的教训。

　　红湾半岛位于九龙半岛南端，濒临维多利亚海港。这处位置优越的屋宇，1999年根据香港政府“居屋”规划由私人开发商参与建设，2002年建成40层高的楼宇7栋，共2470套住宅。2002年11月，香港政府考虑楼市低迷，宣布停建和停售居屋，为此红湾半岛一直丢空至今。去年2月，政府将红湾半岛出售，尔后接盘的开发商宣布拆卸红湾，改建豪宅。消息传出，环保团体、议员和邻近居民纷纷谴责开发商，并批评政府。年底，地产商基于“充分考虑民意”、“以免影响社会和谐”，宣布不再拆卸红湾半岛。

　　此举受到香港媒体和市民的普遍欢迎。环保团体尤其高兴，因为如果坚持拆卸红湾，“将产生20万吨的建筑废物，相当于全港27天的家居垃圾总量，……其中还包括2400个浴缸、5000个水龙头、1.2万扇木门等簇新物料”。内地也有评论认为，这表明香港开发商具备社会责任意识，值得大陆的公司学习。

　　从吸收政府干预房地产市场经验教训的角度看问题，我认为红湾半岛问题的重点，不是今日该不该拆，而是当初为什么要盖。是当初盖的决定错了，才有今日拆还是不拆的麻烦。盖错了的楼群，覆水难收，无论拆还是不拆，损失皆巨大。至于两害相权，何者更轻，我以为是第二位的问题。

　　这就要从“居屋”计划说起。“居屋”是“居者有其屋”的简称，是港英政府于1978年开始推出的一项民生计划。香港原来有“公屋”制度，就是由政府出资兴建一批楼宇，廉价租给低收入家庭居住。但是从1970年代起，

香港经济起飞，不少市民的收入水准超出了申请公屋的资格，却还不足以负担购买私人住宅。加上部分公屋住户的收入增加，政府也希望协助他们自置物业，可以把房子腾给更有需要的家庭。这样，香港政府的房委会就推出“居者有其屋计划”，政府是投资主体，也鼓励私人开发商参建，以低于市值的价格向中低收入家庭出售“居屋”。

　　“居屋”显然是政府的一项善举。出发点是帮助中低收入居民家庭购房置业，且以“居者有其屋”冠名，令人想到孙中山先生那样的伟大抱负。我曾讲过，类似住宅这样具有强烈政治含义的经济问题，政府不可能听任自发的解决方案，总要出手对市场加以干预的。

　　问题是，不论政府的出发点如何正确，意图如何善良，也不论经济问题具有的政治含义多么强烈，经济问题就是经济问题，它总要受到经济条件的约束，要受到经济力量的支配。违背经济规律的干预措施，最后总要付出代价。

　　具体到红湾半岛，可以看到两个经济条件不容漠视：第一，政府决定拿来建设居屋的地皮资源，实际上有市价。而这个市价，正是“居屋”的机会成本；第二，“居屋”作为政府补贴的住宅，其供应量大，市场对住宅的需求量就小。正是这两种简单的经济力量，使抱有良好意图的政府，在红湾半岛项目上耗费了巨量公共资源之后，最终还是陷入被动。

　　先谈土地吧。初看起来，作为土地所有者的政府，批地来办政府项目似乎可以意欲所为，因为“自己的”地好像无须成本。但那不过只是“好像”而已：政府批给市场的土地有市价，于是这市价就构成政府自用土地的代价——政府坚持自用，就一定要放弃把该土地批给市场而获得的收益。

　　以红湾半岛为例，那个位置绝对是“临海地王”，市场有价。政府要将这样一幅地用于盖低价供应的“居屋”，政治上无疑正确，因为中低收入人家也可以享受海景房。但有得就有失——“居屋”计划的实际成本因此提高了。政府有心做好事，要以库房实力为基础。给定政府的财力，善事的成本高，可行的数量就少。

　　结果可以预先推断出来：在红湾盖居屋，开间绝不可能大。接着而来的麻烦是，每套住宅的面积究竟多大？政治上正确的事情怎样在经济上才可以承受？经济分析容易帮忙，只要政府补贴的力度足够，开间就是再小，“市场”也会接受。不过同样的分析也包含另一个推论：政府决定的开间规划，一旦离开了财力补贴，那房子就无人愿买！

　　政府怎样可以撤掉居屋项目的财力补贴呢？那是上述第二种经济力量发作的结果。原来政府补贴供应的居屋多了，市场对楼宇的总需求量就减少了。加上其它市场条件的变化，香港楼市难以支撑。可维持楼市又是政府的责任。于是，从2001年开始，香港政府宣布停售停建“居屋”。红湾半岛首当其冲，2002年建成后居然几年不得外售。前文介绍过，红湾半岛是政府项目，但由私人开发商参建。开发商按政府要求建成了楼盘，政府又不准发售，那怎么摆得平？

　　几经谈判，开发商与政府达成协议。开发商放弃向房委会索要因为不准发售而带来的损失19亿1400万港币，再补8亿6400万地价，红湾就从政府的居屋项目，转为普通的市场楼宇。原先政府规划以财力补贴的居屋，现在要以市场房发售！后来的全部故事，包括开发商计划拆卸后盖豪宅、社会各界抗议、直到开发商收回拆卸计划，其实皆事出有因，根源就是政府受两股经济力量的制约，干预不成又回归市场。

　　尴尬事一旦做成，无论尾巴怎样收也不漂亮。仅仅要求私商具备社会责任并没有减少公众的实际损失。真正的教训是，政府在不得不干预房地产市场的时候，要认识经济力量和经济规律。这对正在调控房地产的大陆各地政府，尤为重要。内地的房地产体制基本取法香港，约束条件类似，香港吃过的亏，内地可能重演。在这个意义上，借鉴红湾半岛的教训有实际意义。