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房地产市场的十字路口 现金流才是房地产的死穴


http://finance.sina.com.cn 2005年08月28日 11:05 《财经时报》

  房地产开发是高杠杆、高回报行业,每一次大的调整都会有30-50%发展商出局,资金链断裂是导致出局的主要原因,中国部分财力不济的发展商,也将因为现金流问题出局。中国的房地产市场可能走到了一个十字路口

  □ 陶冬 瑞士信贷第一波士顿董事 总经理兼亚太区首席经济学家

  经过5个月的胶着,中国的房地产市场可能走到了一个十字路口。政策的变化、发展商的现金流和消费者的耐心都会受到考验,房价何去何从也许快有答案了。今天的房地产市场与六个月前相比,最大的变化不是房地产新政,不是发展商心态,而是市场由卖方主导转向买方主导,消费者的价格预期成为市场走向的关键。房价只涨不跌的神话已被彻底打破,持币待购成为普遍行为。价格不跌,消费者不买,于是成交量急骤萎缩。

  其实发展商并不怕减价。以他们购买土地的成本和目前的

房价水平,减价只是一个赚多赚少的问题。
房地产
开发是高杠杆、高回报行业,每一次大的调整都会有30-50%发展商出局,资金链断裂是导致出局的主要原因,这一点全世界都是一样的。

  去年

宏观调控后,银行对房地产开发的贷款已明显收紧,销售回款便成为发展商运作的主要资金来源。面对房地产新政,发展商可以撑下去,面对房价下滑,发展商可以撑下去,没有资金回笼,撑起来则难矣。在某种意义上,成交量的萎缩对发展商的打击要远远超过房地产新政的组合拳,现金流才是部分发展商的死穴。

  铁链永远在最弱的一环断裂。发展商的财务状况差异甚大,有的可以坚持一、两年,而另一些则岌岌可危。跳楼式减价往往从弱者开始。一旦减价开始,发展商们便会面临重大的心理煎熬。是抢在别人前面夺门而逃,还是坚守价格同盟?发展商在房地产市场,是典型的寡头垄断。市场上参与价格同盟的发展商数量越多,当情况不妙时有人开溜,破坏价格秩序,导致垄断崩溃的可能性就越大。

  成交量的萎缩,不仅造成发展商资金运作上的困难,还会制造房地产供求关系上的全面失衡。需求在减少,新盘供应却不断涌出,积压严重而且愈演愈烈。住宅供求之间的均衡正在遭到破坏,这不可能不影响消费者的价格预期。对大件消费品,消费者心理从来都是买涨不买跌。回首中国汽车市场的冰火两重天,便不难理解价格预期对消费行为的影响。

  中央政府处理房地产问题的态度,有其矛盾的一面。房价(尤其在华东部分城市)飞涨,将普通市民推向郊区。这种情况今天不制止,普通市民以及他们的子孙从此就再也没有能力安家置业,这与“以人为本”的执政理念背道而驰,与建设和谐社会的政策目标背道而驰。同时房价高企,拉动营商成本,削弱国际竞争力,也是政府不愿看到的。

  当然,政府并无意过度打压房地产,毕竟大量人民储蓄和银行贷款已进入楼市,社会安定、金融稳定是大事。房地产业对经济的推动作用也是有目共睹的,这里出了问题,从投资到消费,从中国金融到全球原材料都受冲击。因此政策的重点在于挤压泡沫,而不在压垮市场。

  如果经济增长在下半年放缓,银行信贷政策会逐渐放宽。不过笔者认为房地产政策暂时不会放松。政府和地产商之间正在进行激烈的博弈,中央政府与地方政府之间也是如此。大家都在比谁的气更长。政府至少短期内不会收回已出台的政策。

  政府不收回旧的措施,已经对发展商构成重大威胁。成交继续胶着,而新盘越积越多,销售回款愈发吃力。其实,发展商和购房者在比拼耐心,看谁先放弃。购房者未必是铁定的赢家,不过至少他们的钱存放在银行里。时间却不在发展商一边。政策的不确定性是一种煎熬,资金压力也越来越大,还要留神不被价格同盟中的其他发展商“涮了”。

  笔者曾提出房地产调整的三阶段论,即一期价格微跌、成交大跌;二期价格大跌、成交进一步放大;三期价格及成交趋稳但反弹乏力。近来上海等地价格进一步小幅回落,成交有所反弹。笔者认为调整仍处一期,价格回落属发展商以促销为目的的减价,成交量似乎也不过是技术性反弹。发展商恐慌性的、夺门而逃式的减价还没有出现。

  夏季是销售淡季,各地的秋季交易会是他们的希望和寄托,希冀一场宣传和些微降价,能推动楼盘销售。不过笔者怀疑小打小闹的降价和似是而非的包装,真的能打动消费者的心和打开他们的钱包。今天消费者的价格预期与六个月前完全不同。如果这一轮攻势不能奏效,对财力弱小的发展商来说,会是一个重大打击。迫于资金压力,跳楼大甩卖就可能出现。

  不排除消费者耐不住性子,重返市场。不过,政策不减压、消费者不买账、部分财力不济的发展商坐不住,拉动市场进入二期调整,是笔者看来最可能出现的情形。

  必须指出的是,中国幅员辽阔,各地房地产市场的构造、资金来源、经济发展水平、购买能力、二手市场活跃程度均不相同,因此不宜一概而论。除华东和华北少数城市外,其他城市房价也普遍上扬,但未必达到泡沫地步。

  不过,房地产新政具有一定的普遍杀伤力。在资讯发达、资金流通的今天,个别城市一旦出现价格急跌,市场气氛不会不受影响。二手市场的活跃程度可能成为减缓价格急跌的一个重要因素。这次调整的地域性差别可能十分明显。


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