郭书田：对物权法草案的意见宅基地问题需慎重

http://finance.sina.com.cn 2005年09月01日 08:55 中国经济时报

　　郭书田

　　《物权法草案》经人大常委三审公布征求意见，这是立法工作中走群众路线的一个进步，值得称赞。《物权法》是民法的重要组成部分，关系全国城乡各族人民的切身利益，应慎之又慎。

　　《物权法草案》涉及农民宅基地等重大问题，按三审稿规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这个规定是不妥当的。在宅基地上建造住房，是农民最重要的财产，禁止城镇居民购置，这项财产不能流动，变成了“死产”，体现不了它的价值，失去了财产权的真意。这样的限制，不仅无助于消除城乡二元结构，而且人为地强化了财产权城乡二元结构的分割，反映了农民与城市居民的不平等，是不公平的。

　　有人认为，城市土地是国有土地，是有偿出让，而农村宅基地是集体所有，是无偿取得的，由于所有制不同，因而应区别对待。这种看法是站不住脚的。其实，无论是国有土地或是集体所有土地，是所有权与使用权的分离，使用权都是用益物权，既然都是用益物权，在法律上城乡就应该一视同仁，不应该把农民入“另册”，成为“二等公民”，作出带有歧视性的规定。

　　有人认为，在现行法律“一户一宅”原则下，农民宅基地无偿取得，其本质是一种国家福利和社会保障，限制宅基地使用权转让，能使广大农民安居乐业。这种看法是不符合实际的。集体所有土地与国有土地不同，集体所有土地本来就是农民的，为村民共同所有。在土地改革以后的初级农业生产合作社时期，土地是农民所有的，只是在集体化包括高级农业生产合作社和人民公社　以后土地无偿转为集体所有，是对农民财产权的一种“剥夺”。改革开放以后实行家庭承包经营，所有权与使用权分离，农民获得使用权，不属国家的福利和社会保障，不存在“无偿取得”的好处。

　　有人认为，农民的住房可以转让，就使宅基地使用权一并转让，就会变成农民卖宅基地。这种看法是没有根据的。城市居民的住房用地是国有土地，住房流转并不存在出卖国有土地的问题，为什么农民出卖住房，就变成了出卖集体所有的土地呢？

　　有人认为，农民把住房卖了，在社会保障尚未建立起来的农村，就会丧失生活来源，会出乱子。这种担心虽有一定道理，但实际上农民在生活无保障的情况下是不会自愿轻易卖房子的，而且有些地方在出让承包地中将出让金的一部分转为

社保基金，是可以免除农民后顾之忧的。

　　有人认为，禁止城镇居民在农村购买宅基地，是国务院规定的2004年10月《关于深化改革严格土地管理的决定》　，目的是为了控制农村土地的流失。严格说，这个规定以及同年11月国土资源部出台的《关于加强农村宅基地的管理意见》严格禁止为城镇居民在农村购买住房发放土地使用证　发布以后，就有不同意见，因为，一方面有大量的进城多年的农民工在城里已有固定住所包括家属与子女　，有要求将在农村的房子转让出去的愿望；另一方面在城镇特别是大城市中的居民已经在郊区购买了住房，但由于办不了土地使用权的手续而成为无房产证的户。我们不能不考虑这种实际情况的变化而做出难以行得通的硬性规定。

　　这里还应指出的是，现行法律规定，农村一户只能有一宅，而《物权法草案》规定，农民的住房只能在本村内流转，只能卖给本村的人，而买房的村民不就变成“一产两宅”吗？既然不许“一户两宅”，那么这项规定又有什么实际意义呢？

　　土地(包括承包地与宅基地)是农民的命根子，改革开放以来，农民只获得土地承包经营权，是不完整的产权。即使有承包权从15年不变到30年不变以及到永远不变的政策，也很难落实，侵犯农民承包经营权的事件屡见不鲜。中央三令五申，而收效甚微，其根本原因在于现行的法律(包括《土地管理法》的第四十三条和第六十三条以及《土地承包法》等)保护了地方政府垄断一级市场和经营二级市场的特殊权利，从中获得了巨大的土地级差收益。随之而来的“寻租”行为和无地农民大量的出现，使农民蒙受了巨大的经济损失，严重影响了党和政府同农民的关系。这就不能不使我们冷静地思考法律的漏洞和缺陷。衷心希望这次制订《物权法》时力求避免这种漏洞和缺陷，不要再制造新的“后遗症”，把市场在资源配置中起基础性作用和保护农民利益的原则，真正体现在法律之中。

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