深圳银行加紧排查应对三季房贷风险高峰(2)

　　2007年是个人房贷大发展的一年。2007年整年全国金融机构个人住房按揭贷款达到27031亿元，占个贷贷款的82.5%。四大国有控股银行仍旧是大头，例如建设银行(601939.SH)，其2007年报显示，去年其个人住房贷款新增1199亿元，比2006年增长23.3%，总额已达到5278亿元，约占其贷款总额的17%。

　　商业银行人士忧虑的是，如果房价继续下降，那住房按揭贷款不良的发生率将大大增加。

　　深圳发展银行行长肖遂宁此前曾表示：“深发展对房贷业务介入非常浅，在某些中心城市甚至没有一笔房地产贷款，按揭贷款也主要是二手房按揭。”深发展住房与消费信贷部副总邵锋也表示，相对一手房贷，二手房贷的风险较小。而他们在去年也提高了风险控制手段，没有大规模扩张。

　　开发贷危险

　　相对比个人住房按揭，房地产开发贷款的情况似乎更加让人忧虑。

　　5月7日，上海银监局发布《一季度上海房地产信贷分析报告》，对上海的房地产信贷进行了详细的分析。报告认为，房地产贷款中，有两类贷款需要引起关注：一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16%；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86%。这两类贷款余额占比仅为24.3%，而不良贷款占比却达到55.2%，是房地产贷款的高风险点。

　　天相投资分析师张攀认为，相对比个人按揭房贷，房地产开发贷款风险更大。“因为开发贷并不完全是抵押贷款，有一部分是信用贷款，没有抵押，这部分出问题的机会大。”

　　某商业银行广东省分行房贷部人士坦陈，开发贷逾期现象从今年初就开始陆陆续续出现，“去年底某些开发商还可以拆东墙补西墙，但今年资金压力太大，开发商唯有开始拖延还款”，然而由于开发贷数额巨大，银行也只好根据情况，让开发商展期。这位人士表示，从去年开始银行就已经部署重点关注某些开发商的项目贷款了。

　　而去年也是各行大力发展开发贷款的时期。以建行为例，2007年其开发贷款则从2006年的3023亿元增加到3178亿元。开发贷款在贷款业务结构中的比重仅次于批发和零售业贷款。工行2007年房产开发贷款为3039.84亿元，比2006年增加739.20亿元，房产开发贷款在贷款结构中的比重也从9.01%上升到10.4%。

　　而在开发贷中，抵押贷款多是以土地作为抵押，一般银行会发放土地评估价5到7成的贷款。而随着房价的下跌，土地出让价格也急转直下。尤其让银行担心的是，地块较为偏远的地产项目，由于价格降幅更大，风险更大。这意味着即使银行以抵押物的70%贷款，如果价格下降达到30%，和个贷一样，银行仍旧全数无法收回贷款。

　　同样以深圳为例，2008年第一季度深圳共挂牌出让6宗土地，但仅成功出让了3宗。其中深圳振业集团竞获地块的成交楼面地价为2836元/平方米。据专业人士测算，此宗地块基本已经回落到两年前的地价水平，甚至比2005年相似位置地块还便宜161元/平方米。中国经营报记者：巫燕玲