住建部督办地方政府急定房价控涨指标
房地产调控进入全面“行政化时代”
编者按/ 房地产似乎成为了中国永久的焦点话题，而中央政府对这个行业的调控则不断为它的热度加薪填火。就在兔年春节前，一系列调控政策再次突然降临，“新国八条”的出笼以及重庆、上海分别试行的房产税政策让舆论又一次把“史上最牛调控”的称号捡起。
在很多人看来，此次调控“虽身形够凌厉，但落地欠铿锵”，不过，我们却从中发现其比以往的调控措施显示出的明显不同，对地方政府更加具体和严厉的督促和问责除了彰显中央“不达目的誓不罢休”的决心之外，也让整个房地产调控思路重新呈现出全面行政化的色彩。而“房产税”的破题是否能为更远的未来孕育出行政力量的退出路径，则仍然是一个未知数。
作者：李乐
2011年1月26日，国务院下发房地产调控的“新国八条”政策，其中明确提出地方政府制定房地产价格控制的指标。
深夜十点，位于北京三里河的住房和城乡建设部(下称“住建部”)办公大楼六层依然灯火通明，这是国务院公布房地产调控“新国八条”后的第一个夜晚。
这座苏式的六层建筑，是房地产监管司的办公所在。现在，以该司为核心，住建部正在紧张督办各个地方政府，要求他们按照国务院“新国八条”的要求，尽快上报地方政府2011年度房价控涨的任务目标。
2011年1月26日，国务院下发房地产调控的“新国八条”政策，其中明确提出地方政府制定房地产价格控制的指标，并于一季度向社会公布；同时还提出，对于未能达标的城市，要求地方政府向国务院汇报，如果未能落实调控政策以及未完成保障性住房任务，主要行政领导将被约谈及至问责。在如此高考核、高压之下，地方政府调控楼市的行政色彩将愈发浓厚。
急定控涨指标
“我们正在抓紧研究部署落实国务院最新的楼市调控政策，各相关的委办局春节之前会有几次协调会议，很重要的一项内容，就是确定北京房价控涨的任务目标。”1月27日清晨，北京市政府的一位官员向《中国经营报》记者表示。
从2010年4月开始，北京就是落实中央政府楼市调控政策最积极的城市。不过，北京也并不孤独。目前，住建部已经开始依据“新国八条”的要求，督促地方政府尽快上报各地的房价控涨任务目标。而在此之前，住建部已经督办地方政府陆续出台限购政策。
记者了解到，登上住建部房价重点监测城市系统的14个城市，有望成为首批被住建部“重点关注”的城市。这份名单上既包括北京、上海等房价上涨较快的特大型城市，也包括杭州、三亚等房地产交易较为活跃、房价涨幅较高的二、三线城市。
接近住建部的消息人士称，重点城市确定的2011年房价控涨任务指标，将在上报国务院得到批准后，向社会公布。住建部官员向记者证实了这一说法，并强调对于这一任务指标的制定，中央政府会有相应的标准进行审核，并要求进行调整，“不是报多少就是多少”。
目前，对于地方政府确定房价控涨任务指标的标准，已有基本原则。其中，涨幅将成为重要指标——对于全年房价涨幅的控制指标，总体要求是，低于上一年度房价同比涨幅的8%~10%，一般对于环比涨幅的要求为逐月环比涨幅低于10%。
国家统计局统计公报、国家发改委70个大中城市房价指数以及各地方政府统计部门公布的房价数据均显示，北京、上海等一线城市2010年的房价同比涨幅均逼近20%，而三亚、呼和浩特等非热点城市甚至已经超过20%。按照上述基本原则，地方政府应在这一基础上至少削减10%左右的幅度，作为当地政府房价控涨的任务目标。
“这是任务，没有商量的余地。这是强化地方政府落实调控责任的一种具体体现，不能达标的，要直接向国务院说明情况；对于有落实不力的，要直接问责。”上述住建部官员表示。
全面行政化
在要求地方政府确定—上报— 公布房价控涨的任务指标之前，住建部已经以同样的方式和各地方政府签订了《保障性住房建设责任书》，届时将据此进行全面考核并问责。
这一次“新国八条”中对于房价控涨的指标，实际上也借鉴了类似的方式——2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，虽然从2006年的楼市调控就提出了省级政府对当地房地产调控负总责，但实际上一直没有可供参照的数字指标，这一次的调控，则第一次将这种虚化的“责任”落实到了数据考核的指标上，从而使之后的“问责”有据可依、有根可循。
在接受记者采访时，21世纪不动产市场总监林蕾表示，这种明确的考核制度之下，势必使各地方政府将更多的行政手段引入到楼市调控领域。在此之前，限购政策、外地人有条件禁贷政策都已带有浓郁的行政色彩。但林蕾认为，“新国八条”之后将全面行政化，以便达到上报的数字化的调控目标。
“我们目前正在研究北京如何细化中央的调控政策，总体口径是从严。也就是说，中央要求从严的，北京市一定要从严；中央要求可严可松的，北京市也一律选择从严。”上述北京市政府官员向记者表示。而北京的调控细则，则尽量争取在春节之前能够予以确定。
记者了解到，在“新国八条”中提出了房价上涨过快的城市，可以在二套房贷首付上调至60%的基础上，继续上调二套房贷首付款的比率；而北京很可能依据此规定，更高比例地上调二套房贷首付比率。
“物价部门、发展改革部门等对拥有更多干预物价行政权力的部门，将会更多地出现在北京楼市调控过程中，数据指标的压力之下，地方政府将对房价更多进行直接干预。”李文杰说。
住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴表示，此次对地方政府切实贯彻落实调控政策提出了更严格的要求，这也将是今年楼市调控的一 个重点。他进一步表示，总体来看，楼市调控政 策正 在进 行不 断的“ 精准”调整，调控频率加快，政策针对性也不断增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，更强调住房供应“双轨制”。
记者了解到，在此之前，北京已经于2011年1月中旬开始，采用了行政化的手段。位于北京大兴、朝阳的两个热销楼盘项目的负责人告诉记者，他们都接到了来自北京市住建委的通知，要求他们暂停销售至2011年3月全国两会闭幕，至于原因并未予以说明。
中国房地产学会副会长陈国强告诉记者，“新国八条”中要求所有直辖市、省会城市、计划单列市和房价上涨较快的城市要执行限购令，并禁止购买第三套住房。实际上，在考核指标之下，地方政府即便不被严格要求，也会主动采用这些政策，这便是控涨指标的核心作用所在。
林蕾认为，新年调控如此强调行政干预的作用，向全社会传达了一个清楚无误的信号，中央要求今年必须将房价遏制住，虽然没有提让房价下跌的说法，但房价上涨是不可能接受的。预计“新国八条”出台后两个月内，市场以观望为主，接着会出现新房打折的一波高潮。在强大的行政干预和舆论压力下，二季度房价将出现环比下跌。2011年，成交量继续萎缩，房价下跌是大概率事件。
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