集体土地流转松开小口 成都小产权房欲正名

　　这些天来，成都城东一家国有工厂的职工刘国强总是辗转反侧，彻夜难眠。

　　他刚刚看中了成都市北三环外北湖风景区内一处叫“北湖印象”的楼盘，打算在那买套房子。让他怦然心动的是售房小姐告诉他房子的售价：“每平方米2000多元，100平方米的房子，总价只要20多万元！”要知道如今市区里那些漂亮的新房子动不动每平方米就是6000～7000元，每次经过这些新房子，老刘看都不敢多看一眼。

　　但随后售楼小姐对如此低价的解释，又让他心里发虚：“这些房子买家没有产权，我们签订的是70年的使用权转让协议，不是商品房买卖合同，等于一次性缴付了70年的住房租金。”

　　本来，老刘买房就是为了改善家里的居住条件，没打算转手再卖，有没有

　　“销控表”与“租控表”

　　在成都周边城郊，像“北湖印象”这样以转让“物业使用权”、“数十年一次性长租”等形式销售的楼盘还有很多。记者在有些项目接待中心注意到，挂在显眼位置的“住房销控表”已不动声色改名为“住房租控表”。

　　对这些楼盘是否属于广受关注的“小产权房”之类疑问，现场的售楼小姐很谨慎地回答说，这是政府为当地农民集中居住而修建的“新居工程”，只是多出来的部分房子对外一次性转让70年使用权而已。

　　但据记者了解，在成都三环路外的城乡结合部，至少有四五十万平方米的楼盘都建在农民的宅基地上，严格来说是不折不扣的“小产权房”。熟悉成都楼市的人都清楚，“小产权房”的交易不是什么新鲜事，只因到了近一两年城区房价猛涨，这些售价低廉的城郊楼盘才引起人们的注意。

　　据业内人士统计，目前成都全市“小产权房”业主至少数以万计，而潜在客户更远远超过此数。购买这些房子的人，既有当地乡镇基层政府工作人员及其亲友，也有往城郊移居的城里人，很多就是像刘国强这样收入一般的工薪阶层，100平方米左右的多层和小高层楼房，在这些购房者中广受欢迎。

　　今年6月，建设部曾发布买房风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则不受法律保护。但是，对购房开支预算有限的成都普通家庭来说，比商品房市场价低一半甚至更多的售价，诱惑实在是太大了，以后如何二次出让倒不是他们考虑的首要问题。

　　“穷则思变”

　　离成都市中心约40分钟车程的东郊龙华村村民们，对“小产权房”也有自己的一套评判标准：“凭什么地方政府只花费几万元一亩的补偿，就可以征用我们的土地，一转手拍卖给开发商就是几百万元一亩，而我们自己却不能直接转让和开发呢？”

　　被称之为成都市“村民土地股权化改革典范”的龙华农民股份合作社，2004年由当地2066名村民以宅基地等非耕地自愿入股的形式组成。合作社一共拥有370亩土地可整理开发，除去“安居工程”及为农民创收而建的兴业市场用去其中170亩外，还有200亩将转为国有土地进行招拍挂出让。

　　当年以宅基地参股的农民在得到每平方米140元～300多元不等的补偿后，还从新建成的安居工程——龙华社区领到房子，成了名副其实的“居民”。与“北湖印象”不同的是，就记者所知，龙华村的安居工程并未有房子对外租售。

　　据龙华村所在的大面镇政府办公室主任邓军透露，现在该村周边公开出让地价已达每亩200万元，“土地增值收益相当可观”。而合作社“股民”们由于土地租金等收益，人均每年收入在1万元左右，在养老、医保、子女上学等方面均得到了保障。

　　但他也承认，从政府管理的角度考虑，村民自行安排集体土地的流转开发，会导致国家税收流失，而政府高价招拍挂土地是为了增加财政收入，以确保收回在各项基础设施上的巨大投入，综合来看，由政府进行经营性土地的整理配置，仍然是最有效的做法。

　　方向初定 前景未明

　　无论是让刘国强又爱又怕的“北湖印象”和“小产权房”，还是让龙华村民尝到甜头的自行整理开发集体用地的探索，背后都凸显出一道全国性的难题：农村集体土地如何合理流转。

　　而随着成都成为首批城乡统筹发展试验区之一，7月27日，该市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，此种僵局有望得以打破。

　　该《办法》规定，今后在成都试验区内，集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位，可以进入土地有形市场进行招拍挂公开出让，土地使用者可申请办理土地使用权登记，宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。

　　龙华村的干部邓军相信，随着《办法》的出台，集体产权房屋可进入市场流通，将增加农民的资产价值。也就是说，集体产权房屋有望得到法律和市场的正式认可。

　　面对农村大量集体土地可望正常流转的重大变局，敏感的业界人士不仅看到其中的机遇，也预感到会有新的问题出现。

　　“《办法》给人的印象是，以往严格的限制并未完全放开，但给了一些人打擦边球的空间。”成都合泰房产副总经理黄海称。他认为，一旦集体建设用地得以流转，商品房市场可能受到打着此类“安居工程”旗号的房地产项目的有力挤压。

　　成都鑫达房产总经理范红认为，这将大量增加城市建设和住宅用地供应量，对成都房价上涨势头有一定缓解作用，开发商也会获得更多机会。

　　“多层次房地产市场需求将会促成多层次的房地产开发，这也是开发商面临的新课题。”范红说。

　　在上述《办法》出台之前，对于成都“小产权房”蔓延的现象，有说法称政府本着“不干预、不打压、不鼓励、不支持”的“四不”态度，某种程度上等于是默许了。但面对记者采访，成都市国土局法规处负责人态度微妙，未予正面回应。

　　“新政策实际上只是在局部地区的集体土地流转问题上开了个小口子，对小产权、乡产权等有争议之处并未打开闸门。”他说，“现在我们正在进行针对性的调研，将会提交专题报告让市级领导作最终讨论裁决。”

　　换言之，即使各种政策迹象都趋于利好，但“刘国强们”该不该下定决心买下那套房子，还真不好说。 中国经营报 记者 张明、党鹏