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　　新“国五条”细则明确提出了“按转让所得的20%计征个人所得税”的措施后，全国各地二手房交易量激增，为了避免高额的税收带来持有成本的增加，许多业主想在政策正式实施之前将手中的房产放出，也有许多买家为了“避涨”而抢着过户。

　　法律专家提醒，乘着市场混乱，在近期二手房成交市场中，存在陷阱或欺诈行为的风险明显增高。“有心”之人想要浑水摸鱼获得更多的利益，而业主急于将房产抛出就很容易掉进欺诈陷阱。

　　二手过户增多市场暗藏风险

　　记者近日在广州多个房地产交易中心采访时发现，在“国五条”细则发布后，广州二手房交易市场明显升温，大量二手房交易选择近期过户，广州二手房交易登记日均收件量达到722宗。某房地产交易中心负责人告诉记者，今年年后二手房交易过户量比以往同期多了两倍左右，新增房源也将近四成。“很多人都担心“国五条”新政细则正式发布后买房的价格会升高，所以这段时间不少业主排队过户。”

　　和买家一同到房管局办理过户手续的李先生告诉记者，他是来卖房的，和买家早在年前就谈好了，但一直没时间来办手续，眼看政策要变化就赶着来了。“‘国五条’实施之后再卖，亏的肯定不止这点钱了。”记者看到，整个房管中心弥漫着一种焦急、紧张的情绪，排队过户的多数人都是一脸急切。

　　同样是来过户的王先生一脸兴奋的告诉记者，他刚刚和业主达成协议，现在来办理过户。刚刚参加工作二年多的王先生为了买房取出了所有积蓄还向银行贷款。王先生表示自己收入不高，现在有机会以较低的价格购买到心仪的房子很开心。

　　业内人士指出，目前二手房市场上弥漫着“过户潮”，业主“急”于抛房，购房者也是“急”于入手，整个市场都笼罩在“急”的光环下，然而二手房交易涉及信贷，办理起来极为繁琐，一旦心急，可能会陷入交易陷阱。

　　另一方面，对于这次“史上最严厉的调控”，很多人都是措手不及，被迫入市，对于交易的准备工作备案不足，再加上市场过热很容易让业主和购房者头脑发热，交易陷阱的温床自然而然的形成。

　　交易陷阱丛生心急就有隐患

　　由于“急于求成”，不少购房客忽略了最重要的看房和核实的过程，蒙受了一些不必要的损失。

　　刚签订购房协议前来办理过户的王女士就遇到了这种情况，由于过于心急，他被中介骗走了2万元定金。王女士告诉记者，她看中了一套学位房。在签订购房协议前，中介要求与她先签订定金协议。因为急于购房，王女士没有多想就交了两万元定金，后来查明这套房子的学位已经被使用，王女士不得已放弃了这套房子，但在索要定金时，中介称因为她违约，拒绝返还两万元。

　　王女士目前仍在向中介讨要定金，但由于合同上并没有注明“学位没有被使用”的相关字样，王女士要回定金的希望渺茫。专家建议，购房者在购房之前一定要对房子做出完整完全的评估，买学位房一定要确认学位。

　　此外，由于急于过户的人很多，中介乱收费的现象也有所抬头，因为担心政策的影响，近期在二手房市场上，卖房者大部分都是希望买方通过“转按揭”的方式尽快完成交易，一些中介机构就借机多收数千元的“加急”费用以安排相关手续，而此前根本没有这项费用。

　　记者最近就收到正在卖房子的孔女士的爆料，因为害怕“对卖房差价按20%征收个税”的政策落地后持有成本增加，她想在近期就把房子卖掉，也很快找到了买家，但因为要办理“转按揭”，中介让她交1000元的“加急费”，让她感觉有坐地起价的嫌疑。专家建议，买卖双方在进行二手房交易之前，应该详细了解交易流程和相关税费、中介费用的计算办法，做到心中有数，才能防止一些不法中介利用买卖双方信息不对称和急于求成的心理而借机乱收费。

　　市场纠纷增多呼唤监管加强

　　随着成交热潮的来临，一些违法现象又开始抬头，各地房管局都出现了黄牛党倒卖房地产交易中心号码，就是违法现象之一。

　　记者了解到，随着成交量的增加，二手房地产市场纠纷也是水涨船高。记者从有关部门了解到，近期出现的与二手房有关的交易纠纷有所增多，涉案金额也在逐渐加大。专家警言，如今由于政策来临前的特殊情况，二手房市场出现了成交高潮，而这种成交潮正式考验市场自净能力的关键时机，但交易市场展现出的混乱叫人失望。“国五条”的正式上马之后，二手房市场可能将进入长时间的萧条。如今暴露出来的各种问题，对于本已较差的消费者信心必然又将是一次无情的打击，对于本身处于高速发展时期的房地产市场可能会产生一定的影响。

　　而对于现在“急切”入市的买房者和卖房者，专家提醒，如今二手房市场鱼龙混杂，虽然有法律法规对市场进行管理，但在如此大量的入市的情况下，还是会很容易出现管理上的死角。所以无论是卖房者还是买房者，在市场过热的情况下都应该保持清醒的头脑，谨慎对待，如果急于求成就很容易掉进交易陷阱，那就得不偿失了。

　　南方日报记者 蒋哲

　　二手成交

　　维权攻略

　　◎案例1：卖房者并非房主

　　2012年6月，萝岗区市民张先生从李先生手中买了一套二手房，双方就各方面达成一致后签订了购房合同，张先生支付了一部分购房款。但在办理过户时，张先生才知道这套房屋的出卖并没有经过房屋共有人、李先生妻子的同意。后来李先生妻子就此起诉至法院，法院最终判决该房屋买卖合同无效。

　　目前二手房交易市场上有不少与张先生遭遇相同的情况。不少卖房者，并非房主，只是共有人或者只有使用权。买房者如果找不对人导致合同无效，不仅购房努力宣告白废，还有可能带来经济上不少的损失。

　　事实上，二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。

　　还有一些购房者对二手房卖家拿出的房产证没有一丝怀疑，结果掉进“假房产证”的陷阱，造成“钱房两空”。而且，现在一些假房产证做得非常逼真，只有专业人士才能辨出真假。业内人士建议，买房人最好到房屋产权交易中心查看该房屋的产权证是否真实。

　　◇对策：购房人可以到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。如果存在房产的共有人，购房者还应要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

　　◎案例2：隐瞒房屋真实情况

　　王女士准备在步行街开店做生意，过完年后她就开始留意合适的店面房源。二月份，她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套店铺比较满意的，根据广告中的描述，该房源面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，而且有两个房间。综合这些条件，王女士觉得这套房源做店面房还蛮合适。

　　但经纪人第一次带李女士去现场看房的时候，问题就开始出现。经纪人表示房东出差了，手里没有房子的钥匙。但当时王女士从外面看房子的时候就发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单间的。但是经纪人就解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间，王女士选择相信经纪人的话。

　　之后王女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很多，如果王女士有意买这套房子，现在可以先交订金，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额退还。李女士想想自己也没什么损失，于是交了订金。过了几天，中介通知她可以去现场看房，这次李女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表示是自己弄错了。但当王女士决定退了这套房子的时候，前面一直服务态度很好的经纪人就翻脸了，不肯退还订金。

　　◇对策：中介常常为了更好的脱手房源，经常会夸大房源的好处，消费者如果不做实地考察就会中计，而有些中介还会和卖房者合谋来骗取消费者的定金。购房者最好的做法就是一定要在签协议和给定金之前做好实地考察，这样才能更好地避免被骗。

　　◎案例3：中介合同有陷阱

　　去年10月，张女士逛街时看到一家房屋中介公司的宣传栏，就进店内询问房源、房价等信息。中介公司业务员告诉张女士，现在就可以带她去看房，并让她在一张空白栏中填有字迹的纸上签上姓名，并声称这些是委托中介帮张女士找房子的凭证。

　　张女士没在意文件的内容，也未留存复印件，就签了字。中介服务人员随即带张女士去看了附近一小区的某房屋，并让张女士在《看房确认书》上签字。张女士因有急事，也没太在意，没有阅读内容就匆忙签字离开。

　　一个月后，张女士发现另一家房屋中介公司也有此房屋的备案，即通过该中介公司，与房主联系，签订了房屋买卖协议，办理了房屋过户手续。

　　不料，数天后张女士竟接到了法院传票，第一家房屋中介公司要求张女士承担双倍佣金，即近6万元的违约金。“我只是看过一次房子，怎么就违约了呢？”张女士怎么也想不通。庭审中，第一家房屋中介公司提交了《求购委托协议》和《看房确认书》等证据。这两份文件上写着：“在委托期限内或委托终止后6个月内，若甲方私自或者委托其他中介机构与乙方曾经介绍过的客户签订买卖合同，则要承担双倍佣金的违约责任。”法院最终认定此协议及违约条款均有效，张女士应当承担违约责任。

　　◇对策：大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来维护权益，要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单，如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。

　　◎案例4:“阴阳合同”闹纠纷

　　朱先生看中一套面积约120平方米的二手房，业主开价实收180万，要求买家支付业主的全部交易税。由于物业总价不低，加上业主持有房产证不足2年，卖家税费仅个人所得税及营业税就是一笔不菲的支出。朱先生很喜欢这套房，但总价及交易税费加起来又觉得太贵了，已大大超出其预算范围，因此一直对交易与否犹豫不决。通过几次交涉，业主显然已摸透了朱先生的疑虑，为了尽快达成交易，王小姐便暗示朱先生可在办理过户手续时，将成交价报低一些，这样税收部分就可以大大减少。为增加朱先生的信心，业主还说自己当初购买这套物业时，就是采用这种“阴阳合同”的方式，报低成交价并成功过关，这次双方口径一致，肯定能少缴不少税费。朱先生闻言不禁打起了小算盘，如果报低成交价，可以交少几万元的税费，于是便爽快地签署了房屋买卖合同。

　　随后，两人按80万元的成交价申请办理过户手续，朱先生以为肯定没问题。谁知由于成交价过低，房管局按评估价110万依法征收税费。这样一来，需支付税费总额比预期多出2万多元、之后朱先生将王小姐告上了法庭。

　　◇对策：签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，若被查出，需承担相应的法律责任。拿低额合同去登记，购房者以后若再转让该房产成本只能以低额计算，个人所得税等税赋可能大幅增加。而且签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。购房者和卖房者切记别选择签订“阴阳合同”。

　　◎案例5：中介扮买主吃差价

　　杨先生介绍，去年想卖房子，于是找到一家中介。他想卖80万元，经纪人称这个价格很难出手。果然，几天后，他接到经纪人的电话称，房子完全无人问津，如果降5万元，可能就有人上门看房。抱着试试看的态度，他让经纪人把价格降至75万元。一天后，经纪人称，有一个买家很想买这套房子，但是只肯出72万元，如果杨先生同意，该买家可以一次性付款。杨先生觉得有点不靠谱，在他再三追问下，经纪人称是店里一个经纪人想买给自己住。杨先生留了个心眼，便利用周末多走访了几家中介，发现附近同样面积的房子，成交价没有低于78万元的。

　　第二天，杨先生打电话告诉那家中介，自己的房子不卖了。然后，他在网上以个人售房的名义发布一条信息。不到半天时间，那套房便以79万元的价格，找到了买家。

　　一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。这种方式比前些年直接现金收房、再转手的方式更隐蔽。

　　◇对策：最好坚持买卖双方、中介三方见面、透明交易。值得一提的是，往往在房产过户时，买卖双方仍未见面的一般都有问题，过户时也要核实对方身份，确认成交价格。在无法见面的情况下，要求中介公司出具卖方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围。同时，在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，买、卖方应咨询清楚才可签下自己的姓名。

　　再就是要多方了解信息，二手房价因受房龄、位置等众多因素影响而不同，买、卖双方应了解周边房子的价格是多少？近期房子是否会升值？以此大致估出自己所需售卖房子的价格。

　　◎案例6：二手房合约陷阱。

　　去年11月准备购买一间二手商铺的王先生在签订合同时，发现了一张“补充协议”，仔细阅读补充协议时，她被合同上的霸王条款吓倒了。合同上写道：对于共有部位，“按照双方合同或协议的约定确定权益归属，没有约定的归属卖方所有”；“车位、车库、游泳池、架空层等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有”；“本项目内任何公共地方和共有部位或其他共有服务设施、设备张贴广告、通告、招贴以及安装招牌等固定设施的相关权利及广告经营权益属于卖方所有”等等，王先生当即提出终止交易。

　　除了签订合同时的“霸王条款”，甚至有业主在签订合同后骗出买家手上的合同然后修改合同。在广州某媒体工作的卢先生就遭遇了这种情况，他租住了一间二手房四年多，今年房东突然提出房子要终止出租，收回自住。并在此前在卢先生持有的租房合同上做了手脚，私自划去了“单方面解约时需要支付违约金”的条款。

　　◇对策：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。

　　南方日报记者 蒋哲

　　◆专家说法

　　二手房买卖双方都要当心

　　二手房市场陷阱众多，购房者和卖房者如果能够事先做好功课，就可以有效的规避风险。

　　专家提醒，对于卖房者来说，规避风险要做到以下几点。首先，选取品牌中介。虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。建议卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。

　　第二，交钥匙要谨慎。许多二手房房主同中介公司签订了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，就将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。此外许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

　　第三，不要轻易提前交房。在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

　　第四，合同细节要讲清。一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。

　　因为买卖双方经常会出现缺乏房屋交易的经验的情况，在交易过程中往往会比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签订合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。

　　最后，市场上也有一部分屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。

　　对于买房者来说，购买二手房也有几个注意事项，首先与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。在选择中介时也应尽可能选择品牌中介。

　　然后就是买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

　　最后，为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容作出书面约定。

　　此外，法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议购房者不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。

　　南方日报记者 蒋哲