房产税试点效果存疑
房产税试点效果存疑
本报记者 卢曦 上海报道
1月27日，上海市政府在晚间公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称“办法”)。上海房产税这只“靴子”终于落地。
调控组合拳
1月27日晚，一份市政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知出现在上海市政府的官方网站上。
“办法”规定，从1月28日起，上海市居民购买第二套及以上住房和外地居民在上海购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。
上海房产税的计税依据为住房的市场评估价，试点初期暂时以市场交易价格的70%计算，税率暂定为0.4%~0.6%
“办法”中包括了一系列减免政策，人均面积低于60平方米、子女成年结婚购房等情况被免于征税。房产税自取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
若一户上海本地的三口之家，原本拥有一套120平方米的住房，1月28日之后要在内环和中环之间购买一套2万元/平方米，面积为100平方米的住房，则其每年需缴纳的房产税为2240元。也完全有可能转嫁给承租人。
以重庆最知名的别墅社区蓝湖郡为例，其独栋一般在500平方米以上，按照均价2万元/平方米计算，其可征面积为320平方米(180平方米免征)，那么其业主每年的房产税支出为7万元。不排除业主将部分房产税支出转嫁给租户的可能。
就在一天前，新的楼市调控的“国八条”业已震动全国楼市，在土地、税收、保障性住房等多方面进行调控，并对二套房实行超出以往的严格政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在房价上涨过快的地区，对二套房实行限购。
上海市房地局办公室副主任方蕾1月27日晚向《中国经营报》记者表示，她本人也是通过网站获知房产税的消息。对于“新国八条”和上海房产税暂行办法，房地局等部门正在学习当中。
开发商降低预期
对于接踵而至的楼市新政，上海上投置业发展有限公司副总经理卓健良感到有些“棘手”。他预估接下来房地产市场将会呈现疲弱状态，大部分人会选择观望。
“估计半年都透不过气，到5月份房交会的时候应该能够看出变化。”卓健良说，他所负责的是高端楼盘的销售工作，新的一年他打算调低销售预期，但并不感到压力非常大。
就上海楼市而言，最近几个月的成交都是在刚性需求主导下的。根据以往的经验，许多投资客的惯用手法是将资金分为许多份，每套房都通过贷款购买，一次买下5到6套，囤起来。而最近买房的人常常是付全款的，大多用于自住。上海成交的商品房中，每十套中大约只有一到两套是用于投资。
就春节后的房地产市场需求来说，卓健良认为刚性需求受影响不大，但由于新政牵涉面甚广，心理影响显著，投资客会普遍选择观望。
“由于认为房价有可能下跌，投资客至少要看一看、等一等，不会很急地投资买房。”卓健良说，他认为，春节之后房子会卖得慢一点，但市场不会有很大的风险，上海毕竟人多，房价“泡沫破灭式”的暴跌不可能出现。
房产税对抑制投机和投资可能将有显著效果，而“新国八条”对上海楼市的影响却显得错综复杂。
“新国八条中”，对二手房的交易特别加强税收征管。要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
卓健良认为，这一政策使得买二手房的成本提高了，使得市场上二手房的供应量再度下滑，让新房成了“香饽饽”。然而新房供应量却未必增加。拿地困难、动迁成本高的问题一直困扰着房地产开发商，而“新国八条”中对土地税收的严格要求更增添了开发商的疑虑。
“只有面粉降价了，面包才会降价。”卓健良说，如果土地等各项成本降不下来，开发商就不会轻易降价。出于对市场风险的担忧，开发商未来的投资计划可能会非常谨慎。
对上海影响较小
由于房价上涨过快，上海的各项房地产调控政策一直走在全国前面。
“新国八条”中第六条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于已有一套住房的家庭限购一套住房，对于已有两套及以上住房的家庭，暂停售房。
而方蕾向记者表示，早在2010年10月7日出台的“沪十二条”即对第三套住房进行了限制。
“新国八条”要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉记者，上海房地产市场的规模小于北京，但大于全国其他城市。上海最大的特点在于，二手房的交易量大，占主导地位。二手房的价格决定着上海商品房价格的总水平，仅调控新建住房对上海房价的影响较小。
李战军认为，上海的商品房持有成本低、增值潜力大、变现容易，因此房价下跌的可能性很小。“新国八条”特别强调了保障房的建设力度，李战军认为，大量的保障房投入使用，可能会拉低上海的平均房价，但仍然很难改变商品房价格居高不下的局面。
中国指数研究院副院长陈晟认为，房产税的作用在于调解收入分配，对房价的调节意义不大。上海的房产税是“新国八条”的一个补充。从第三套房限购，到房产税，政策走出了一个“层层加码”的路径。
“由于通知中包括了多种税收减免措施，因而对普通百姓的刚性需求影响不大，而对投资和投机的抑制作用将会十分明显。重庆的房产税试点政策比上海更到位，因为其针对的是存量房，而上海的‘办法’仅仅针对增量房。” 陈晟说。
最严厉调控“遇冷”
本报记者 龙飞 晏耀斌 特约撰稿 杨亦心 广州 北京 武汉报道
“我不担心，反正我就没打算一年内把房子卖出去。”住在深圳的赵雄这样对《中国经营报》记者说。他是一位房产投资者，现在名下的房产已经遍布大江南北。据他朋友透露，他在2010年以前就有着近40套房产，仅2010年就新增了8套。
在新政出台前一周，他还打算到成都买几套房子。“现在成都还可以贷款，所以计划没变。”1月28日，赵雄明确地告诉记者。
被视为“不达目的不罢休”的“新国八条”，在将更多的责任和压力明确地传导到各个城市的地方政府身上之后，作为被调控主体的房地产商和投资客们似乎有些不以为然，他们并不认为会对自己有多大影响。
“‘新国八条’无非是靴子砸得重了点，但是毕竟落下来了，还有什么好担心的？” 武汉南湖一处售楼部经理王少峰说。
地产商：“不必过于悲观”
“昨天晚上老板临时让大家集中开了个应对会。”一家香港上市房地产商的董事长助理王涛(化名)告诉记者，“我们此前也判断会有新一轮的调控，因为2010年12月的销售数据太不给上层面子了，但当时的预期都认为会在年后。”
谈到对于“新国八条”的第一印象，王涛的评价是：“吓人，但细细一看又缺乏明确的措施。说吓人是因为从没有在春节前这样出台政策的，而态度上有些不达目的誓不休的感觉。”
王涛告诉记者，在内部会议上，大家总体认为此次政策的力度比预想中大，但对投资者成本有实际冲击的政策并不算多，除了“房贷再收紧”和“契税加码”之外，其他的条例没有即时的影响。
“新国八条”中最显眼的应该是限购城市范围的扩大，“但从限购实施的效果看，即便是最严格的北京依旧效果不大。而对于另一条——明确房价上涨过快要问责地方政府，这也是很吓人。但这两年房价如此上涨主要是供求的原因，地方政府也不能违反市场规律。地方政府能做的，最多在短期内加强监管，长期增加土地供应。”王涛说。
而一位开发商向记者表示，“新国八条”对新房市场的冲击主要在心理层面。其中提高二套房的贷款成本，打击的肯定是新进入的投资者。他说：“公司粗略计算了一下，新投资者的成本几乎增加了15%，公司已经预期到成交量可能在短期内会有一定下调。”而在他们的数据库中，一次性付款的投资这比例多达五成以上。因此他认为，对新房投资者的影响主要在心理层面。
上述开发商还表示，至于契税的扩大，短期内新房投资者在二手房市场上套现也会增加成本，因此二手房市场会有所萎缩，这也会影响新房投资者的投资意向。但对比上一波契税的调整，这次的契税成本增长幅度相对较小。而且“上一波转让成本提高后，市场实际情况是投资者几乎都将成本转嫁到二手房买家身上。如果这次的调整市场也是这样化解，那对投资者的影响就基本可以忽略”。因此公司的判断是，不必过于悲观，认真观察新年后一个月内的市场销售状况。
倒是有地产商对政府表示了理解。“限购令的强化将在全国范围内迅速形成影响，有可能限购常态化。虽然带有强烈的计划性，但有助于楼市的公平。在还没有完全解决住房困难的中国，虽显简单粗暴，但不失为有效。”中建地产武汉公司执行总经理雷越姝说。
引发恐慌性抢购
“‘新国八条’出台后，咨询量与平时相比上涨了50%，大家除关注政策的具体内容外，一部分客户表示，要赶在政策细则出台前加快购房、过户速度；而一些不受政策影响的客户则表示会继续观望，静待市场走势明显。” 中原地产董事总经理李文杰告诉记者。
按照李文杰的判断，限购将会直接抑制市场中投资、投机需求，严厉的限购政策也将外地户籍人士的改善型购房计划搁置。而二套首付、利率的提高，将会对部分资金紧张的客户产生影响，“而且，房贷政策的收紧将对市场起到威慑的作用，市场观望情况将会明显增加，从而影响这部分购房者入市的速度”。
据记者了解，由于地方细则尚未出台，目前二手房市场对于政策的反应略显平淡。
根据我爱我家呼叫中心的反馈数据显示，1月26日“新国八条”发布后，当晚及次日，虽然呼叫中心接到的来电咨询量大幅上涨，超过20%的电话增量都是询问新政策的影响，但从交易数量来看，北京市各区域二手房过户量与前几日持平，并未出现明显变化。
市场人士担心，在赶搭政策末班车的恐慌情绪影响下，或将引发一波恐慌性的抢购。事实似乎说明了这一点，根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：1月27日，北京二手住宅网签量达2093套，环比“新国八条”出台前(1月26日)的网签量大幅上涨了86.2%。
但从中期和长期来看，情况似乎变得更加复杂。“市场预期的利空，成交量的下滑，再加上二、三线城市也将推进限购政策，意味着开发商的日子不好过了。”亚豪机构副总经理任启鑫对记者说，尽管不少开发商在2010年销售业绩不错，回款状况好过预期，资金相对宽裕，但是2011年在严重通胀压力之下，央行的货币政策已经由适度宽松转为了稳健，存款准备金率不断上调，频繁加息，并对房地产企业贷款进行严控，无疑增加了开发企业的财务成本。
“开发商的土地购置、开工建设、财务等日常经营成本都是不会因为成交量的下滑而减少的。尤其是土地购置，为了企业的可持续发展，增加有效的土地储备是开发商的普遍共识。”任启鑫说。
开发商为了企业的长远发展在不断扩张，但政府打击囤地、敦促开工的力度也在加大，“新国八条”明确指出：“对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。”这些着眼于增加住房供给的政策，与成交量下滑、融资贷款渠道收窄相叠加，考验着开发企业资金链。
“目前公司的态度是维持稳健投资。”王涛告诉记者，“增大资金持有量，要求每个项目根据现有的政策背景，制定每个月的销售任务，并确定未达任务如何促销的方案。”
保利地产一位销售负责人表示，对房地产业来说，春节期间通常都是行业淡季，今年在这样的政策冲击下，“销量肯定要到底”。他预计，今年2月和3月的销量估计都很差，可能要过了清明才会有所回升。“这样也好，地方政府、决策层起码有交代。”他笑称。
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