全国人大常委、全国人大财经委副主任委员　吴晓灵

　　房地产业是一项关系民生的重要行业，维护正常的居民需求是实现国民经济向内需拉动转型的重要内容

　　在1998年亚洲金融危机之后，房地产是我国扩大内需的重要推动力之一。国家实施了积极的财政政策，扩大了基础设施建设；在住房制度改革方面，实行住房货币化，停止了福利分房，推动住房商品化。这些举措都极大地推动了房地产业的发展。国家也积极地推动消费，人民银行联合几个部委提出了发展消费信贷的政策，推动商业银行开办了住房按揭贷款、汽车消费贷款等。应该说住房商品化和汽车走入家庭对于中国摆脱亚洲金融危机的影响、扩大内需都起到了很重要的作用。

　　在当前世界经济下滑，中国经济发展方式转型的时候，房地产业的健康发展有着更加特殊的意义。

　　首先，从实践科学发展观来说，贯彻以人为本的理念，要把人民的安居乐业放在首位，要把发展房地产业的目标从成为带动经济发展的支柱产业转向满足人民的基本居住需求。其次，在目前外需遇到很大困难、启动国内消费变得尤为迫切时，释放正常的住房需求是必然而可行的选择。这是因为国民收入分配格局向个人倾斜的调整尚需一个过程，而且节能降耗的要求决定了政府今后会鼓励公共交通，而不会积极鼓励个人汽车消费。在当前城市化和现代化不断推进的背景下，住房需求是比较强烈的，释放这部分正常的住房需求，对拉动经济有重要的作用。

　　1998年至2008年政府房地产调控的政策取向

　　1998年至2002年，政府房地产调控的政策取向是推行住房货币化改革，鼓励住房信贷和开发贷款，并通过税收优惠政策鼓励房屋交易。

　　国家出台了一系列政策鼓励房地产信贷的发展，并且在税收方面也鼓励房屋交易。1999年7月，财政部、国家税务总局发布的《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中规定，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房“销售时缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠”，2001年4月，财政部、国家税务总局出台了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，免征营业税、契税的政策延期执行两年，即延长至 2002年12月31日。这一文件同时也规定对销售1998年6月30 日以前建成的别墅、度假村等应自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。可是地方政府并没有很好地执行这个规定，而是对高消费性的别墅等全部减免了营业税和契税。

　　2002年至2006年，中央政府有关部门针对房地产投资增幅较大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快、市场秩序混乱等问题出台了一系列调控政策。尽管出台了很多文件，但是落实的情况并不是很好，房价也一直在上涨。我个人认为这期间中央政府与地方政府没有达成共识。中央政府一再希望能满足小面积的普通住房的需求，但是地方政府都希望房地产业发展得更快一些。

　　2006年以来，中央政府在调控中明确了政府在住房保障方面的责任，明确了针对自住房的政策和对住房合理消费的引导。 1998年的住房制度改革从福利分房跳到另一个极端，即让所有人都要从市场上买房子，而忽视了廉租房和真正的经济适用房的建设。国家推出的经济适用房政策，并没有得到很好的落实。经济适用房一直没有按照《经济适用住房管理办法》的规定严格控制建筑面积和对购买人条件的把关，把经济适用房变相地变成了普通商品住房。因此，2006年后的政策取向，就是在调控中明确了政府在住房保障方面的责任，并把责任落实到地方政府的领导身上，同时，对住房合理消费进行引导，倡导小户型的住房。中国是人口大国，土地是稀缺的，人人都住大房子是不现实的。

　　理性地对待房地产调控的效果

　　让房价回归理性是启动正常消费的基础。中国在城市化和现代化的进程中有强大的刚性住房需求，但近年来房价不断上升，超出了一般居民的支付能力。让房价回归到老百姓可承受的范围内，是启动正常消费的基础。

　　有人担心房价回调中会出现许多问题，产生交易纠纷，甚至影响金融安全。

　　首先是退房、断供问题。我个人认为不会出现大面积的退房和断供现象。因为我们现在是商品社会，要信守合同，只要销售的时候没有误导和欺诈，买房人应该对自己的行为负责任。另外，如果消费者断供的话，今后可能会面临不能和金融机构打交道的窘境。因为这个消费者已经在自己的信用记录上留下了一个不良记录，这个污点会使金融机构都不敢给他贷款，因而他以后想贷款买房、买车，办信用卡，都会遇到问题。退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。

　　其次是造成银行不良贷款增多的问题。我认为房价回调不会对房地产信贷产生重大冲击。2007年个人住房贷款占各项贷款的比重有了一个陡升，2007年之后则下降了(图1)。2008年 9月，房地产开发贷款和个人购房贷款占各项贷款的比重分别为 6.64%和11%。2007年，开发贷款的增量和个人购房贷款的增量占住房贷款余额的比例分别是18.3%和23.3%。即使2007年发放的个人按揭贷款全部成为坏账，也只有约全部贷款的2.5% 受到损失，即不良贷款率仅上升约2.5个百分点，因此不会对银行造成过大冲击。