中国的房与地

　　2007年，中国房地产市场大幅度上涨，只是在接近年底出现盘整。至本刊付梓之际，还不能判断这是拐点来临还是为下一轮的大涨积聚能量。几轮宏观调控，决心越大，涨幅越高，凸显政府尴尬。导致房地产价格一路攀升的原因错综复杂，但其中最关键之处在于宏观经济的偏热与当前土地制度的束缚。

　　“比经济适用房更经济”，小产权房早已是一个现实存在，它对现有国家征地、批租制度形成了挑战，它把现行制度下“地”和“房”不一致的尴尬放大。但它同时也成为一个机会，借助自发的产权演进力量，来减少房价越调控越高涨的尴尬。经验已经显示，有什么样的产权界定就有什么样的“市场”及市场的表现。如果能够善用这个机会，改革农村土地流转制度，解决中国房地产市场所面临的问题将会容易很多。

　　宏观调控的逻辑

　　过去几年，围绕房产市场的宏观调控政策基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑，所以才有“调控越多，房价越高”的结局。

　　中国政府在调控房地产市场时的政策出现两个错位：第一个错位的地方就是一直在控制土地的供应量。因为我们知道土地的供应量越压缩，土地拍卖价格越高的话，市场上能够有的房子的供应量会受到严重的压抑，所以供给只会越来越少，而在需求不减少反而继续上涨的情况之下，房价肯定会往上涨。

　　第二个错位就是为了使人们买得起住房，试图把整个房价往下降。这样一来的必然结果就是帮了高收入和中上等家庭的忙，让他们可以买一套、两套、三套、四套、五套房子还可以继续再买很多套，其实这样做的实际效果是把需求不断往上推，同时中低收入的家庭照样买不起房子。

　　要把房价上涨和保障中低收入阶层住房分开，中低收入阶层的住房是应该由政府采取措施来特别保障的，和商品房价格上涨没有太大关系。

　　(《陈志武：调控房地产市场出现的两个错位》，10月6日中国新闻网)

　　过去几年，围绕房产市场的宏观调控政策基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑，所以才有“调控越多，房价越高”的结局。遗憾的是，最近将要出台的房产调控政策还在延续这种朴素逻辑。禁止外资进入房地产行业从本质上会进一步压抑房产的供给量、降低竞争，为什么不能让更多企业从事房产开发？如果说国内企业过多进入房产开发会给国内银行带来风险，那么让外资进入至少能将房地产业的部分风险由外资分摊，而且能增加房产供应量。取消期房交易同样会压抑房产供给量、降低竞争，因为这会进一步挤掉资金不足的中小开发商。期房交易很流行，是供不应求所致，而不是房价上涨的原因。一旦房产供给多了，更多的人自然会愿选择买现房，而不是期房。

　　(《房产市场调控是与非》，陈志武，8月13日 《证券市场周刊》)

　　政府应该鼓励中小开发商发展，而不是打压。本来，中小开发商可以通过把价格往下压的方式和大开发商展开竞争，实际上是将部分利益还给了买方。可是一旦中小开发商被赶出市场，不仅减少了房子的供应量，而且还加强了大开发商的定价能力。

　　此外，就是大力发展二手房市场，改变中国人只住新房的做法。只住新房的结果，是对资源环境的很大浪费。应该取消房地产交易增值税，降低二手房交易成本，鼓励更多的人关注二手房，建立多层房地产市场。

　　(《陈志武：中国经济快速增长没有秘密》，7月27日《北京晨报》)

　　GDP增长后，所有的生产要素包括土地、资本和劳动力都要参与分配。如果GDP增长速度很快，那么意味着劳动工资要增长，资本的回报率会比较高，土地的价格也就是土地的回报也会比较高。假如土地、劳动力和资本的供应都比较充足，那么这三者的增长率基本上应该和GDP的增长同步，这里的GDP指的是名义GDP。

　　但是在一个国家经济增长的初期阶段，农村人口向城市转移，劳动力供应相对于土地供应来说比较充沛，价格相对也会比较低。所以在经济增长初期，劳动力在国民经济的分配中，相对处于弱势，特别是大城市的土地供给比较稀少，所以它的价格会比劳动力价格涨的更快。另外，由于在改革开放初期，土地由政府控制，土地价格的增长速度远低于名义GDP的增长速度，因此现在有很大一部分的上涨实际上是对过去的弥补。　　

　　目前的这个资产泡沫，与宏观经济的偏热存在相当大的关联。因此，我认为不要把土地市场妖魔化，就是说我们不要认为所有的问题都是出在炒房炒股上。实际上炒房炒股有相当一部分是和宏观经济偏热相关联的。我认为当务之急是要把整个宏观经济调控好，使GDP增速适当放慢，特别是把通胀预期降下来。

　　(《梅建平：调控房价重要的是压低和消除通胀预期》，11月15日《21世纪经济报道》)