地王潜规则：天价数字仅是表象 背后存利益链条
前言
12月22日，总成交价高达255亿元的广州亚运城地块轰然落地。 该地块占地264万平方米，超过广州市2009年一年的住宅用地计划供应量(250万平方米)。其255亿元的成交记录堪比某些城市一年的土地出让金总额。 此时，离“国四条”出台仅仅10天，距五部委推出的开发商拿地首付50% 的“遏制”新政不过5天。 “我们今天谈地王已经没有意义了，因为每拍一块地基本都是地王。” 不久前的一个公开场合，金地集团董事长凌克无奈地说，“如果现在的土地供应政策继续下去，地王就会不断涌现。” 地王频现，不仅反映当前房地产业和土地市场的异动，也可视为经济结构失衡的预警信号。 曾有学者提出，在地王身上至少有四重危机值得警觉：其一是强烈的地价连锁反应；其二是引发房价再度暴涨；其三是资本过度向房地产业聚集；其四是房价背离民生所引发的社会安全隐患。 应该说，就目前行业主管部门所开出的“工具菜单”而言，防控地王的手段并不算少。 比如2008年新版土地出让合同中对项目竣工日期的约束性规定；又比如国土资源部和国家发改委共同推出的限制地块出让面积的办法；以及最近财政部等五部委联合出台的提高土地首付款至少50%的政策。此外，国资委不久前还邀请央企闭门座谈，授意“不拿地王”。 然而，种种政策高压之下，新地王仍接连落地。 地王的难以遏制，背后必须有其强大的“必然性”。《财经国家周刊》“地王采访小组”历时一个多月的调研发现，地王不断涌现的背后，在房地产企业之间，以及房地产企业和地方政府之间，隐匿着许多不为人知的“潜规则”。 这只是硬币的一面。 硬币的另一面，则是地方政府对土地财政的路径依赖：不断地炒高地价，吸引更多的资金进入房地产市场，地方税收就会有充足的增长空间。 从诸多地王潜规则中所折射出的制度漏洞可以看出，土地供应的方式和体制都到了调整和改革的关键期。如果继续现行的某些规则，中国房地产业的未来将很难想象。 (王玉光/文)
文章提要：
土地成交的天价数字不过是表象，背后有局外人所看不到的利益链条
文章导读：
“抬轿子”、“一二级联动开发”、“冲业绩”....。。一幕幕地王频出之象，折射出这个行业的生态圈
文/《财经国家周刊》记者 王玉光
2009岁末的北京土地市场上，地王竞逐的游戏几近癫狂，与几近沸腾的房地产价格遥相呼应。
12月4日下午，远洋地产旗下北京远东新地置业有限公司(下称远洋地产)经过1个多小时、169轮的竞拍，以48.3亿元竞得北京亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地，溢价率创下北京今年土地竞拍之最的467%。
一天之前，中建国际建设有限公司 (下称中建国际)同样经历1个多小时、177次的举牌，“通吃”北京市奥林匹克公园南区奥体文化商务园区(一期)3号、4号和5号商业金融地块。
北京市国土局为避免出现地王，曾对这三块原本一体的地块化整为零、分割出让。结果，还是诞生了总价48亿元的“连体”地王。
时间再向前追溯两周。北京市顺义区后沙峪镇的天竺开发区22号住宅用地的竞拍现场。12家企业经过190轮激烈抢夺后，创下了北京市2009年首个成交总价超过50亿元的新地王(成交价50.5亿元)。地块竞得者——大龙地产因其母公司的“顺义区属国有企业”身份而备受瞩目。
天价地王频现的背后，究竟隐藏着怎样的秘密？
在《财经国家周刊》历时一个多月的调查中，一些隐匿着的“行规”，或是博弈各方的心照不宣，逐渐合拢为一条清晰的利益链。
地王们就趴在上面。
双重压力
2009年12月4日，远洋地产超出底价467%拿下亦庄新城新地王当天，一街之隔的在售楼盘“金色。漫香林”再次将房价上调2000元/平方米至19500元/平方米。这个位于北京市东南五环路外的郊区楼盘，在不到两个月的时间里房价涨幅超过50%。
北京东南五环路方向大羊坊出口，向南至京津唐高速路，一条与之垂直交错的无名施工路段自西向东延伸。路北，即是2007年的亦庄老地王(“金色。漫香林”项目及其预留用地)，当年由北京金融街奕兴置业有限公司以15.8亿元竞得，规划建筑面积约48万平方米。路南偏东，便是远洋地产最近以48.3亿元拿下的亦庄新地王，规划建筑面积约27万平方米。
前后不到三年时间，两块同一区位的地王楼面地价相差超过了5倍。
“金色。漫香林”销售中心内的一位售楼经理称，远洋地王的楼面地价达18000元/平米左右，如果一年半以后上市，“不卖到30000元/平方米，都会赔钱。”
“拿这块地很不明智，对周边没有定价权，只能是给别的项目‘抬轿子’”，一位参与12月4日当天土地竞拍的开发商对《财经国家周刊》表达了看法。
这位开发商还提供了当天竞拍现场的一个小细节：“当竞价超过40亿元时，远洋地产这边就有工作人员回头狠瞪着保利地产的代表不放，举牌手的动作则越来越快，保利方面则开始频繁向场外打电话请示。显然，远洋获得上级的授权更大，拍地的底气更足。”
他告诉《财经国家周刊》，按惯例，像远洋地产这样国企兼上市公司背景的公司，拿地任务会面临国资委和资本市场的双重考核压力。
“国资委会根据各公司年初计划的完成情况对其进行考核，具体指标则依照各公司主营业务的不同而不同。但从今年保增长的大局出发，总的考核原则离不开保值增值。”一位不愿具名的某央企背景房地产公司负责人对《财经国家周刊》表示，“一个地王吃进，就意味着企业资产规模的迅速放大。”
至于资本市场的压力，则表现为对土地储备可持续性的要求。
据远洋地产资本运营部总经理张耘此前透露：截至2009年10月底，远洋地产的合约销售额已超过人民币110亿元，年增幅达175%，为历史最高。而公司年中业绩报告则显示，北京对其营业额一直贡献最大，高达60%。但截至10月底，该公司仅在北京市场拿了两块地。
“远洋今年在北京市场所获土地甚少，伴随近两年的激进销售，土地储备下降极快。这也就不难理解其不惜以5-6倍的超额代价购地的动机。”上述那位参与当天竞拍的开发商说，拿下地王，就意味着向上市公司装入48.3亿元的资产。
“在某些国企的上市公司，如果年初规定的用于拿地的钱花不完，相关责任人是要受到处罚的。”一位具有国企兼上市公司背景的北京城建集团某经理直白地解释道。
对于远洋地产高价拿地只为年终“冲业绩”的质疑，记者曾发短信并致电约访其公司总裁李明。但对方手机处于停机状态，办公室电话亦无人接听。
远洋地产副总裁赵泽辉称“不负责此事，不知情”。远洋地产开发部经理傅淼则表示，“不在职权范围内，不方便说”。
而据媒体报道，李明对于高价拿地的公开表态是：“北京低密度住宅用地的供应一直、且将会持续短缺。此次购地将把公司旗下的产品线由中端扩展至高端、同时进一步巩固北京市场领先地位的策略。”
“连体”地王
12月3日，当中建国际以总价48亿元“通吃”北京市奥体南区3号、4号和5号三块地时，媒体大都将镁光灯对准了敏感的“48亿”和“央企”，很少有人细究这三块地性质和用途背后的玄机。
从北京地铁10号线安贞门站出来，西侧和北侧便是奥体南区三地块的所在位置。在北京的城市地图上，这三块地可谓区位优势绝佳：奥林匹克国家公园、元大都城垣遗址、运河以及北京三、四环路等生态、交通资源尽在囊括。
然而，根据标书上表述，奥体南区的三块地性质为“商业金融”，且产权不可以分割。这表明，三块地将来形成项目后只能整售或持有，对开发商的资金占用大且成本回收缓慢。
有业内人士测算，按照中建国际目前拿地的价格，如果三块地用来建写字楼，则8元/平方米/天的租金堪称天价，已超过周边的最高租金水平，市场承受力是个问题。
此外，目前奥林匹克公园周边商业、商务项目林立，未来产品的差异化竞争也将面临极大压力。
看似无利可图，中建国际为何执意高价购进？
一家原本打算参与地块竞标但中途放弃的知情人道出了秘密：奥体南区这三块地后面还连着五块地，其中规划了大量的住宅项目。八块地原本是一个整体，为避免总价地王的出现，北京市土地整理储备中心特意将其化整为零、“大卸八块”。
虽是分割出让，事实上这八块地还是一个规划整体，地上的道路市政，地下的管网设施全都连在一起，牵一发动全身。因此，“这八块地只能由一家开发商来做，换成是两家，非打架不可。”
知情人告诉《财经国家周刊》：这一秘密，“当天参加竞拍的企业都知道，全是冲着这个来的。”而中建国际48亿通吃三块地，显然也是“醉翁之意不在酒”。
实际上，当天拍卖现场的一个细节确也印证了这一点：当3号和4号地被中建国际“豪夺”之后，5号地的拍卖出现了让人始料未及的一幕：一开始现场竟无人应价，迫使拍卖师连降三次起价，才将拍卖进行下去。最终，已胜券在握的中建国际再次将5号地收入囊中。
对于“连体”地王的说法，中建国际一位相关负责人在接受《财经国家周刊》问询时表示，“这个问题我实在是不好说。一是我代表不了公司，二是实际到这个层面，我也不方便说。”
大龙是谁
11月20日，北京新地王的头衔，使母公司为“顺义土地一级开发商”的大龙地产曝露在同行的审视中。
在拿到标书准备去竞拍北京天竺开发区22号地块的前一天，融侨集团北京公司总经理助理叶兴嵘根本没听说过大龙地产。吸引他注意的是标书上保利、龙湖和中建这些乍眼的名字。
而在竞拍现场，大龙地产频繁举牌的动作令他印象深刻，“尤其是最后报出50.5亿元的天价，那一瞬间可能在场的所有人都在想同一个问题：大龙是谁？”叶兴嵘说。
大龙地产新闻发言人马志方曾在竞地成功后对媒体表示：大龙是顺义区最大的地产公司，公司业务约有60%分布在顺义，对当地市场非常了解。
公开资料显示，北京顺义大龙城乡建设开发总公司隶属顺义区国资委，公司成立于1987年，旗下子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司于2006年通过借壳在沪上市。此次豪掷50.5亿拍下北京“中央别墅区最后一块低密度用地” 的北京市大龙房地产开发有限公司正是归属大龙伟业的一家子公司。
一位熟悉顺义情况的开发商向《财经国家周刊》记者透露，大龙地产的母公司一向以顺义区土地一级开发商的形象对外，“凡是到顺义区开发项目的企业，都得通过这家公司拿地”。
大龙地产的“特殊”身份，旋即成为其成功获地的质疑点。
有证券分析人士调出大龙地产近三年的盈利数据分析后认为：按照公司目前最佳的盈利效果测算，大龙地产要付清全部地价款至少需要17年。
而地产同行则普遍怀疑“大龙是否真的会全额支付50.5亿元”。因为按照“惯例”，“一二级联动”开发模式背后，通过一系列资金腾挪，拿地公司通常最后只需支付很少的地款。
《财经国家周刊》记者在采访中了解到，单就此次竞拍的天竺22号地块而言，其一级开发商为北京英才房地产开发有限公司，该公司开发的龙湾别墅项目紧邻22号地。因此，坊间对于大龙地产与英才地产可能进行“一二级联动”开发的议论极盛。
从事土地项目咨询工作多年的成先生在接受《财经国家周刊》记者采访时，对土地“一二级联动”背后的“门道”做了详细披露。
据他介绍，土地最终成交价(也称地价款)由三大部分构成：一是土地纯出让金，相当于70年土地使用权的地租；二是开发建设补偿费用，主要是土地一级开发平整过程中产生的费用，如拆迁安置、市政管网铺设和管理费用等。这部分钱要待土地出让完成之后由政府返还给一级土地开发商，作为其成本和利润回报；第三部分是城市基础设施配套费用，这部分钱待土地出让完成之后由地方政府提走。
“如果由政府来主导土地的‘一二级联动’开发，就完全有可能把地价款中的一级土地开发建设补偿费用返还给拿地企业”，成先生说，“相当于把钱从左口袋放到右口袋，地价往往是可控的”。
他还表示，类似的“合作”也可在非政府主导的一二级开发商之间进行，“很多动辄几十个亿的地王，最终仅需实际支付很少的钱”。
对于上述分析，融侨集团北京公司总裁助理叶兴嵘表示认同：“这是很多人都会想到的一种利益模式。”
“敢于花50亿拿下地王，要么企业的资金实力超强，要么就是有特别的现金流分担方案”。叶兴嵘说。
对于上述质疑，大龙地产未作公开回应。《财经国家周刊》记者数次拨打该公司办公电话，或无人接听，或有工作人员称“不负责此事”。
截至发稿时，北京英才房地产开发有限公司董事长兼总经理蓝春也未接听《财经国家周刊》记者的电话。
“我是来抬轿的”
有关“地王幕后有人策划”的江湖传说，普遍被业内人士认为“并非空穴来风”。
《财经国家周刊》记者在调研了近年来大量地王的背景后发现，并非所有的地王都是拍卖现场的“冲动”。
以2009年6月30日诞生的北京广渠路15号地王为例。这块被誉为“北京CBD最后一块黄金地块”的地王在2008年市场低迷时，曾因竞卖人数不足3家而流拍，只得在一年后拆分上市。
在当时的拍卖会现场，最终出价40.6亿元的国企中化方兴成为焦点，却很少有人注意同场竞技的万科。
在整个竞价过程中，万科仅在33.1亿元的价位上举了一次牌。联想到广渠路15号地块对面就是的万科2007年拿下的地王——西大望路27号地，有分析人士指出，“万科出手的价格是早就预定好的，并不准备深度介入，不过是抬抬价，为自家的地王解套”。
粗算之下，万科西大望路27号地的楼面地价为11409元/平方米，按万科对广渠路15号地的报价33.1亿元计算，楼面地价约为12490元/平方米，恰好略高于前者。
另一细节也颇具戏剧性。知情人称，广渠路15号的拍出的当天，隔路相望的合生创展旗下楼盘珠江帝景销售人员“全体庆功”，“所有人都喝醉了”。因为7年前公司老板花6000元/平方米拿下该地段时，所有人都认为他“做了一个错误的决定”。广渠路15号地王的出现，使这种认知有了180度的转折。
《财经国家周刊》记者在搜房网“楼盘详情”中查证，广渠路15号地王产生不久，珠江帝景的新一期楼盘(帝景·博悦)从22000元/平方米上调至29800元/平方米，比2002年7000元/平方米的开盘价翻了4倍还多。
地价评估师刘勍告诉《财经国家周刊》记者，像广渠路15号地王与万科、合生创展老地王的关系，行话叫“抬轿子”。
刘勍说，通常情况下，开发商在打算竞拍一块地时，最主要的功课是了解竞争对手。那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商，往往会在竞拍现场充当“轿夫”，蓄意抬出一个新地王，让自己的在建项目受益。
“其实就是一种策略”，在刘勍看来，“即使抬轿子不小心抬到自己手里，也没关系，和此前的地块联动涨价，总会在某个环节将成本补回来”。
两年前，记者在大连采访时，大连当地一位业内人士告诉记者，某开发商第二天打算去拍一块地，当天晚上便把几辆崭新的宝马送到竞争对手的家门口，意思很明显，“别和我争了，我是来抬轿的”。
而一位深谙土地交易内幕的估价师向《财经国家周刊》记者透露，地方政府与开发商私下协商，联手“抬轿”的现象皆并不鲜见。
他本人也曾多次经历开发商与地方官员的“贵宾室谈话”，内容无非是“你来拿地，我给你什么样的优惠”。“但政府的这种承诺一般措辞都很谨慎，更不会落实到纸面上。”他说。
在这位估价师的一次亲身经历中，某南方三线城市请来某知名开发商到当地，双方“贵宾室长谈”一番之后，便放出风来，说该开发商要来当地来拿地。“实际上，外来开发商根本不会拿地，只不过是来替政府托市，让真正想拿地的本地开发商开出更高的价格”。该估价师告诉《财经国家周刊》记者。
赌局悖论
在与业内人士的深入交流中，《财经国家周刊》记者发现，违约成本低，是地王泛滥的一个重要原因。
2009年10月底，广州市两幅昔日地王“改嫁”的消息引发舆论关注。
两个地王分别是广州科学城地块和珠江新城地块，由于逾期未缴清土地出让金，当地国土部门将其收回并重新入市。
虽然公告中显示两块地王再上市将分别折价1.75亿元和2.6亿元，但当地一些业内人士在接受《财经国家周刊》记者采访时认为，地王的前“东家”并不会损失多少。
按照广州此前的惯例，地块在出让过程中所支付的首付款比例非常低，一些地块的意向金甚至仅为几百万元。
正因为如此，在高策地产董事长李国平看来，地王退地的情况“今后会频繁出现”。“实在没有办法的时候，地方政府和开发商总会共同协商一种解决方案。”
与直接退地相比，另一类地王退出路径则更为隐秘，如篡改容积率。
据业内人士介绍：假如某开发商拿下一块地王后无力开发，就可以找政府谈条件，要求更改容积率。
按常规测算，如果1万平方米的土地规划容积率是2，则可以建造2万平方米住宅；如果将容积率提高到2.5，则无形中多出5000平方米住宅，相当于摊薄了拿地的成本。
《财经国家周刊》记者了解到，这种给地王赠送容积率的利益输送方式曾一度在2008年盛行，许多2007年高价拿地而陷身困境的地王均欲求此计脱困。但作为一种违规操作的伎俩，这项“技术”始终未逃脱建设部门的监管。
对于开发商眼中地王“怎么赌都是赢”的感觉，思源经纪顾问公司研发中心总监龙程认为“并不能持久”。在他看来，地王的未来还是在赌政策。
狂飙的地价，未必只是开发商的集体“搏傻”。
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