李开发：治理小产权房问题需从长计议

　　- 观察家

　　随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。据悉，近期国务院可能会召集各相关部门共同对小产权房进行会诊。(7月9日中国青年报)

　　笔者认为，治理小产权房涉及许多问题，需要从长计议。

　　第一，小产权房是在农村集体所有的土地上直接开发的用于居住的房屋，除出售给农民自住之外，剩余的部分对外出售。从所有制关系上说，集体经济组织拥有土地的所有权与使用权。从目前的规定与条例看，如果开发给农民自住，肯定是没有问题的。

　　江苏华西村等一批典型作为中国新农村建设的样板之一，村里为农民建别墅，获得了多少任中央领导的赞许。而且，那个时候也有一些住房对外出售，不同的是量相对较小，当然城市的

　　第二，许多地方在建设新农村过程中，在新办集体经济组织、引进企业发展农村经济的同时，不约而同地进行一定规模的住房开发。当然，首先是这种住房开发的目的是用于引进企业引进人才居住的，是改善城郊投资环境的，即使出售部分住房，其目标也是吸引城市人口入住，增加周边消费能力，扩大农村居民的就业门路的。作为一项符合国策与民心的工程，符合农村建设发展方向的配套工程，我们应该思考新农村建设的整体政策。

　　第三，城市中低收入群体购买小产权房是一项痛苦的选择。小产权房一个不约而同的缺陷是：位置偏远，周边公共资源缺乏，医疗、教育、银行、商业、邮局多数不配套。许多居住在小产权房的人们为了赶到市区上班，坐在数量不多、线路较少、等候时间较长公交车里，摇摇晃晃两三个小时，那个滋味不是一些有钱人驾着小车开着空调所能体会的。中低收入阶层是政府要着力保护的人群，一项政策如果调整对象刚好是中低收入群体时，政府所能做的首先应该是尽一切努力不让他们受到损失。

　　第四，小产权房是老百姓对高房价不满情绪的泄洪闸。如果没有小产权房作为一种选择，高房价的问题会更严重。小产权房作为中低收入阶层可以选择的一个方式，作为平抑房价的一种产品，也是那些竭力推高房价的开发商、炒房人及其为个人利益不顾国家调控大局的无良学者与腐败官员的眼中钉与肉中刺。让小产权房退出市场，开发商及其利益集团将弹冠相庆。

　　第五，由于经济效率的提高，城市化进程也在加快。城市化是一个经济结构升级、城市人口逐步增多、城市周边地区逐步成为城市市区的过程。小产权房实际上反映了城市化过程中的一个阶段。如何规范涉及城市化实现步骤问题，需要统筹兼顾。

　　至于如何治理小产权房问题，应当分三步走：一是控制好城市房价的基本面，让城市高涨的房价逐步回归理性。要让物业税政策应当尽快出台，对造成房价高涨的银行信贷制度进行研究，把第二套房及其以上的贷款条件管起来，同时管理好

　　二是重点调研解决城市中低收入阶层的住房问题，使保障性住房的主体地位与实现途径得到落实。三是在此基础上实施小产权房的规范管理。城市居民购买小产权，如果是仅有一套房，属实现保障型自住功能的，该怎么对待；属改善型的第二套住房该怎么对待；属于奢侈性住房需求、甚至属于炒房投机的情况，该怎么对待，要提供一整套管理思路，有序操作，不能眉毛胡子一把抓，更不能通过简单清理小产权房让开发商与相关人员得益。

　　□李开发(中国管理科学研究院研究员）