沪上房地产专家第一时间解读——

　　晚报记者 杨冬 报道

　　在央行公布今天起大幅降息的消息后，记者今天上午连线沪上房地产专家，分析央行大幅度降息对楼市的影响。

　　房产界业内人士普遍认为，此次大幅降息对于购房者心理层面的影响较大，在心理预期上将会转好。而实际效果在于开发商的开发成本降低、购房者的购房成本亦降低，间接促进部分刚需，促使积极入市，但目前市场冰冻太厉害，融化坚冰非一朝一夕。

　　楼市转暖最短3个月

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟指出，此次降息就前几次而言，力度是比较大的，但从跟国际接轨来看，利息下调力度并不大，还是存在空间。

　　华伟认为，此番大幅降息，政府积极表明了态度，对房地产市场是一大利好消息。利率下调之后，银行肯定会考虑发展优质客户，那么房地产就是这样的优质客户。中央明确表示，房地产是国民经济重要支柱产业，是经济发展的引擎。

　　“需要指出的是，当前信心比黄金重要。 ”华伟称，此次降息对心理层面的影响较大，进一步表明了政府稳定市场的决心和力度。但是，当前的房地产市场冰冻太厉害，融化坚冰非一朝一夕。国际金融环境动荡，出口形势也不乐观，经济可能还会惯性下滑。从信心好转到市场转暖，在其看来至少需要3个月到半年的时间，大概在春节前后有望稳住底。

　　问题不在利率在价格

　　“本次降息主要针对的还是宏观经济面，但如此大力度的降息对于房产来讲是个明显利好。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，作为资金密集度极高的房地产行业，大力度降息说明中央政府救经济救楼市的决心，也表明其在股市、楼市的关注度上非常高。但是，降息对于房地产交易产生的拉动效应在短期内没有办法显现。

　　杨红旭认为，无论是加息还是降息，效果显现都需要一个过程，这个周期基本上在两年左右。这样的利好主要表现在两方面——

　　一方面是心理预期的利好，使企业和购房者，尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心，经济早日稳定，楼市也必然提前趋稳，有助于推动消费者入市；另一方面是实质利好，利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商运营费用下降，避免更多项目停工和烂尾楼的出现。

　　“目前房地产的问题不在利率，而是在价格。尽管降息力度很大，但对购房刺激不大。”知名地产评论员蔡为民则认为，当前的楼市本次降息主要仍是针对宏观经济面，降息对于中小企业的作用将非常大，尤其是对向银行大量借款的企业而言，其市场盘活作用非常大。

　　然而，对于房地产市场来讲，由于当前的房价依然偏高，降息能够给已购房者带来实惠，但对于潜在购房者的刺激并不会很明显。

　　贷款客户获得实惠

　　作为房产中介，上海中原交易监管部总监祝满清认为，如此之猛烈的降息，将对楼市产生重大影响，具体而言，以下几个方面影响值得关注：

　　首先，大幅降息彻底解决了银行按七折利率贷款会出现亏本的不正常现象。按最新利率，五年期贷款利率打七折后为4.284%，而五年期存款利率为3.87%，贷款利率超过存款利率0.414%个百分点。这有利于银行大力推广下浮利率，有利于贷款客户更多获得实惠。

　　其次，一次相当于四次降息，幅度达15%，若能够再下浮15%-30%，超低利率水平，可降低客户购房成本，将大大提振购房者的购房热情。

　　最后值得关注的依然是 “二套房贷”政策是否能够就此松绑，这对于购房人的影响相当大，利率上下差距高达40%；在无法松绑的情况下，各家银行首套房认定的松紧尺度就显得十分重要了。

　　信义房屋分析师则认为，虽然央行不断提升货币供应量，但房地产市场仍处于买卖双方的博弈环境之中，短时间内可能还无法达到市场快速繁荣的状况。

　　就房地产商来看，银行对房产商的贷款仍面临着风险，政策上也未出现对房地产行业的实质性松动，因此，即使本次降息仍无法缓解房地产市场的资金压力。而随着近日出台的国家加大保障性住房政策的深入推进，房地产市场的发展秩序将面临调整。