供需矛盾依然是房价上涨的主要因素

　　文 / 本刊特约撰稿 洁石

　　据国家发改委近期公布的数据，2007年第一季度全国商品房平均价格上涨了5.9%，部分城市涨幅在两位数以上。这也反映出在国家宏观调控的大背景下，房地产市场调控不理想。

　　房价近乎不可逆转的上涨趋势引起社会方方面面的关注与议论，也造成许多买不起房的人们对房价的质疑。坦率地说，近几年国家出台的关于房地产市场宏观调控和稳定房价的政策不可说不多，调控的力度也不可说不大。2003年央行发布121号文，提高房地产商自有资金率，由20%提高到35%，提高了15个百分点。同时，提高了银行储备金率1个百分点，从信贷额度上调控过热的经济和房地产市场(银行储备金率已由2003年的6%，经过9次调整提高到11%)。从那时开始直到现在国家先后出台了两个“国八条”，去年又出台了九部委文件，以及相应的一系列配套政策，意在通过银行信贷、土地、税收、行政等多种政策手段调控房地产价格。在这期间，各类政府官员、各类专家学者包括许多外国学者、房地产商以及成千上万的网民都发表过关于房地产和房价的言论。在我国还很少有一个话题能影响面这样广，参与人这样多，持续时间这样长，争论如此激烈的情况。

　　社会上给出的11条房价上涨的理由

　　那么，国家近几年出台了如此众多的房地产市场宏观调控政策和各地的具体措施，房价还在继续上涨，那么房价上涨的主要原因是什么呢？社会给出了种种理由，归纳起来主要有以下几点：

　　第一，需求旺盛，供给严重不足是房价上涨的重要原因。1998年国务院23号文提出自1998年12月31日起停止住房的实物分配，逐步实行货币分配，实行了几十年的福利分房政策退出了市场，职工解决住房要到市场上购买。再加上，随着城市化的加快，大量农村人口涌入城市，每年约有几百万大学毕业生留在城市，每年城市增加人口在1000万以上。这些人都需要住房，他们与城市原有无房职工构成了房地产的旺盛的需求，同时也是刚性的需求。

　　第二，土地出让由过去协议转让改为实行招、拍、挂后，价格随市场走，土地价格有不小的涨幅，对房价构成较大的影响，但土地价格涨幅远远没有房价的涨幅大，这也是事实。

　　第三，房地产商追求高利润。这无可厚非，企业追求利润是正常的。只要市场能接受，房地产商一定会尽可能提高售价。有些媒体和个人对房地产暴利进行谴责，甚至有些人谩骂房地产商是奸商、黑心，我认为于事无补，不是你骂几句房价就会降下来的，除非供过于求，房地产商才会被迫降价。

　　第四，官商勾结形成垄断价格。我个人认为，官商勾结、权钱交易的情况是存在的，否则就不用反腐败了，但还没有发展到能够完全控制价格的地步，对房价的影响是有限的，毕竟他们的行为还不敢拿到桌面上来。

　　第五，房屋拆迁费提高，对房价有一定影响。近几年房屋拆迁问题非常多，房地产商和政府有些部门任意侵犯拆迁户的利益，低价拆迁、打白条拆迁、甚至暴力拆迁时有发生，为此，国家连续发文控制拆迁规模，制定许多具体措施，包括提高拆迁补助标准，限制非法拆迁，打击暴力拆迁等措施，情况才有所好转。拆迁费用确实比前些年有所提高。

　　第六，建材价格上涨的影响。近些年随着我国经济高速发展，

能源、原材料紧张价格上涨，对建材价格有一定影响。但我们应该看到建材行业是竞争比较激烈的行业，门槛相对比较低，所以价格上升幅度并不大。

　　第七，房屋质量和环境改善。近些年房屋总体质量有所提高，这一方面反映出政府监督力度加大，另一方面，也反映出许多新材料用到住房上，提高了住房质量。环境的改善，有许多是政府的投入，如学校、医院、商店、社区设施、道路交通等城市基础设施建设基本是由政府投资，大大改善了居民的居住环境，提高了住宅小区的品位，对房地产成本的影响不是很大。

　　第八，各种炒作，如温州炒房团、山西炒房团，包括一些外资，起到推波助澜的作用，促使价格上涨。甚至个别媒体也不负责任，误导舆论。如每次中央宏观调控政策出台，有些媒体都要请房地产商对话或访谈，房地产商当然不会放过这一机会，都要阐述对自己有利的论点，甚至绕弯攻击调控政策，误导消费者。有些房地产商被媒体捧成了明星。

　　第九，个别贪官和煤老板洗钱。动辄几百万甚至几千万现金购买

别墅的大有人在，舆论认为，这里的许多人明显是在洗黑钱。北京有一种说法，高档别墅十之有三被山西煤老板买走，多数为现金交易。北京高档房的一些地产商还跑到山西举办房展会。

　　第十，外资进入对房价有一定影响。近几年京沪、江浙及广东外资进入房地产市场的资金都是成倍增长。据仲量联行3月27日公布的数据显示：2006年外资在我国房地产上的直接投资达91.9亿美元，比2005年增长70%，仅上海2006年整宗物业转让外资投资就增长了8倍。

　　第十一，房地产市场不成熟，不规范，市场比较混乱，信息不对称，地产商捂盘不售、散布虚假信息、假中介、假购房骗贷款，甚至炒房号等现象时有发生，一段时间还比较严重，的确对房价有一定影响。

　　供需矛盾是房价上涨的主要因素

　　从以上分析可以看出这十一个方面对房价或多或少都有影响，但是大多对房地产成本影响不大，只有土地价格上涨、拆迁费增加对成本提高有影响。并不像有些人说的房价不断上涨是因成本上升造成的。实际上除土地和拆迁外，在房地产成本构成中占比重较大的建安成本基本没多大的变化，银行利息经连续九次降息，已降到历史较低，虽然2006年两次提高利率，也只提了0.54%，对利率影响不是很大。据个别城市公布的房地产成本与平均房价来看，房地产利润在30~50%以上，国家

财政部检查的部分房地产项目看，大部分申报的收入严重不实，利润明显压低，也从反面说明了这一点。那么，房地产成本没有大幅上升，房价却不断上升，房地产商的利润增加。国家不断出台调控政策，作用却不明显，其主要原因是什么呢？

　　我个人认为，投机、投资、炒作、外资介入、甚至洗钱都会推动房价上涨，但推动房价不断上涨的根本原因还是供需矛盾，供需矛盾是房价上涨的主要因素，而在供需矛盾中，供又占主要矛盾方面。

　　先说需求，需求主要有几块：

　　一是正常的需求。房改后停止住房实物分配，自然大家要到市场上购房或租房。再加上城市大规模改造，拆迁户被动性需求的大量增加，虽然2003年国办文件及去年九部委文件严控拆迁规模，但也很难抑制。随城市化进程加快大量农村人口进入城市，以及大学生滞留城市，共同形成城市住房的刚性需求。

　　二是投资需求。由于前几年银行连续降息，且增加利息税，与物价涨幅比起来，实际上有时储蓄资产是负增长。因此，许多精明的人，拿钱投入房地产市场，以求保值增值。这样的需求不少，购买第二套、第三套住房和购买商铺的大多属这种情况。

　　三是投机购房。这几年利用银行贷款到房地产市场投机的大多数赚了钱，参考消息前不久一篇报道说，一外国人在上海购40套住房转手一卖赚了8000万。在赚钱效应推动下，各种炒作如火如荼，加大了房地产的需求。

　　四是外资介入。大多西方国家，还有我国的香港、台湾地区实行市场经济时间比较长，投机能力比较强，因此外资进入我国房地产市场占有很大优势。

　　五是洗黑钱。这种情况应该说不是很多，且集中在几个大城市。

　　再说供给——

　　1998年国务院23号文明确提出停止住房实物分配，并提出了高收入者到市场上购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最低收入者政府提供廉租房的解决职工住房问题的渠道。但现在的实际情况是，经济适用房建设连续几年下降，投资比例占整个房地产开发的百分之几，部分城市已停止建经济适用房。廉租房就更谈不上了，2005年尚有70个城市没有廉租房制度，政府也没有这方面的预算。2006年在国家严令下，全国才建廉租房200多万平方米，仅能解决5万多户困难家庭，这与数百万户困难家庭的需求相比，无异于杯水车薪。如果说我国中低收入人群占全国总人口的50%以上，最低收入人群占全国总人口的10~20%左右，这么大的一个群体的住房需求，在经济适用房和廉租房建设不理想的情况下，大多依靠购买商品房解决住房，房价想不长都难，房地产商想不挣钱都难。

　　解决房价问题应该从供需两方面入手

　　住房需求大多数是合理的，部分是不合理的，对于不合理的因素应给予抑制，甚至整治。比如，洗钱行为，完全可以制定法令责成房地产商和银行发现大额现金购房的行为，有义务向监察部门和税务部门举报，如不举报或隐匿不报的，可以没收售房所得和课以重罚，这方面措施可以严厉一些。因为，对洗钱行为采取严厉措施，是构建和谐社会、建立诚信体系和反腐倡廉所必须的，对整个社会只有正面影响，不会产生负面影响。对投资和投机行为，我认为还是采用经济手段比较好，特别是投资行为，采用疏堵并举的方式更好。

　　抑制不合理需求只是问题的一个方面，重点还是要解决供给问题。

　　按国家关于房改的规定，大多数职工解决住房要靠经济适用房和廉租房解决，但经济适用房和廉租房供应不理想是不争的事实。在北京某经济适用房销售部就有人搭帐篷排队几个月没买上的现象，经济适用房房号最高炒到20万。一项调查也显示，部分经济适用房小区接近一半业主用于出租。这一方面反映出经济适用房严重供应不足，另一方面是销售制度存在漏洞。经济适用房和廉租房建设严重不足，是政府的原因。大量建商品房，政府可以收到土地出让金和各种税费(仅北京市一年卖地收入就达数百亿元)，这部分收入已经占到一些政府财政收入的20%以上，因此，许多地方政府对卖地非常有积极性。而建经济适用房政府要无偿供地，并有20多项税费的减免。建设廉租房政府不仅收不到土地出让金以及各种税费，还要掏建设费用。从这里就可以看出，为什么这些年经济适用房和廉租房建设不理想的原因。最主要的原因是政府没动力。没有把解决职工住房需要上升为社会问题和政治问题，只从经济角度甚至利益角度看待这一问题。因此解决这一问题，解铃还需系铃人，还需要政府发挥作用。特别是这几年，随着城市化发展和经济的快速发展，城市经济实力已有很大发展，完全可以也应该拿出一些收入支持经济适用房和廉租房建设，平抑房价。当然还要从制度层面上解决经济适用房建设和销售存在的问题，不能完全把经济适用房建设与销售的权力交给房地产商，政府要发挥主导作用，并建立相应的监督机制。

　　另外简单说说合作建房问题。合作建房在西方发达国家已有许多年历史，得到各国政府支持，是一项成熟的制度。连富有的发达国家都存在合作建房方式，那么，我们作为一个发展中国家为什么不能借鉴这一成熟的方式解决职工住房问题呢？这几年国内多个城市有人发起合作建房，但至今尚无成功案例。究其原因，我认为主要是政府不支持。合作建房作为职工自发的、共同合作解决自己住房问题，无疑是解决职工住房和平抑房价的一种较好的方式，如果能大力发展合作建房，使合作建房在我国房地产市场上占有一定比例，何愁房价不会下降，何愁房地产行业不能退出暴利行业。

　　目前，反对合作建房的主要观点是：

　　一是没有先例。我想任何事情都会有开头，况且国外早有成功的事例可以借鉴。那么多官员出国考察，不会说不知道吧。

　　二是有非法集资的嫌疑。我想这种论点根本用不着驳斥。

　　三是合作建房是房改的倒退。福利分房是国家和单位建好房子分给个人使用，个人不用付费或交很少的房租。而合作建房完全是自己建设，不仅要交土地出让金和建安费用，还要交纳各种税费，二者有本质的区别。

　　四是合作建房不专业。主要论点是房地产业是科技含量和专业化程度比较高的行业，合作建房者不具备专业知识。其实我国房地产业才几十年的历史，真正大发展也就近十年，多数从事这个行业的人是近几年才进入这个行业的，而且，大多数房地产商也是依靠咨询公司、设计院帮助自己决策的。所以，拿这作为理由恐怕站不住脚吧。你能借助别人的智慧，那么合作建房者为什么不能借助别人来做自己的事情呢。就退一万步说，多一个房地产供应渠道，对稳定房地产市场，平抑房价，只会有好处吧。

　　我想，各级政府从大局出发，从稳定社会，促进百姓安居乐业，及构建和谐社会的高度出发，做好经济适用房和廉租房建设，支持和探索合作建房，房价一定能够稳定，房地产事业也一定能健康发展。