中国的房与地(2)

　　小产权，大机会

　　小产权应该也给政府提供了一个机会，也就是借助自发的产权演进力量，来减少房价越调控越高涨的尴尬。

　　《农村人民公社60条》承认农民房产的交易权利，但又禁止宅基地的交易。地和房不一致，说明现行制度是个令人尴尬的制度。这种制度碰到房价高企的现实，就逼出一个小产权房来。除了相对价格的推动和模糊的法律空间，商品房的建设经验也是一个条件，农村集体看到国家征地、卖地、搞房地产大发利市，他们也可以学的。

　　(《等待流转的土地》，周其仁，10月11日《南方周末》)

　　“小产权”应运而生的经济根源，则是近年城市房价急升的形势。政府的道道房地产调控金牌——无论是国六条、国八条、还是那声名远扬的90平米限额管制——不但没有如公众期望的那样“稳定房价”、反而房价一再走高。在这种情况下，大都市近郊的农民和他们的“集体”，既无暇看热闹、更无心看政府笑话。他们只是感觉到，继续“自用”宅基地连同其上的农民房，机会成本急速地上升了。他们不过朴素地作出了反应：把宅基地连同农民房的使用权上升为转让权，在较高收益机会的指引下，尝试寻找把土地自用转让他用的实践道路。

　　小产权供市的行为，与政府几年来宣布的稳定房价上涨幅度的调控目标是一致的。从这点看，小产权应该也给政府提供了一个机会，也就是借助自发的产权演进力量，来减少房价越调控越高涨的尴尬。经验已经显示，有什么样的产权界定就有什么样的“市场”及市场的表现。那些断言 “市场化不能解决房地产问题”的人，不过是对我国由政府垄断一级土地市场的权利状况及其逻辑后果，缺少认识而已。

　　(《小产权 大机会》，周其仁，8月27日《经济观察报》 )

　　小产权房对现有国家征地、批租制度形成了挑战，它实际上在现有的商品房体系之外，又开辟了另外一个体系。不管我们承认不承认，被这几年的地价房价逼的，小产权房在规模上也突破了临界点，不再是农民个别的零星行为，而是村集体和镇政府的成片开发。买房和盖房的人都看到了一个新选择、新机会。这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流转制度的时机已经成熟。

　　(《等待流转的土地》，周其仁，10月11日《南方周末》)

　　土地制度亟待改革

　　当下又一轮地价暴涨，贵的不是土地本身，而是现行的土地制度。

　　无数的纠纷、冲突、贪渎事件围绕土地展开，这不是偶然的现象。国土主管部门不断宣布土地案件查不胜查，恰恰说明现行土地制度的运行成本早已经高不可攀。与想象的不同，靠行政审批和监管权来替代自下而上的土地产权、特别是土地转让权，越来越带不来“便宜的”城市化，反而显出这套过时的经济制度的昂贵无比。我的看法，当下又一轮地价暴涨，贵的不是土地本身，而是现行的土地制度。

　　(《小产权 大机会》，周其仁，8月27日《经济观察报》 )

　　现在建设用地转让权的改革，难度更大。能否抓住这个大机会，我没有那么乐观。这里面的阻力，一是观念上对土地流转有根深蒂固的恐惧，二是既得利益太大。如果改不动，就是一个进退两难的僵局。当然，也有巨大的动力。除了市场推动之外，维护现行征地制度、政府当独家“地主”的成本也越来越高了。比如政府主导的拆迁，成本越来越高，逼着要考虑其他的招数。

　　复垦为农地的土地，所有权还是农民集体的，还可以由农户承包耕作，但从中也“分解”出一个建设用地的“指标”来。农村地价不值钱，此指标就无人问津。但是，城市地价大涨，旺盛的需求就推动买方争夺这高度稀缺的指标。对农民来说，转让这份指标可能获得的收益，恰恰是他们重新整理村庄、节约农村建设用地的动力。多腾土地，多卖指标，就可以筹措更多资本，来推进农村建设和帮助农民进城。所以，我们国家真正缺的并不是土地本身，而是有效利用土地资源的制度。农村建设用地转让的制度化试验，是推出的时候了。难题和风险不会少，但权衡利弊，不敢试一试，就什么也谈不到。

　　(《等待流转的土地》，周其仁，10月11日《南方周末》)

　　当前经济生活中存在着一些难以解决的矛盾：(1)城市地价、房价上涨过快，影响民生；(2)城市化方兴未艾，城市建设用地的需求远超过供给，而耕地面积减少过快，引发对我国粮食和农业安全的忧虑和担心；(3)由于人民公社时代的福利式分配建设用地，加上近年农民大规模向城镇移民，农村有大量未经良好利用的建设用地，但又缺乏建设资本，无从充分释放节约土地的潜力。试办土地交易所，一方面利用高涨的城市化需求为新农村建设筹措资本，另一方面经由农村建设用地的节约，在严格保护耕地的前提下，增加城市化供地规模。这是一石二鸟的改革试验，值得一试。

　　(土地交易所)试办阶段，建议从农村集体建设用地使用权的交易入手，其中包括村镇公用建设用地、乡镇企业(含与他人合作办企业)用地以及农户宅基地的使用权。试办成功，再把土地交易所的范围，扩大到其他类别的土地使用权。

　　在试验区内，凡符合规定的进场条件、接受交易所资格审查和交易行为监管的集体和农户，都可以成为土地交易所的权利出让方(卖方)。出让方的资格，要同时满足以下三点：(1)合法拥有拟出让土地的所有权或使用权；(2)拟出让土地原本是农村建设用地，而不是耕地或其他农地；(3)拟出让土地必须是经由村庄建设、节约出来的建设用地。

　　(《试办“土地交易所”的构想》，周其仁，10月11日《南方周末》)