住宅价格调控政策效应分析

　　文/刘琳

　　2003年以来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，并采取了相对严厉的调控政策。其中，2003-2004年，调控重点主要是通过收紧“土地”和“信贷”两个闸门，降低房地产投资增速；2005年以来，调控重点除了房地产投资调控外，主要通过改善住房供应结构、遏制投机等措施，抑制房地产价格过快上涨。此外，加大住房保障力度也成为政府工作的重点，一些规范经济适用房建设、加快廉租房建设的规定不断出台。在这些调控措施的共同作用下，住房价格走势呈现了不同的变化特征。

　　2003年9月，为贯彻落实《国务院关于促近房地产市场持续健康发展的通知》，国土资源部发出《关于加强土地供应管理 促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确表示土地供应是调控房地产市场的基本手段，并更进一步明确，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。自此，住房价格进入了快速上升的轨道，尤其是二手住房价格的变化更加明显。

　　总体来看，受土地政策和信贷政策变化的影响，2004年末住房价格涨幅达到1998年以来最高，2004年全国房屋销售价格涨幅达到9.7%，其中商品住宅销售价格涨幅为9.4%，二手住宅销售价格涨幅达到15%，居住用土地交易价格涨幅为11.6%。

　　2005年，为促进住房价格的基本稳定，3月央行取消了住房贷款优惠利率，5月国家7部委联合颁布以稳定住房价格为主要目的的“国八条”。在这些政策的作用下，房价涨幅迅速下降，2005年全国房屋销售价格涨幅降为7.6%，其中商品住宅和二手住宅销售价格涨幅均降为8.4%，居住用土地交易价格涨幅为10.3%。

　　2006年，为促进房地产业的健康发展，5月，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，研究并提出了“国六条”；之后，建设部等9部门联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，细化“国六条”的要求，提出新建住房“90/70”的结构比例。7月，国税总局发布自8月1日开始征收个人住房转让所得税；建设部等6部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外资投资房地产。在一系列政策的作用下，2006年房价涨幅继续回落，2季度后房价涨幅基本平稳，2006年全国房屋销售价格涨幅进一步下降为5.5%，其中商品住宅销售价格涨幅进一步降为6.4%，二手住宅销售价格涨幅降为5.3%，居住用土地交易价格涨幅降为6%。

　　2007年1-5月，房地产市场的供求矛盾仍没有缓解，全国住房价格仍保持上涨态势，但涨幅基本保持2006年的水平。2007年1-5月，房地产投资增幅继续增加，投资增长主要来自土地购置费增长和配套工程投资增长。土地购置面积在连续两年负增长之后，2007年以来其增幅逐步增加，对缓解住房价格快速上涨预期无疑具有积极的作用。但土地购置费增长和配套工程投资增长，都不能形成房地产市场的当期有效供给；而能带来当期有效供给的房屋建设费用增幅同比并没有增加，商品房新开工面积增幅和商品房竣工面积增幅同比则有所减少；同时，商品房销售面积增幅继续增加。因此，2007年1-5月，房地产市场供求矛盾仍未缓解。

　　前5个月，全国房屋销售价格涨幅为5.7%，其中商品住宅销售价格涨幅为6%，二手住宅销售价格涨幅为5.7%。从逐月住房价格变动来看，各月住宅价格涨幅小幅波动，仍属于适应市场供求变化的正常波动，尚未出现趋势性的涨幅大幅上升。

　　3年来，住房价格经历了2004年的大幅上涨，2005年涨幅的快速回落，2006年以来涨幅基本平稳三个阶段，充分显示了住房价格政策的调控效应(见图2)。

　　2005年以来，全国住房价格涨幅逐步回落至6%左右，2007年基本保持平稳，但由于房地产市场是区域性市场，不同城市住房价格的变化差异很大，近年有部分城市房价持续上升。

　　2006年，北京、深圳、呼和浩特、大连、青岛、天津等城市的商品住宅和二手住宅销售价格的涨幅都名列前茅。2007年前5个月，商品住宅销售价格涨幅前5位的城市是深圳(10.88%)、北京(10.1%)、成都(8.32%)、广州(8.28%)、福州(8.04%)，二手住宅销售价格涨幅前5位的城市是深圳(12.76%)、郑州(10.72%)、北京(9.42%)、大连(8.4%)、南昌(7.06%)。

　　这些城市住房价格高涨，源于该城市内房地产市场供不应求的矛盾持续加深。如果分析房地产市场的供求指标，可见部分房价上涨较快城市的房地产市场供给增长下降已经持续了2-3年。以一线城市为例(见图1)，北京市房地产市场供给连续两年负增长，深圳市房地产市场供给连续3年负增长，上海市房地产市场供给连续两年负增长，广州的房地产市场供给在2005年负增长之后2006年加大了土地供给，新开工面积也出现小幅增长。如果以商品房空置率〖商品房空置率＝空置面积/(上一期空置面积+本期竣工面积)〗来代表房地产市场需求增长变化，除上海市外，北京市、广州市和深圳市房地产市场需求增长强劲，商品住宅空置率逐年下降。2007年1-5月，北京市、广州市和深圳市房地产市场的供给指标中均有多项为负增长，同期商品住宅空置面积的负增长则说明了房地产市场的旺盛需求。除了这些一线城市外，房地产市场供求矛盾比较突出的城市还有福州、厦门、郑州、无锡、南京等，这些城市近期的房价上涨都比较快。