降息,既降低了消费者的购房成本,也降低了备受资金紧张之困的开发商的财务成本。

　　事实上,近期以来一系列的利好政策大都对房地产业直接或间接形成利好。今年9月至今,央行先后5次下调贷款基准利率,同时,央行下调了商业性个人住房贷款利率的下限和首付比例。央行的降低利率和下调首付比例的政策对按揭购房者的好处是非常明显的。此外,财政部和国税总局也下发通知下调契税、暂免征印花税和个人售房土地增值税。最近,国务院又出台了适度放松二套房以及对二手房营业税的减免等政策。这一系列刺激居民购房的政策也起到了一定的效果,部分城市11月份以来的商品住宅成交量回升显著。如上海、南京、深圳、武汉等城市。

　　不过,值得留意的是,今年三季度末,房地产开发贷款余额为1.97万亿元,同比增长12%,增速比去年同期低14.9个百分点,创近四年来新低。贷款增幅的大幅放缓意味着银行对开发商贷款的继续保持紧缩。

　　11月份由于降息以及对自住型住房需求的优惠,使得各地的成交量在本月均出现不同程度的上涨。但是,平安证券看来,当前房地产市场中的最主要问题还是房价过高导致的成交量萎缩,虽然政策将会逐步放松,但房价是政策最看重的因素,客观上会影响政策出台的时间和放松力度。该机构认为,2009年市场应该重点关注继续降息和保障性住房建设两个方面,这都将会造成市场的软着陆,而且只有名义房价的调整才能使成交量保持企稳。

　　对于明年楼市的展望,中银国际表示,预计2009年普通住宅刚性需求复苏,但总需求回升不明显,2010年总需求反弹,到2011年可恢复合理供求比。

　　银行:非对称降息带来利好

　　除了存款下调存款准备金率直接有利于银行增加信贷额度、扩大盈利,本次“非对称”的降息也体现对银行整个行业的呵护。

　　根据央行的安排,各期限档次的存款利率都下调了0.27个百分点；而在贷款利率方面,除了“一年期”和“一至三年期”下调0.27个百分点,其他期限档次都仅下调0.18个百分点,也就是说,贷款利率降低得比存款的少。

　　这对缓解银行业利差减少的压力有莫大的帮助。在经济下滑周期中,银行偏好低风险、低收益资产的谨慎行为,将抑制信贷大规模扩张、降低资产收益率。分析人士认为,今年以来的多次降息将导致法定存贷款基准利率收窄、促使存款定期化长期化,进一步加剧净息差收窄幅度。毕竟,目前大多数银行的主要收入还是来自于利息差。从申银万国看来,银行不良贷款将出现双上升,尤其在2009年中期后凸显,2010年达到峰值。

　　同时,按揭贷款是银行风险较低、收益率较高的优质资产,大幅降低按揭的收益率水平对银行的利差负面影响较大。按照10月22日房贷新政相关规定以及对“二套房贷政策”的松动,根据中信证券的测算结果,如果全部按揭贷款按七折利率发放,银行2009年利润将减少4%左右。

　　不过,银行业面临的经营环境是“有保有压”。尽管面临着利差缩小、盈利减少等压力,也有预期营业税下调、4万亿元刺激经济计划中的银行配套贷款等“保护”措施,包括本次不对称降息,从另一角度来看,也是对银行的一个保障。

　　目前,银行身负着高达5%的营业税。据悉,银行业有望减免这方面的税费。另外,在本轮刺激经济计划中,银行再次扮演为政府投资提供配套贷款的角色。截至12月10日,各家银行已公布的2009年及之后的计划信贷总规模已接近1.37万亿元。国泰君安预计,2009年银行贷款增速很可能将超出原来的预期,不过银行的议价能力也有进一步下降的可能,因此仍维持对银行2009年净利润增速5.58%的预测。

　　本报记者骆海涛

　　●猜想

　　明年或有逾百基点降息空间

　　小幅连续下调会延续到明年年中

　　央行此次出手之前,已向市场释放过明确信号。本月16日,中国央行行长周小川便在香港表示,是否降息要考虑CPI下降速度而定,直到明年中都有降息的可能。分析人士认为,中国仍有很大的降息空间。

　　“未来政策的主调将会是小幅的、连续的,将会在市场信心严重不足的时候不断的释放政策,以提振市场信心,刺激市场活力。”时伟翔表示。

　　银河证券首席经济学家左小蕾告诉记者,考虑到通胀压力的减小,降息的过程会延续到明年年中。而年中以后,降息对银行的影响就不大了,所以预计降息过程将集中在明年上半年。

　　对于明年的降息幅度,哈继铭的预测是,把本次降息包括在内,预计到明年年中总共会降108个基点,未来将分三次再降81个点。

　　哈继铭认为,明年会降息,但幅度不会很大。这考虑到明年通缩的预期会增大,在美国降息没有可能的情况下,中国汇率和利率保持联动,如果大幅降息,将推高贬值的预期,外汇储备就会下降,这样要保持货币增速17%就会有困难。考虑到保持汇率的稳定,大幅降息已不再可能。

　　一项调查显示,超过五成的机构投资者认为明年降息幅度将达到或超过一百个基点。周春生认为,从现在的情况来看,宏观已经还没有显示出好转的迹象,央行在明年1月份还有可能再一次降息,但这要对经济形势作进一步的观察。如果经济形势不见好转还会选择降息。

　　尽管认为降息还有一定空间,但李稻葵还是不赞成一味降息。他表示,在降低27个基点之后,现在的利率水平已经很低,“下一步更重要的是将存款准备金率放宽,扩大投资规模,同样还得扩大基础货币的发行。毕竟中国对利息率的敏感不如欧美国家敏感,所以还得通盘考虑。”

　　王志浩也认为,实际利率很低,对银行放贷构成鼓励。他称,关于刺激经济计划的关注焦点现在都在财政措施方面。货币政策是有用的,但并非主要措施。“存款准备金降下来,贷款规模才能更大,所以下一步刺激政策出来,值得期待。”李稻葵说。

　　“政策组合拳才是拉动经济的有效方式。”左小蕾表示,中央为拉动经济布局要发5000亿债券,这势必需要更宽松的流动性支持。此外,另一个重要考虑是,信贷市场成本的下降,有助于在国家投资之外拉动民间投资。吕天玲

　　●算账

　　五度降息令明年购房很划算贷50万月供省565元

　　临近年关,央行再次降息。相比忍受着“高房价、高利息”而痛苦度过2007年的“房奴”们,在2009年买房的老百姓“天地很广阔”。而且,从明年开始,购房者都会明显感觉到房贷压力轻了很多,因为按照银行房贷合同规定,贷款期间遇到利率调整,次年1月1日正式执行。

　　今年9月15日至今,5年期以上的贷款利率已经下降了1.89个百分点。以市民办理了50万元的个人住房贷款为例,20年等额本息还款,如果按照9月15日调整前的7.83%基准利率计算,每月还款4129.46元,还款总额达991069.37元,接近100万元。经过这3个多月来的5次降息,按照本次调整后的5.94%基准利率计算,每月还款3564.87元,还款总额减少至855568.74元,约85.6万元。这样一来,明年初买房的人,就比今年初买房的月供轻松很多,每月少还564.59元；20年下来,相比9月15日前还款总额,以新的利率算还款总额减少了约13.6万元!

　　值得关注的是,将来当“房贷新政”得到落实后,广大房奴会获得更多的“解放”。近日央行表示,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。

　　从目前农业银行所推出的首个房贷新政细则来看,对“老房贷”利率调整采取两种方式:一是自动调整,即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率,贷款执行利率自2009年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍；二是手工调整。

　　同样以办理50万元的个人住房贷款为例,20年等额本息还款,按照农行公布的首个细则,房贷的优惠从0.85倍自动调整为0.7倍。因此,按照在9月15日前的0.85倍优惠,即6.6555%的年利率计算,每月还款3773.78元,还款总额达905707.23元,大约90万元。经过降息和“房贷新政”,按照最新利率的0.7倍优惠,即4.158%年利率计算,每月还款3071.69元,还款总额减少到737205.82元,不到74万元。这样看来,明年贷款比今年贷同样金额的款项每月少还702.09元；20年下来,还款总额减少了接近17万元!

　　骆海涛