在2008年第2次降息，并已经明显进入降息通道之后，11月17日央行公布的全国城镇储户问卷调查表明，未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降1.8和2.8百分点，创调查以来的新低。购房意愿的下降从2007年底开始，屡创新低。2008年第一季度购房意愿分别比上季度和上年同期降低1.3个和1.9个百分点，创最低水平。

　　与之相反的是，自2004年开始加息之后，购房意愿反而呈逐步回升态势。以北京、上海为代表的10个大城市居民的购房意愿自2005年4季度企稳回升，2006年2季度更是由15.5%升至17%，上升了1.5个百分点。就在2006年央行有两次加息，一年期贷款基准利率由5.58%提高到6.39%，这一状况伴随着加息持续到2007年第一季度出现分化。在该季度全国总体看居民的购房意愿有所回落，但7个大城市中，北京、天津和重庆居民的购房意愿比去年4季度提高1、2.5和1.2个百分点。

　　截至2008年12月22日最近一次降息，此次利率下调后，五年期以上贷款利率为5.94%，这个利率水平相比要低于2005年3月份第二次加息后6.12%的基准利率，同时高于2004年10月份第一次加息后5.31%的基准利率。

　　在整个2005至2006年中，不仅房价处于逐步加速上涨过程中，购房意愿也相当坚挺。多次加息的效果并不明显。直到2007年房价已经累积到相当高位，增长速度出现难以理解的疯狂之后购房意愿才开始扭转。

　　至于为什么房价和购房意愿对升降息反应迟钝，北大周春生教授曾经关注过该问题，他认为宏观调控的效果还取决于企业对贷款利率微观的敏感性。房地产行业是资产密集型的行业，行业的高额利润率决定了房地产商有足够的能力来消化贷款利率变化的幅度。而谢国忠认为，“中国的利率政策仅是在借款人、银行和存款人之间分配利益，而不是刺激或冷却经济。”

　　新政有矛盾之处

　　除却降息利好之外，政府也在减少商品房新房和二手房税费负担上面做了工作，因而被理解为促进商品房成交的正面因素。但是自四万亿刺激方案公布之后，我们也应该注意到，政策在促进存货交易和用新增量拉动房地产投资方面是存在局部矛盾的。

　　四万亿刺激方案中，惟一提及房地产的是加强保障性住房建设，大约分三年投入9000亿资金。也就是说用新增量和财政投入来解决民生问题和弥补房地产投资下滑的缺口。四万亿方案出台后，商品房市场立即出现下降反应。这个问题的答案迅即在统计局的公报中显示出来。商品房的存货量在与日俱增，截至11月底，商品房存货达到1.3亿平方米。而后，又不断有各种专家和开发商宣称，实际存货要远高于统计局公布的数字，估计超过3亿平方米。不可否认，过多的存货对房价和购房意愿都会造成重要影响。

　　加强保障性住房与消化商品房存货的矛盾之处在于部分挤占消费人群和拉低房价。尽管保障房面对的消费对象与商品房之间有较大差异，但也存在部分重合，尤其是经济适用房和限价房。而且经济适用房和限价房的低廉价格对现有房价是个严重的威胁，导致在现有房价水平上成交意愿不够强烈。包括保障房计划的支持者社科院研究院尹中立也注意到此问题，他提出的解决方案是鼓励地方政府通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房。

　　更重要的是，政策在新增量和消化存货的矛盾将会持续下去，这将给商品房市场制造更多的压力。这也是为什么我们不能指望房地产市场重现1998年金融危机后表现的原因所在。

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　　来源：经济观察网

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