房地产价格回调真正会引发的问题是冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府提供隐性担保为基础发放的，而政府隐性担保的还款来源正是土地出让收入。所以我们看到，在调控过程中，地方政府比中央政府要着急。

　　完善财政政策与信贷政策在房地产调控中的作用

　　要完善房地产调控政策，首先要解决我们国家的土地供应制度问题，我们的土地供应制度存在很大的缺陷。其次是要确定我们国家的住房制度，国家应明确到底要对什么样的人保证其住房，要通过什么样的优惠政策给予什么样的补助。我认为，我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策界定。大家可以看到，现在出台房地产调控政策的时候，文件当中有各式各样的名词，如经济适用房、廉租房、普通商品房、高档商品房、改善性住房等等。我认为最好将住宅分为三类：第一类是针对最困难群体的廉租房，第二类是针对大多数中低收入人群的经济适用房，第三类是商品房。政府要做的是廉租房和经济适用房的保障工作，至于商品房的数量和价格可以完全由市场决定。

　　除了完善上述两项基本制度外，还应完善财政政策与信贷政策在房地产调控中的作用。

　　财政政策是调整住房市场供需结构的关键

　　第一，要调整中央政府和地方政府事权和财权的划分，改变地方政府“土地财政”的现状，从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。现在地方政府承担的事情超出了其可支配的财力，“土地财政”不得不成为是其重要的资金来源。因此，推动财政体制改革，是解决房地产问题非常重要的一环。

　　第二，降低交易环节费用，尽快明确开征物业税的时间，加大房地产持有费用，引导合理消费。其实政府应该做的事情，就是提供一个公平、稳定的市场环境，让利益主体根据自身的情况来选择市场行为。如果开征物业税的话，就会让一些人考量到，我买这个房子，是否用得起。只要物业税政策出台了，老百姓就会自己根据自身情况选择是住60平方米的房子，还是住120平方米的房子。

　　第三，要加大廉租房的建设投入，把住房面积严控在50平方米以下。廉租房应该是按“补人头不补砖头”的方法供应，即按市场价格收取租金，对付不起市场租金的困难群体实行货币补贴。这样，受补贴的人的收入一旦提高了，补贴自然就停止了，因此，就有利于防止道德风险，提高廉租房的使用效率。

　　第四，提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。

　　第五，改革土地供应制度，对廉租房和经济适用房的用地实行限房价、限户型和面积的拍卖制度，增加保障性用房土地供给的透明度和公正性。

　　第六，要用按揭贷款利息税收抵扣制度或利息补贴制度鼓励居民一定面积(比如90平方米以下)的住房自住需求。对于按揭买房的人，如果有的人不够纳税条件，不够抵扣，就给予其按揭贷款的利息补贴。

　　适度运用信贷政策

　　信贷绝不能过度投入到房地产领域中去。

　　第一，控制房地产信贷的杠杆率是金融安全的关键。对房地产开发商、建筑安装企业要严格执行资本金比例不低于35%的规定；土地储备贷款的抵押贷款成数要低于土地估值的70% ；居民自住房20%的首付比例应该是最低要求，借款人月供要低于其收入的50%，月债务比例应该低于其收入的55%。对投资性购房应视同企业实行不低于30%的自有资本金的比例，商业银行应有这种风险意识。对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。对于第一套住房、改善性住房的贷款管理让中央银行和监管部门出细则是不现实的，商业银行应按照“了解你的客户”的原则作出判断，对于第二套以上住房的首付比例，商业银行应从控制风险的原则出发制订标准。

　　第二，让利率回归市场利率，有利于控制金融风险。2008年 10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。这并不是要求商业银行都用0.7倍的利率去放款。商业银行应该“了解你的客户”，应该知道你的客户有多大的风险，应该根据客户的风险确定利率。决定贷款利率和首付比例的因素，也应该是商业银行出于风险的考量来决定的，比如，看是否是首次购买，是投资还是自住，房屋的套型和面积，借款人信用，借款人偿付能力等。商业银行应该根据风险控制的原则自己制定细则，不要拿着首付比例和利率去搞恶性竞争。现在各家商业银行为什么不肯出台房贷的细则呢？一个重要原因是怕其细则标准严了会把客户挤走了，松了又不符合中央的政策规定。

　　第三，要给房地产企业开辟多种融资渠道，这是发展租赁与出售并举的住房市场的基础。房地产商的债券融资、股权融资和房地产信托产品等渠道都应该打开。我们应把房地产商当作一个生产商品的普通企业，只不过房地产企业生产的是住房。在宏观调控中中央要调的是货币供应的总量，至于总量之下的结构怎么调整，那是市场的行为。如果政府想引导市场，可以用财政政策引导，而不应该在信贷政策上对企业有某种歧视。

　　总之，运用好财政信贷政策，可以替代僵化的行政控制手段。

　　房地产开发商要自爱自重，做有社会责任感的企业

　　房地产商应该用自己的行动重塑形象，要远离腐败，用智慧致富。要对得起老百姓一生的储蓄，用“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的精神为公民服务，设计充分利用空间的宜居户型，用房屋的品质换得市场的尊重。现在是房地产市场低迷的时候，但也是优质房地产商重整行业、进行并购的好时候，也是寻找一个新的增长点的最好时机。

　　最后，我们应该对中国的发展有信心。尽管世界经济出了那么多的问题，但是中国是一个有13亿人口的大市场，和其他国家是不一样的，这是我们的优势。我们国家还是一个发展中国家，我们有巨大的发展空间。只要我们的政策是正确的，我们就能够扩大内需，中国经济就能够平稳发展。我们对此应该充满信心，当然也要作艰苦的准备，迎接挑战。

　　(本文系作者2008年10月29日出席“第四届中国地产金融年会”时所作的主题演讲)

　　(责任编辑刘　钊)