北京市住宅市场供求分析

　　-　中国人民银行营业管理部住宅市场分析小组

　　北京市房地产市场的总体供求情况

　　住宅市场发展迅速, 房价上涨较快

　　“十五”期间，北京市住宅开发投资、住宅竣工量和销售规模快速增长，累计规模分别为3239亿元、11504万平方米和9847万平方米，年均增幅分别为13.8%、12.4%和20.8%。2006年，住宅投资同比增幅回落到10.8%，住宅竣工面积同比下降了22.8%。2007年上半年，北京市住宅投资增幅继续回落；商品住宅竣工面积增长加快，这主要是由于上年同期基数较低。2007年上半年，住宅完成投资 365.3亿元，同比增长9.5%；住宅竣工面积为731.1万平方米，比2006年同期增长了 26%，比2005年同期下降了18.2%。

　　2000～2003年商品住宅平均售价基本在4450～4750元/平方米之间波动，涨幅区间为-5%～6%。2004年下半年开始，北京住房价格出现快速上涨，2005年和2006年新建商品住房价格涨幅分别为7.1%和 10.4%；2007年6月份北京市新建商品住宅价格同比上涨10%，在全国70个大中城市统计中位居第四。

　　住宅需求逐年增加

　　第一，北京市户籍人口增加每年带来购房需求大约为1070万平方米，这部分需求主要是人口机械增长带来的，人口自然增长带来的购房需求可以忽略不计。户籍人口数量的变化来源于自然增长和机械增长(迁移人口)两方面。人口自然增长部分等于出生人口减去死亡人口，人口机械增长部分则多数为毕业后在北京市工作的学生和外地进京工作人员及其家属。

　　机械增长。2001～2003年北京市平均每年迁移人口约为13.7万人左右，2004和2005年分别上升到14.6万和16.3万人。在实行人口控制以及选择性人才策略的情况下，引起北京市户籍人口机械增长的人员主要由大中专院校毕业生人群和因工作原因调入北京的人员及其家属构成。2005年北京市城镇从业人员中“录用大中专技校毕业生”12.6万人，从市外调入3.8万人，二者合计占当年北京市迁入人口的76%(2004年这一比例为86.2%)。这部分人以年轻人为主，又具有较高学历和较高的技能，他们有着稳定的收入，是形成购房需求的主力军(一般认为新毕业的大中专技校毕业生毕业的前几年只有潜在的购房需求，但是目前中国的毕业生刚毕业时就形成了购房需求，他们的购房首付款多来自父母的资助)。如果以目前每套住宅建筑面积100平方米(保守估计)计算，假设50%的毕业留京学生单独购房， 50%的毕业留京学生成立家庭，两人共同购房,并假设因工作原因迁入北京的户均人口为三人，由此可以得出这部分人形成的住房需求约为1070万平方米。

　　自然增长。户籍人口自然增长的变化要考虑出生人口和死亡人口。2002～2005年户籍人口自然增长人数年均不足千人，因而对由户籍人口自然增长带来的购房需求可以忽略不计(见表1)。

　　第二，改善住房带来的购房需求约为700万平方米，而拆迁带来的购房需求近三年来年均约为400万平方米。

　　改善型需求。2000～2005年，北京市城镇居民住房有了较大改善，人均住宅使用面积由16.7平方米增加到19.5平方米，年均增长0.47平方米(见表2)。2005年末，北京市城镇居民户籍人口达到1181万人，以此为基数(不考虑人口机械增长的部分，这部分在人口变化带来的购房需求部分已经考虑)，形成的购房需求(本文指建筑面积的增加)至少为700万平方米。

　　拆迁需求。据统计，2001～2003年年均拆迁7万户居民(见表3)，

　　第三，非京居民(外省市、境外人士)年购房需求约占全市总需求的三分之一， 2005和2006年非京居民购买住宅(包含商品房和存量房)面积分别为1063万平方米、 1150万平方米。测算表明，当前北京市住宅市场每年的购房需求为3320万平方米。其中北京市户籍人口购房需求量年均大约在2170万平方米。

　　住宅供给出现下降

　　“十五”期间，北京市住宅供给增长较为稳定，2006年开始供给出现明显下降， 2007年住宅供给下降的现象没有明显改变。

　　首先，商品住宅年竣工面积在“十五”期间快速增长，2006年出现大幅下降，2007年上半年住宅竣工面积同比增长加快，但与 2005年相比仍有明显下降。2001～2003年北京市住宅供给速度快速增长，2004年开始，作为先行指标的住宅新开工面积开始出现下降，2006年新建商品住宅竣工面积比 2005年下降648万平方米，供给速度明显放缓。2007年住宅竣工面积增长加快，主要是由于上年同期基数较低的原因。2007年上半年，住宅竣工面积为731.1万平方米，同比增长26%，但与2005年同期相比仍要低18.2个百分点(见表4)。

　　其次，“十五”期间，年均新建商品住宅批准预售面积2109万平方米,2007年上半年新建商品住宅批准预售面积在2006年同比下降23个百分点的情形下，同比又下降了26个百分点。“十五”期间新建商品住宅年均预售面积2106万平方米，其中 2004～2005年商品住宅年均批准预售面积达到2533万平方米，2006年下降到1706万平方米。2007年上半年新建商品房批准预售面积811.4万平方米，同比下降了26.6 个百分点，成交面积占批准预售面积的比重达到107.2%(见表5)。

　　第三，存量房年成交量达到700万平方米以上。 目前，北京市存量房市场发展较为迅速，已由2001年的年成交量300万平方米增加到2006年的715.5万平方米。2007年1～6月，北京市存量房成交面积436.3万平方米(见表6)。

　　测算表明，2004～2006年北京住宅市场年供给量(竣工面积＋存量成交房)为3133 万平方米。其中，2004～2005年年均供给量3246万平方米，2006年实现供给2908万平方米，与当年需求缺口为412万平方米。2007年上半年住宅供给量为1167.4万平方米。

　　对北京市住宅市场的几点判断

　　第一，就旺盛的需求而言，前几年北京市的住房供给总量基本合适,供给的结构问题较为突出。

　　市场供给总量基本合适。一是2004～2005年住宅供给量合适。根据北京市场上商品住宅供需情况推算，2004～2005年年均住宅供给量3246万平方米，与测算的市场需求量基本持平。二是商品住宅空置率2006年之前基本保持平稳，2006年出现较大幅度下降，2007年上半年北京市商品住宅空置面积476.7万平方米，同比下降了 10.2个百分点。

　　商品住宅供需的结构矛盾仍然比较突出。根据人民银行营业管理部2007年第一季度北京市居民购房状况问卷，居民住房面积期望值经计算为89.5平方米，与政府确定的划分住房标准的90平方米界限基本一致，而2007年1～6月，北京市新建商品房预售套均面积128.4平方米，商品住宅供需的结构矛盾仍然比较突出。

　　第二，住宅需求高涨，供给出现阶段性下降，造成短期供需不平衡，出现求大于供之势，成为北京市房价快速上涨的根本原因。

　　多种因素使北京市住宅需求继续保持高增长态势。一是北京市户籍人口的增加。二是经济继续保持良好的发展态势，城镇居民人均可支配收入同比增长13.2%。收入的增加，使得改善型需求在2006年仍然比较旺盛。三是非京居民购房需求旺盛，拉动北京市房价快速上涨。从基本统计数据看，非京居民购房占比上升较快。2007年上半年，新建商品住宅期房预售中外省市个人购房面积占比为30.10%，继续保持了较高占比。从1999年以来的北京市城镇居民储户调查问卷看，目前，北京市房地产市场上消费性购房需求变化平稳，投资性需求增加较快。利用关联分析法，从供给和需求的角度选取七个影响房地产价格的因素：常住人口、迁移人口、城镇居民可支配收入、人均居住面积、住宅施工面积、住宅竣工面积和GDP，对影响北京市房价上涨的因素进行分析，发现外地居民购房对北京房价上涨产生的影响最为显著。

　　供给出现阶段性下降。主要表现在以下两方面：一是商品住宅批准预售面积出现大幅下降，期房成交比大幅上升。2007年上半年批准预售住宅面积811.4万平方米，同比下降26.6%，预售成交面积869.4万平方米，商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的107.1%。二是空置面积同比下降，空置住宅结构两极分化。2007 年上半年，住宅空置面积同比下降11.2%。其中，空置一年以内的住宅面积同比下降 9.1%，空置三年以上的住宅同比增加29.6%。

　　第三，土地供给受到资源限制。

　　北京市土地资源尤其是城区住宅开发用地有限，使得土地供给不断下降。2005～ 2006年，北京市住宅新开工面积同比分别下降10.2%和5.7%。2007年上半年，北京市住宅新开工面积627.2万平方米，同比下降21.9%；同期，三环路以内的普通住宅仅占全市普通住宅竣工面积的7.62%，而五环路以外的普通住宅竣工面积已经达到全市普通住宅总竣工面积的五成以上。

　　政策建议

　　增加供给，尤其是中小户型住房的供给

　　目前，北京市五环路以内住宅期房均价过万元，四环路以内住宅期房均价达到 13696元/平方米，四至五环路为11439元/平方米。根据人民银行营业管理部2007年第一季度北京市居民购房状况问卷，北京居民能承受的住房价格期望值约为7100 元/平方米，与北京市目前的房价有较大差距。而且目前住宅市场上套均120平方米以上的供给结构与普通居民套均面积89.5平方米的需求结构亦有较大差距。建议从土地出让和规划控制两方面增加中小户型住房的供给，合理引导开发商提高中小户型的开发比例，抑制高收入人群的奢侈性住房消费和投资，并极大限度地保障低收入人群的住房需求。

　　加强物业管理，减少房屋闲置

　　根据2006年第四季度人民银行营业管理部对北京市城镇居民储户进行的房地产专项调查, 15%的居民拥有两套以上住房，这可能会导致房屋闲置率较高。较高的房屋闲置率，会造成资源浪费，并引致住宅市场的流动性不足，影响市场体系的发展。建议政府加强物业管理，对闲置房屋征收高额持有税，适当降低存量房的交易税和所得税，打击房屋闲置。

　　借鉴国外经验，加强对商品房预售的管理

　　目前，房屋预售在许多国家和地区是允许的。但是，各国和地区对房屋预售都有不同程度的限制。例如：美国是在项目全部完工后，商业银行才为其办理按揭贷款；东南亚以及欧洲在预售阶段可以办理按揭贷款，但有严格的预售管理制度和监管体系。具体来说，以香港和新加坡为例，住房预售款项不能放在房地产开发商独立的账户上，而是要放在银行共管账户上。预售款的支出另有两道监管程序：一是工料测量师根据工程进展，提出资金使用意见；二是律师就有关法律问题出示相关意见。这两道监管有效监督房地产开发商的资金运用，降低房地产开发商挪用资金的风险。

　　我国的期房销售出现在上世纪80年代末的深圳，而期房销售制度正式落实到文件上，却是在1995年1月1日开始实施的《城市房地产管理法》，虽然先后于2001、2004 年经过两次修订，但变化并不大，监管部门对期房买卖、预售款的使用均没有建立一个严格的监管体系。建议我国借鉴国外成熟经验，对期房买卖建立一个严格的监管体系。商业银行要严格执行预售阶段住房贷款的规定，只能对建筑物已经封顶的项目发放住房贷款。另外，对已经收取预售款的项目，要加强对地产商预售款的管理。

　　完善经济适用房以及廉租房政策，解决中低收入居民的住房问题

　　根据人民银行营业管理部2007年第一季度北京市居民购房状况问卷，有68%的被调查对象拥有自有产权住房。在购买了经济适用房的调查对象中，中低收入家庭和中高收入家庭各占半壁江山。其中，年收入超过6万元的中高收入家庭占42%，不排除这其中有一部分调查对象是在购买经济适用住房之后，随着家庭收入的增长，才超过这个上限规定；但是值得关注的是，有12%的家庭年收入超过12万元以上的高收入家庭也购买了经济适用房。

　　对于北京市政府即将建设的2000万平方米的经济适用房和限价房的举措，68%的居民表示支持，仅有5%的居民反对，其他的居民则表示没意见。这表明，北京市居民对于经济适用房以及限价房建设寄予了很高的期望，不少市民将其作为改善自己住房条件的一条重要途径。

　　经济适用住房建设本是国家在推进住房商品化进程中，在一定时期内采取的政府让利限价、市场开发运作、目的在于平抑房价和改善中低收入家庭住房条件的一项带有政策性的过渡性措施。该项政策自实行以来，的确发挥了积极的作用，在一定程度上满足了部分中低收入居民的住房需求。但经济适用房“半市场、半行政”的特点，决定了其只应是权宜之计，而不应该成为解决中低收入家庭住房问题的主要方式。

　　几年来经济适用住房建设开发和销售的情况也表明，由于对购房者收入水平的甄别在现阶段缺乏有效实施手段，在实际运作中，存在着一部分高收入者购买了经济适用住房，获得了政府本来用于解决中低收入者住房需求的优惠，有违此项政策的初衷。而操作性不强的行政审批，极易产生权力寻租行为，也是滋生腐败的温床。另外，经济适用房在上市转让和购买者退出机制方面也尚缺少一套明确的配套政策。

　　因此，我们认为，应该加大宣传力度，使得市民真正建立起“人人有房住，而不是人人拥有住房”的理念，住宅市场的健康发展，最终还应依靠市场调节，分层解决。中高收入家庭可以依靠自身收入和金融支持，在住宅市场上购买自用商品房乃至投资；低收入家庭的住房需求则应纳入社会保障的范畴，通过政府建设筹集廉租房并制定严格的退出机制来实现其“有房住”的愿望。-

　　课题组成员：蒋万进 刘晔 贾淑梅