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大摩上海11亿抛售楼盘难觅买家
投资者报 (记者 张东红) 摩根士丹利挂单出售上海锦麟天地酒店式公寓已有数月，不过仍未成交。
记者11月初致电摩根士丹利求证时，负责与媒体联络的相关人员表示，关于摩根士丹利出售楼盘一事，几个月前便有消息，对此不予评论。
仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监陈立民在接受《投资者报》采访时表示，由于摩根士丹利出售的是整栋楼盘，其售价不菲，价格可以商量的余地也不大，而投资者对未来的宏观经济判断难以清晰，所以要找到真正的买家的确会比较困难。
5亿买进欲11亿售出
摩根士丹利几月前便已传出将出售锦麟天地等楼盘。
锦麟天地项目位于上海市马当路、兴业路口，属于新天地板块。据媒体报道，两栋楼一为住宅，一为酒店式公寓，共90套住宅，106套服务式公寓，另有5000平方米的商业面积。此次出售的是酒店式公寓部分，面积为18538平方米，另外拥有一个面积达1300平方米的俱乐部以及50个停车位，作价11亿元。而当时摩根士丹利买入时，价格为5亿元。
11月5日，《投资者报》记者询问摩根士丹利上述人士有关出售楼盘的进展情况，该人士未作评论。记者以投资者身份咨询戴德梁行投资部门，该部门一位经理说，摩根士丹利在上海出售的楼盘有好几个，其中一个就是锦麟天地，至于其他是哪些楼盘，价格如何则不便透露。这位经理表示，除摩根士丹利之外，美林、高盛等公司也有出售的楼盘。
来自上海易居房地产研究院CRIC系统的数据显示，摩根士丹利自2003年7月参股开发酒店式公寓天地雅苑以来，分别投资和收购永业公寓二期、上海广场商场、徐家汇的华山夏都等楼盘。2008年以来，摩根士丹利开始出售，1月出售了华山夏都。
摩根士丹利最近期望出售的楼盘还有位于浦东世纪公园边的景观楼盘陆家嘴中央公寓等楼盘。陆家嘴中央公寓项目共四幢楼，是摩根士丹利于2006年4月购入的一幢住宅和三幢物业，共耗资7亿元，并将其打造成酒店式公寓，拟长期收租。
售价可能过高
“能否成交完全是价格问题。”一位分析人士认为，至今没有成交的原因在于价格没有谈妥。
据上述戴德梁行人士介绍，如果现在购买锦麟天地等物业一般是以市场价格作为参考，在此基础上打九折或者八点五折等，具体如何则要双方商谈的结果。
在谈到为何这么长时间还没有成交的时候。陈立民直言摩根士丹利能够出售的可能性不大。“如果价格下来点，股东肯定不同意，所以估计是不会卖。”至于买家，海外投资者受金融风波影响比较大，买的可能性不大。摩根士丹利是整体卖的，不会把物业分割开来卖，所以一般一个物业价格都会超过10亿元。
而国内投资者能一下子筹集这么多资金的买家也不多，在现金为王的形势下，出手肯定会比较谨慎。
“像黑石这样收购可能性不大。”陈立民认为，在6月黑石收购长寿商业广场有其偶然性。
据了解，锦麟天地的酒店式公寓项目，月租金从6400美元到逾10000美元不等。上述戴德梁行人士告诉记者，“租金收入的年回报率在6%左右。而去年只有5%左右，还有所上升。”他认为，如果购买该项目，是比较好的机会，因为市场不明朗，可以有议价的余地。等市场明朗了，商量的折价幅度也会减少。
一位房地产资深人士也认为，从投资角度看，如果能够买入应该不会错。因为其租金收入有稳定的现金流就是最重要的好处。资金就可以流动起来。而本金到底是多少倒是其次。同时，他分析，在市场低迷，想出售的时候，总是先把最好的物业出售变现。如果是比较差的物业，更加无人接盘。
戴德梁行研究报告显示，2008年第三季度，酒店式公寓市场租金月租达190.68元/平方米。比上季度略降2.15%；入住率达到81.4%，比上季度上升2.2%。
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