在CPI中体现住房消费成本变动基本方法及国际比较

　　莫万贵

　　住房成本是家庭支出的主要组成部分之一，包括租房成本和自有住房成本。1987年召开的劳动统计学家第14届国际会议认为，应该在消费者价格指数(CPI)中反映住房消费成本变动。

　　在CPI中，对房租的衡量方法比较简单。由于房租价格属于服务价格，易于界定，在CPI中体现房租价格变动是相对容易的。在实际中，在CPI中如何衡量住房消费成本之所以成为一个国际性的难题，难度主要集中在如何确定自有住房的属性(消费品还是投资品)及如何衡量自有住房的消费成本。

　　在CPI中衡量自有住房消费成本

　　变动的基本方法

　　国际上在CPI中衡量自有住房消费成本的方法主要有三种：使用者成本法(user cost approach)、取得法(acquisitions approach)和支出法(payments approach)。目前多数国家采用的是使用者成本法，这主要是由于该方法剔除了自有住房的投资品属性，较好地衡量了自有住房消费的成本。也有一些国家没有将自有住房包括在CPI中。由于各国的处理方法不相同，住房在CPI中的权重也存在较大的差异。

　　由于购买住房(现金或分期付款)可能同时包含消费以及投资的因素，1993年的国民经济账户体系(SNA)把自有住房当作生产居住服务的资本品，但是价格统计学家还是未能弄清楚自有住房是资本品还是消费品，或者两者都是。有些国家的统计部门把自有住房完全看作是资本品，并且没有把自有住房消费成本包括在CPI中(主要是比利时、法国、德国、希腊、

意大利、卢森堡、波兰、葡萄牙和西班牙等国)；有些国家的统计部门把自有住房纯粹看作是消费品，将其取得成本或支付额计入CPI中(主要是澳大利亚、新西兰和爱尔兰)；其他国家的统计部门认为自有住房兼有资本品和消费品的属性，采用使用者成本法试图剔除自有住房的资本品属性(主要是美国、加拿大、欧盟一些国家和日本等一些亚洲国家)。

　　衡量自有住房消费成本变动没有普遍接受的方法，不同国家对CPI赋予的作用不同，方法也会不同，不同的处理方法对数据的要求也不一样。

　　使用者成本法

　　这一方法衡量的是某一时期消费的商品和服务的总价值，与SNA的概念一致，认为对耐用消费品所产生的服务的消费(如住房服务消费，以下简称为住房消费)是跨期的。从理论上讲，基于使用者成本法的CPI应该体现自有住房消费的成本，而不是自有住房的购买价格。该方法主要是需要计算自有住房消费的成本。尽管自有住房消费时没有货币交易发生，但自有住房消费的成本是应该包括在CPI中的。使用基于等价租金(rental equivalence)的方法，使用者成本法通过两种途径来估计自有住房消费的成本。

　　一是通过计算实际的租金来估计自有住房消费的成本。由于自有住房消费时可能没有支付货币(这就有一个是否要进行虚拟支出计算的问题)，1993年的SNA推荐使用市场价格来衡量非货币交易，在缺乏可靠的市场价格的情况下，SNA推荐使用次优的方法，即使用生产成本来衡量自产自用的商品或服务的价值。对于自有住房，可以使用市场上与自有住房同等的住房的租金作为自有住房消费的成本。使用这一方法面临的主要问题是：为了计算自有住房成本的权重，需要对基期自有住房支出进行合理估算，这些数据经常来自于自有住房者对自有住房租赁价值的估计，这一估计可能是不可靠的；当住房租赁市场较小，用于租赁的房屋的类型与自有住房的类型不同时，很难建立和维持一个具有代表性的租赁房屋样本来计算自有住房的成本；房屋租赁市场可能在一定程度上被政府所控制，房屋租金并不是完全由市场决定，比如公房的租金可能低于市场上私房的租金。

　　二是通过从消费成本中估计的房租来衡量自有住房消费的成本。理论上讲，房主出租房屋获得的房租至少应该覆盖以下一些成本：维修和维护(包括材料和房主的劳动)；税收；保险费用；所有权的成本，即固定资产的消费(住房折旧)＋应付财产所得(即住房抵押贷款利息)＋放弃的收益(即拥有住房的机会成本)-所有权收益(房屋的增值)。实际中，统计部门在从住房消费成本中估计自有住房的虚拟房租时，将维修和维护、税收、保险、住房抵押贷款利息、基于住房价值的折旧等项目的支出在CPI中赋予相应的权重，而一般未包括放弃的收益和所有权上的收益。尽管住房折旧的估计经常是十分困难的，但住房的使用被看作是对固定资产(房屋)的消费(折旧)。通过上述方法估计的自有住房的虚拟房租可以用来体现自有住房消费的成本，但该方法在实际操作中可能会存在一些困难，特别是对自有住房折旧的计算。

　　取得法

　　该方法衡量商品和服务在取得期间的总价值，不管支付是否发生，也就是说它包括了家庭应该支付的所有货币交易，不管所取得的商品和服务是否使用过或已经支付。该方法通常被认为是货币政策决策时衡量通货膨胀的最好方法(在该方法中，利息必须被剔除)，只包括实际市场交易价格，不包括名义的或者虚拟价格。

　　自有住房消费成本的变化是以自有住房净取得(net acquisition)成本的变化来衡量的。由于已有住房的净取得被假设为零(已有住房的取得成本已经发生，不会再变化)，自有住房消费成本的变化只是以新住房市场总价值的变化来衡量。该方法的一个概念性问题是它反映了由投资因素(即包括资本形成成本的变化)以及消费因素引起的价格变化，面临的一个更实际的问题是房价容易受短期投机因素的影响而波动，使用该方法在CPI中体现自有住房的消费成本，CPI可能会随房价的波动而过度波动。

　　维修和维护成本、税收和保险也包括在自有住房消费成本内。当在住房购买协议变得具有约束力时，就认为发生了支出；当住房所有权转移到购买者手中时，就认为成本被完全计入了。

　　支出(花费)法

　　该方法衡量的是某期的支出(花费)，不管商品和服务是否提供或被消费。当CPI 用于衡量收入、利润、养老金或工资的上涨时，该方法通常被认为是最好的。该方法计算的CPI只包括市场实际交易的价格，没有包括名义的或虚拟的价格。

　　对自有住房消费成本的处理，不管住房何时购买，自有住房消费在CPI中的权重来自于自有住房在基期的所有支付占消费总支出的比重，不管住房是何时购买的。与自有住房消费有关的支出具体计算方法有三个：第一，包括住房的维修和维护、税收和保险以及住房抵押贷款利息支付；第二，包括住房的维修和维护、税收和保险、住房抵押贷款利息支付、住房抵押贷款本金；第三，住房的维修和维护、税收和保险、住房抵押贷款利息支付、住房抵押贷款本金、预付定金和净现金购买。

　　在CPI中体现住房消费成本

　　变动方法的国际比较

　　OECD成员国处理自有住房消费成本的方法

　　对于在CPI中处理自有住房消费成本的方法，国际劳工组织(ILO)没有推荐应该使用哪种方法，表1是OECD成员国各自的处理方法。

　　由表1可以看出，在CPI中处理自有住房成本时，多数OECD国家使用的是使用者成本法，只有极少数国家使用取得法和支出法，原因在于取得法和支出法较多地考虑自有住房的投资品属性，而使用者成本法剔除了自有住房的投资品属性，较好地体现了自有住房消费的成本。

　　在CPI中居住类价格权重的国际比较

　　世界上多数国家主要是在CPI的居住类价格中反映住房消费的成本，但各国居住类价格所包含的内容不同，对自有住房消费成本的处理方法不一样，权重也存在较大差异(表2)。

　　我国在CPI中体现自有住房成本

　　和房租的方法

　　我国在CPI的居住类价格中反映自有住房成本和房租，居住类价格除了房租和自有住房外，还有建房及装修材料和水电燃料。居住类价格中与住房有关的价格(即除水电燃料以外的价格)占CPI的8%左右(表3)，与国际上多数国家相比(表2)，这一权重是比较低的。

　　我国CPI中房租的权重是根据居民房屋租金的支出占家庭总消费支出的比重来确定的，居民房屋租金的支出包括租用私房的租金支出和租用公房(指国管房等产权为公有的住房)的租金支出。由于私房租金价格是由市场供求以及房价等综合因素决定的，而公房租金价格带有福利性质，一般受房屋租赁市场的影响小，价格不容易变动，且大大低于市场房租价格。

　　我国自有住房消费在CPI中的权重是根据自有住房消费的支出占家庭总消费支出的比重来确定的。据了解，自有住房消费支出主要包括自有住房的虚拟租金支出、物业管理费和污水处理费支出。自有住房消费支出(成本)的变动则以购买商品住房抵押贷款利率、物业管理费和污水处理费的变化来表示，与市场房价的变化没有直接关系。

　　从以上内容可以看出，我国在CPI中体现住房成本变动的方法类似于使用者成本法，但在具体操作方法上与国外有较大的差别。-

　　(本文不代表作者所在单位观点)

　　作者单位：中国

人民银行研究局